跌多了總會(huì)漲，這是歷史的規(guī)律。

近期，地產(chǎn)板塊的大漲讓不少投資者驚呼，地產(chǎn)的春天終于來(lái)了。

我們總會(huì)給大漲找一些理由，也會(huì)給大跌找一些理由。

最終，市場(chǎng)還是在一份網(wǎng)傳的土地出讓政策中找到了想要的答案。

該網(wǎng)傳政策規(guī)定，單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，不得通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率，在達(dá)到上限后可通過競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競(jìng)得人。

其后，有分析指出控制土地出讓價(jià)格對(duì)地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)實(shí)際上是重大利好。因?yàn)槿绻幌薅ǚ績(jī)r(jià)，不限定地價(jià)的話，這就十分?jǐn)D壓房企的利潤(rùn)空間，這也勢(shì)必會(huì)造成壓力的層層傳導(dǎo)。那么嚴(yán)格控制地價(jià)之后，房企的負(fù)擔(dān)減輕了，這也為房企留下了足夠的空間。

我認(rèn)為這些其實(shí)都是短期的消息面的影響，不足以影響地產(chǎn)板塊的長(zhǎng)期發(fā)展。

目前，地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)到了歷史水平，且近期中證房地產(chǎn)指數(shù)也首次跌破了凈資產(chǎn)。行業(yè)新一輪的洗牌和整合未來(lái)勢(shì)必不會(huì)缺席。

8月11日晚，華夏時(shí)報(bào)刊文稱，目前我們的房屋空置率大概已經(jīng)是歷史最高的水平，并且超過了許多國(guó)家。

按照西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年，我國(guó)整體的空置房屋數(shù)量至少可能有1.3億套。

那么，如果數(shù)據(jù)屬實(shí)且比較接近，那么未來(lái)地產(chǎn)板塊的空間將會(huì)被進(jìn)一步擠壓。另外，數(shù)據(jù)還顯示今年上半年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)了15%，近兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率為8.3%，這組數(shù)據(jù)比經(jīng)濟(jì)的增速以及居民消費(fèi)增長(zhǎng)的速度都要高。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，去年我國(guó)的新增商品房的銷售面積為17億平米，今年可能會(huì)突破18億平米。但很有可能這幾年會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，且下降會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的一個(gè)周期。因此，對(duì)于地產(chǎn)板塊的幻想可以打破了。

從當(dāng)下的趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)板塊的調(diào)控和管控只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，放松的可能性應(yīng)該不會(huì)太大。

另外，除了新增板塊，地產(chǎn)存量（空置）也是問題所在甚至是問題的核心。

關(guān)于房屋空置的問題，這幾年的聲音并非少數(shù)，早在2018年時(shí)，建行董事長(zhǎng)田國(guó)立在一次演講中就提到，中國(guó)的房子已經(jīng)蓋夠了。并且他稱，自己搞了一輩子金融，現(xiàn)在買房已經(jīng)賺不了什么錢了。

最后他還得出了一個(gè)結(jié)論：現(xiàn)在買房就是高位接盤。

類似的觀點(diǎn)建行副行長(zhǎng)龐秀生也曾說(shuō)過，他認(rèn)為全國(guó)有數(shù)千萬(wàn)套居住房實(shí)際上沒有用于居住，有的是開發(fā)商的存貨，有的是個(gè)人持有，還有的是企業(yè)、事業(yè)機(jī)關(guān)單位都有不少閑置性房子，我們主要著力點(diǎn)是把這些房子動(dòng)員出來(lái)。

2019年，潘石屹也曾說(shuō)過，全國(guó)空置住房至少有1.3億套。

當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)的持有成本幾乎為零。且超過30%家庭擁有2套住房，超過10%的家庭擁有3套及以上住房。

所以，對(duì)于市場(chǎng)而言，這些空置房源未來(lái)都是市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，且這些空置的房子也大量地占用了信貸資源，這對(duì)于需要房子的群體而言是極其不公平的。

目前，中央已經(jīng)給地產(chǎn)企業(yè)劃定了“三條紅線”，不僅如此對(duì)他們的限制還在繼續(xù)，包括要求地產(chǎn)企業(yè)買地金額不得超過年度銷售額40%。且拿地額不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過收并購(gòu)方式的支出。

且從估值的角度，萬(wàn)科動(dòng)態(tài)市盈率為6.46倍、保利地產(chǎn)動(dòng)態(tài)市盈率則為5.18倍、金地集團(tuán)動(dòng)態(tài)市盈率則為5倍、新城控股的動(dòng)態(tài)市盈率為5.32倍……

綜合而言，地產(chǎn)企業(yè)的估值已經(jīng)到了很低的水平了。由此可見，當(dāng)下地產(chǎn)板塊的問題，這并非是估值的問題，而是邏輯的問題。

可以預(yù)見的是未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，地產(chǎn)板塊的趨勢(shì)都將會(huì)是大房企提質(zhì)控量，小房企被兼并或者退出。地產(chǎn)板塊兩天的上漲并不能說(shuō)明什么問題，因?yàn)樗麄兊内厔?shì)并未改變，所以不要對(duì)地產(chǎn)板塊抱有很大的幻想，因?yàn)榫o縮并不會(huì)隨著時(shí)間的推移而被改變。