斑馬消費(fèi) 范建

“美好置業(yè)到底有沒(méi)有美好的明天？”2021年度報(bào)告披露之日，投資者向公司發(fā)出靈魂拷問(wèn)。

戰(zhàn)略性退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，去化速度和價(jià)格均不達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致產(chǎn)生巨額資產(chǎn)減值；早早看準(zhǔn)了裝配式建筑風(fēng)口，歷時(shí)9年，內(nèi)部戰(zhàn)略搖擺不定，仍未能實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，持續(xù)侵蝕公司利潤(rùn)。

連續(xù)兩年扣非虧損，美好置業(yè)被死死困在了轉(zhuǎn)型的岔路口。

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虧到麻木

早在1月，美好置業(yè)（000667.SZ）就通過(guò)業(yè)績(jī)預(yù)告，給投資者打了預(yù)防針。因此，在27日年報(bào)披露后，市場(chǎng)幾乎已經(jīng)麻木。公司股價(jià)小幅低開(kāi)，期間略微上揚(yáng)，最終以1.54元/股報(bào)收，與上一個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)持平。

年報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入和歸母凈利潤(rùn)分別為35.60億元和-26.73億元，分別同比下滑15.37%和2922.42%，扣非凈利潤(rùn)已連續(xù)兩年巨虧。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和裝配式建筑，是公司的經(jīng)營(yíng)主業(yè)。前者更是營(yíng)收主力，2021年，該板塊實(shí)現(xiàn)收入26.99億元，同比下滑19.57%，對(duì)公司總營(yíng)收的貢獻(xiàn)率為75.80%。去年，公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售量分別為42.04㎡和45.56萬(wàn)㎡，分別同比下降19%和22%。

公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布在武漢、合肥、重慶、西安等國(guó)內(nèi)大中型城市，其中武漢、合肥、蘇州為重點(diǎn)區(qū)域。

去年，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要靠西安“美好時(shí)光”、杭州“美晟府”、嘉興“秋月朗庭”等五大項(xiàng)目支撐，銷(xiāo)售額合計(jì)25.61億元，占年度銷(xiāo)售總額的71.93%，其中，僅“美好時(shí)光”單一項(xiàng)目就貢獻(xiàn)了11.39億元銷(xiāo)售額。

去年，受宏觀及信貸政策影響，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍不好過(guò)，中小地產(chǎn)商更是艱難。數(shù)據(jù)顯示，2021年中小地產(chǎn)商銷(xiāo)售計(jì)劃達(dá)成率不足70%，美好置業(yè)以45億簽約額完成了75%目標(biāo)，算是超過(guò)了平均水平。

截至2021年末，美好置業(yè)在成都、武漢、深圳、北京四地，有合計(jì)69.05萬(wàn)㎡土地儲(chǔ)備，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積僅剩88.43萬(wàn)㎡。

裝配式建筑，是美好置業(yè)努力培養(yǎng)的新業(yè)務(wù)，全年收入7.59億元，同比增長(zhǎng)21.71%，毛利率-0.35%，遠(yuǎn)不足以對(duì)公司業(yè)績(jī)形成支撐。

在年報(bào)中，公司分析2021年巨虧的主要原因有三：裝配式建筑業(yè)務(wù)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，工廠折舊、資金成本以及固定費(fèi)用疊加，導(dǎo)致凈虧10億元；受市場(chǎng)等多因素影響，部分地產(chǎn)項(xiàng)目延期交房造成違約，對(duì)凈利潤(rùn)影響為-1.6億元；計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備23.27億元。

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退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

在中國(guó)商品房30多年的歷史中，劉道明是較早一批涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商。

他出生于湖北洪湖農(nóng)村，19歲時(shí)部隊(duì)服役，轉(zhuǎn)業(yè)后曾有過(guò)短暫的地方工作經(jīng)歷。

上世紀(jì)80年代，海南特區(qū)成立，吸引了大批淘金客南下。劉道明辭去公職，奮不顧身投入到淘金大軍中。

幾乎在“萬(wàn)通六君子”闖蕩海南地產(chǎn)界的同一時(shí)期，劉道明創(chuàng)立海南名流置業(yè)，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)出“名流花園”等地產(chǎn)項(xiàng)目，很快挖到了第一桶金。

在海南地產(chǎn)泡沫破滅前夜，劉道明果斷從海南抽身，將公司遷往北京，邁出了進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。

2002年，公司借殼華一投資曲線上市，在資本的加持下，相繼收購(gòu)重慶、惠州、武漢等多地7家項(xiàng)目公司，搭建起全國(guó)性地產(chǎn)公司的骨架。

這是地產(chǎn)商的黃金十年，中國(guó)目前的頭部開(kāi)發(fā)商，都是在這期間快速做大規(guī)模。但美好置業(yè)錯(cuò)失了發(fā)展的大好時(shí)機(jī)。

2016年，是公司的業(yè)績(jī)巔峰，錄得收入50.62億元、歸母凈利潤(rùn) 6.68億元，之后便一路下滑，直至巨虧。

如今，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)躺賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，頭部房企尚且雷聲滾滾，中小地產(chǎn)商已沒(méi)有了太多機(jī)會(huì)。

美好置業(yè)決定，戰(zhàn)略性退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，通過(guò)“銷(xiāo)售清盤(pán)、轉(zhuǎn)售合作、退投收款、直接清盤(pán)”等方式，處置地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)。

這個(gè)過(guò)程，并不容易。

公司多個(gè)項(xiàng)目所在的武漢市，在2021年上半年，曾出現(xiàn)了一波樓市高潮，但下半年迅速冰封，開(kāi)盤(pán)去化率平均僅有23%。部分房企為了加速去化保現(xiàn)金流，以“工抵房”、“一口價(jià)”等形式變相打折，價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。另外，公司無(wú)錫、重慶等地項(xiàng)目，于2021年中開(kāi)盤(pán)，去化價(jià)格和速度均不達(dá)預(yù)期，計(jì)提資產(chǎn)減值3億元。

屋漏偏逢連陰雨。公司位于羅浮山5A 級(jí)風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目“羅浮?天賦”，不符合國(guó)家環(huán)保政策，將產(chǎn)生損失10億元。

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失意裝配式建筑

在地產(chǎn)主業(yè)做大無(wú)望之時(shí)，美好置業(yè)提前籌劃轉(zhuǎn)型，在裝配式建筑和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域投下重注。

2018年，公司在不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，就簽下兩個(gè)合計(jì)百億元的涉農(nóng)投資協(xié)議。計(jì)劃3年內(nèi)，在洪湖、監(jiān)利兩地圈地200萬(wàn)畝種稻養(yǎng)蝦。

農(nóng)業(yè)投入期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢，如此大規(guī)模的投資，美好置業(yè)需要通過(guò)其他業(yè)務(wù)作為支撐。但公司地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)萎靡，顯然不具備這一強(qiáng)大實(shí)力。

2019年，公司合計(jì)在洪湖、監(jiān)利流轉(zhuǎn)土地8.5萬(wàn)畝，全年農(nóng)業(yè)子公司美億虧損1.53億元。次年10月，公司即啟動(dòng)戰(zhàn)略性退租，基本宣告現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目失敗。

在綠色、節(jié)能等需求指引下，國(guó)家以及各地正在從政策層面大力推廣裝配式建筑。美好置業(yè)看好該行業(yè)前景，早在2013年就進(jìn)行了戰(zhàn)略性布局，短短幾年間，就在全國(guó)各中心城市，投資建設(shè)了13座裝配式建筑工廠。

公司自主開(kāi)發(fā)出在成本、施工環(huán)保性、施工難度方面，都有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的疊合剪力墻技術(shù)體系，但市場(chǎng)主流技術(shù)仍為套筒灌漿體系，導(dǎo)致市場(chǎng)接受度偏低。

最近幾年內(nèi)，公司裝配式建筑產(chǎn)能，大多用于公司內(nèi)部項(xiàng)目，戰(zhàn)略上搖擺導(dǎo)致對(duì)外拓展不力，整體產(chǎn)能利用率低，錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)遇。

2021年，公司SEPC、EPC訂單額和PC 訂單額，分別實(shí)現(xiàn)13億元和6億元，分別完成了目標(biāo)的16.25%和30%。

2017年-2021年，控股子公司美好裝配收入合計(jì)36.1億元、凈利潤(rùn)合計(jì)虧損27.8億元。

在年報(bào)中，公司制定出了2022年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：房產(chǎn)簽約70億元、房產(chǎn)（含一級(jí)）回款95億元、裝配式建筑業(yè)務(wù)收入30億元。

不過(guò)，從最近幾年的情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成率都不太理想。

“美好置業(yè)還有沒(méi)有美好明天？”這是投資者對(duì)公司的靈魂拷問(wèn)！