來源：中訪網關注

根據中南建設最新披露的業(yè)績預增公告，預計公司2020年全年實現歸母凈利潤60億—80億元，對比上年同期增長44.12%—92.17%。對于業(yè)績指標大幅上升的原因，中南建設稱主要是因為房地產業(yè)務結算規(guī)模增加。

不可忽略的是，歸母凈利潤大幅增長的中南建設并沒有完成其2020年的銷售目標。

前不久，由中國房地產業(yè)協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的“中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”最新榜單出爐。

根據榜單數據，在政府的“三道紅線”監(jiān)管下，500強房企的杠桿率有所降低。長期償債能力方面，這些房企2020年資產負債率均值為78.77%，較上年下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降。

該報告指出，隨著房地產融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失；市場交易結構逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。

俗語說，屋漏偏逢連夜雨。對于業(yè)績數據看上去都不錯的中南建設，其實也是暗潮涌動，近日一則涉嫌隱瞞關聯交易行為新聞更是將其推上了風口浪尖。

據了解，中南建設關聯交易的對象，有幾個常客：金豐環(huán)球裝飾工程（天津）有限公司、江蘇中南建設裝飾有限公司、北京城建中南土木工程集團有限公司。

以上三家的控股股東，均不是上市公司，而是中南建設實控人控制的體外公司：中南控股集團有限公司。而中南建設實控人持有該公司55.6%的股份。

此三家公司與上市公司中南建設之間的關聯交易，肯定不能涵蓋其所有關聯交易。但僅以此三家為例，已可證實中南建設隱藏了巨額關聯交易。

下圖為2016-2019中南建設年報披露的部分關聯交易額。數據顯示2016年-2019年上市公司年報中披露的關聯交易額。2016年-2018年，中南建設與這三家關聯公司的合計交易額，每年只有5億元左右；2019年，猛增到20多億元。

下圖為2016年-2018年中南建設（與三家關聯交易方的合同加總金額）

結合上述兩張表單數據可以發(fā)現，2016-2018三年間，中南建設至少隱瞞了54.33億元（68.5-14.17=54.33）的關聯交易。

隨著資金壓力大增，各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金壓力。從2020年11月到2021年1月19日，在中南建設公告中涉及“擔?！眱热莸墓灿?8個。

2021年年初的時候，中南建設剛剛發(fā)布2020年業(yè)績預告顯示，預計2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤60億元~80億元，較上年同期增長44.12%~92.17%，基本每股收益1.59元~2.12 元。

從增長的業(yè)績預告看，中南建設其背后盈利能力偏低，剛剛過行業(yè)平均水平一半，或許這是“硬傷”的一部分。

不過，根據第三方機構億翰智庫監(jiān)測38家房企，2020年完成銷售目標的房企數量占比達到81.6%。

其中，有31.6%的企業(yè)目標達成率超過110%，平均目標達成率為106.52%。而銷售額在2000億-5000億元規(guī)模的房企中，除了中南建設，其他房企皆達成了2020年銷售目標。

此外，相比往年，中南建設在2020年的銷售業(yè)績增速也有所放緩。

相比往年，中南建設在2020年的業(yè)績增速也并不好看。2018年、2019年，該公司的合同銷售金額分別同比增長52%、34%，增速分別是2020年的3.66倍、2.39倍。

不過，根據年初中南建設披露的2020年業(yè)績預期報告，數據顯示2020年全年實現歸母凈利潤60億-80億元，對比上年同期增長44.12%-92.17%。

對于業(yè)績指標大幅上升的原因，中南建設稱主要是因為房地產業(yè)務結算規(guī)模增加。

不過，表面業(yè)績亮眼的中南建設卻一直都得不到資本市場的喜愛。原因是什么呢？對于資本市場而言，除了看得見的利潤，最重要的是看不見的信用。而中南建設在后面這點上，顯然讓人不感冒。

2018年，一個叫區(qū)塊鏈的風口來了。房地產商的中南建設顯然是不能錯過這樣的風口的。

2018年1月16日，深圳證券交易所出具了《關于對中南建設的監(jiān)管函》，指出中南建設1月11日披露的《關于公司投資的區(qū)塊鏈項目相關進展的說明公告》內容有誤導性陳述，其行為構成違規(guī)。

該公告稱，中南建設在與第三方合資成立的區(qū)塊鏈公司智鏈數據科技(南通)有限公司（以下簡稱“智鏈”）持股比例達90%，并在業(yè)務拓展上啟動中遠海運集團項目、電科院項目、國壽投和國藥集團藥品流通領域區(qū)塊鏈平臺等項目。

該公告一經發(fā)布，立刻引起了股民的熱烈反響。于此期間，A股區(qū)塊鏈概念行情的異常火爆，引起了監(jiān)管方面關注。1月10日至12日期間，超過10家公司因披露有關區(qū)塊鏈技術信息而導致股價漲停。為避免股市異動，一些公司被要求停牌核查，中南建設赫然在列。

我們最后再來看一下中南建設的負債情況。

從上面的圖表數據，我們不難發(fā)現，中南建設自2017年開始，其負債總額就不斷上升，數額由1584.08億元上升至2020年三季度的3032.04億元，兩年負債增長翻倍。

當然，對于開發(fā)商而言，房子的質量才是最重要的。那么，你敢買中南建設開發(fā)的房子嗎？

經常會聽到這么一句話，用最高的價格，買最爛的房子。

最近兩年，房價不漲了，但是開發(fā)商的本性沒變，還是要利潤最大化，又趕上鋼筋水泥等上游原材料價格飆升。

如何判斷房子質量呢？

房價全國都控制了，不準大幅上漲，上游原材料價格又翻了一番，此時開發(fā)商毛利率大幅飆升，只有一個可能，那就是：建房子用的料少了，產品質量嚴重下滑，建的都是“豆腐渣”工程。

那么中南建設這幾年毛利率的數據怎樣呢？

我們就看2020年的數據，今年前三季度，中南建設房地產業(yè)務累計結算收入317.2億元，同比增長11.5%。結算毛利率23.13%，比2020年上半年上升3.73個百分點。