作者 |?綠蠟

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

8月18日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（股票代碼03383.HK）發(fā)布2021年上半年業(yè)績報(bào)告。2021年上半年，雅居樂營業(yè)收入約為385.88億元，同比增長15.1%；凈利潤64.71億元，同比增長2.1%；股東應(yīng)占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。截至2021年6月30日止，雅居樂六個(gè)月期間的中期股息為50港仙。

利潤增厚分?jǐn)偓F(xiàn)金紅利，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)迎來利好消息，這離不開雅居樂上半年在多元戰(zhàn)略、土拓表現(xiàn)、營銷創(chuàng)新等方面的穩(wěn)步發(fā)展，及雅居樂對于盈利性、發(fā)展性、流動(dòng)性三角平衡的考量。

雅居樂良好的表現(xiàn)得到了市場的積極反饋，評級機(jī)構(gòu)穆迪于2021年3月29日調(diào)升雅居樂評級展望為“穩(wěn)定”,并確認(rèn)其主體信用評級為“Ba2”；標(biāo)普于2021年3月30日調(diào)升雅居樂展望至“穩(wěn)定”,并確認(rèn)其主體信用評級為“BB”級；6月3日，聯(lián)合國際也首次授予雅居樂國際長期發(fā)行人“BBB-”評級，展望評級為“穩(wěn)定”，這是雅居樂首獲境外投資級信用評級。

另外，券商對于雅居樂在股票市場的表現(xiàn)也給出了較好的預(yù)期：6月9日，建銀國際首次覆蓋雅居樂，評級為“優(yōu)于大市”，目標(biāo)價(jià)為17.5港元；7月6日，安信國際首次覆蓋雅居樂，評級為“買入”，目標(biāo)價(jià)為14.40港元；8月19日，富瑞維持雅居樂“買入”評級 目標(biāo)價(jià)為13.03港元。

盈利性：向管理要紅利

目前，房企的品牌化、差異化已成為攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而盈利及規(guī)模就像天平上的兩端，同時(shí)“加力”有利于保持有效平衡。

繼去年超額百億完成1200億銷售額之后，雅居樂盡顯盈利性與規(guī)模性。

發(fā)布會(huì)上，對于是否會(huì)調(diào)整年度目標(biāo)，雅居樂管理層給予的回復(fù)是：“我們很有信心今年達(dá)到1500億的目標(biāo)，暫時(shí)還沒有上調(diào)營銷目標(biāo)的計(jì)劃，目前盡力做好自己，扎扎實(shí)實(shí)地去完成這個(gè)指標(biāo)。”

就上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看，雅居樂2021年上半年已完成過半。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，雅居樂共實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比上升36.7%，銷售目標(biāo)完成率達(dá)50.2%；實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預(yù)售均價(jià)15539元/平方米，同比增長14.2%。

就銷售貢獻(xiàn)度來看，雅居樂上半年預(yù)售貢獻(xiàn)來自逾80個(gè)城市的215個(gè)在售項(xiàng)目，其中新開售項(xiàng)目20個(gè)。按區(qū)域分布來看，華南和華東占預(yù)售面積的逾52%，按城市群來看，作為戰(zhàn)略深耕城市群的珠三角和長三角占預(yù)售面積的逾48%。

報(bào)告期內(nèi)，雅居樂上半年新增22個(gè)新項(xiàng)目，新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元。

截至2021年6月30日，雅居樂在85個(gè)城市，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)5295萬平方米的土地儲(chǔ)備，對應(yīng)樓面平均地價(jià)為每平方米人民幣3700元。

向管理要紅利，雅居樂“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營運(yùn)模式持續(xù)顯效，旗下物業(yè)管理及其他多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，讓其打造了“第二增長曲線”。

截至2021年6月底，雅居樂物業(yè)管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%及44.5%；多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額），對雅居樂整體收入的貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升至16.8%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了真正的收入多元化。

發(fā)展性：進(jìn)可攻退可守

企業(yè)的發(fā)展不僅體現(xiàn)在有可持續(xù)的盈利，也體現(xiàn)在后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定性，盈利性又為發(fā)展性提供了有力的保障。

目前國家推出的集中供地政策，給予房企投資研判能力考驗(yàn)的同時(shí)，也對于房企如何把產(chǎn)品做好、管理好提出了新的挑戰(zhàn)。

在土地儲(chǔ)備方面，2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權(quán)收購等方式，新增22個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應(yīng)樓面地價(jià)為每平方米7109元，進(jìn)一步策略性鞏固了集團(tuán)全國業(yè)務(wù)布局，確保未來利潤空間，未來增長動(dòng)力強(qiáng)勁。

截至2021年6月30日，雅居樂已布局城市85個(gè)，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積為5295萬平方米。此外，雅居樂通過產(chǎn)城融合及城市更新在土地市場中另辟蹊徑，鎖定土地資源面積3787萬平方米。

穩(wěn)健的拿地戰(zhàn)略有利于支撐雅居樂未來高質(zhì)量發(fā)展。受益于“2+3+N”城市群戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略，雅居樂在粵港澳大灣區(qū)和長三角兩大戰(zhàn)略深耕城市群土儲(chǔ)分別為1386萬平方米和696萬平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%和13.1%。同時(shí)，2021年上半年，雅居樂成功在多個(gè)一線及重點(diǎn)城市取得新項(xiàng)目，包括首都北京門頭溝區(qū)項(xiàng)目及上海松江區(qū)項(xiàng)目、廣東中山的馬鞍島項(xiàng)目。

流動(dòng)性：“三道紅線”綠檔

與此前房企強(qiáng)投資、沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)不同的是，如今“去庫存、降杠桿，優(yōu)化結(jié)構(gòu)配置”成為新的行業(yè)規(guī)則，而雅居樂也在通過多種渠道踐行“減脂”任務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升各項(xiàng)指標(biāo)，保證指標(biāo)“鐵三角”的有機(jī)結(jié)合。

可以看到的是，截至6月30日，雅居樂將凈負(fù)債率下調(diào)到45.3%，這一數(shù)字在同行業(yè)內(nèi)鮮有房企能夠達(dá)到。

雅居樂的管理層表示，“在融資方面，我們還是盡可能按照三條紅線和投資級的要求調(diào)整融資策略，更多地調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過多樣化的融資渠道使我們的融資更加合理?！?/p>

2021年上半年，雅居樂于境外發(fā)行于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)，并獲授予一筆初始金額為52.35億港元及2850萬美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議。在境內(nèi)，發(fā)行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。同時(shí)，雅居樂還于2021年6月悉數(shù)贖回1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券。此外，7月16日，雅居樂成功發(fā)行3.14億美元3.75年期可持續(xù)發(fā)展債券，票面利率為5.5%。這是雅居樂發(fā)行的首筆可持續(xù)發(fā)展債券。

2021年上半年，雅居樂通過多元融資渠道進(jìn)一步降低融資成本，讓平均融資成本較2020年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。

半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，雅居樂錄得期末現(xiàn)金為571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%，流動(dòng)性充足。此外，雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。

截至2021年6月30日，雅居樂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年底再度大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍，“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔。