作者簡(jiǎn)介

朱虎，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心研究員，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師。

張梓萱，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院博士研究生。

內(nèi)容摘要：買(mǎi)賣(mài)不破租賃的價(jià)值基礎(chǔ)在于保護(hù)承租人對(duì)租賃物享有的值得保護(hù)的在先占有使用利益，這不違反當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓合同時(shí)的預(yù)期，且有利于降低交易成本，避免對(duì)承租人救濟(jì)不足以及損害承租人之相對(duì)人的信賴(lài)。據(jù)此，該規(guī)則既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)；買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的適用也以租賃合同存在、承租人按照租賃合同占有租賃物、受讓人取得租賃物所有權(quán)為前提，發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的效果。承租人的地位不應(yīng)因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變得更糟或者更好，而受讓人也同樣享有值得保護(hù)的利益，對(duì)此可以類(lèi)推適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則并予以適當(dāng)調(diào)整，以妥當(dāng)權(quán)衡承租人與受讓人的利益。關(guān)鍵詞：買(mǎi)賣(mài)不破租賃；租賃合同；合同的法定概括轉(zhuǎn)移；債權(quán)轉(zhuǎn)讓DOI：10.19563/j.cnki.sdfx.2022.03.002

目錄

一、價(jià)值確立與適用范圍

二、構(gòu)成層面的價(jià)值貫徹

三、效果層面的價(jià)值貫徹與回調(diào)

四、結(jié)論

《民法典》第725條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。學(xué)說(shuō)稱(chēng)之為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。但是，本條規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)略，在適用范圍、構(gòu)成以及效果等諸多層面存在持續(xù)性的爭(zhēng)議，這些爭(zhēng)議關(guān)涉對(duì)本條規(guī)定的價(jià)值正當(dāng)性基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)的不同。本文即從對(duì)該規(guī)定價(jià)值基礎(chǔ)的討論出發(fā)，在確立價(jià)值的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析規(guī)范的解釋適用如何能夠具體地貫徹該價(jià)值，并根據(jù)該價(jià)值與受讓人保護(hù)等同樣值得保護(hù)的價(jià)值的妥當(dāng)權(quán)衡，在規(guī)范解釋適用上予以適度回調(diào)。

一、價(jià)值確立與適用范圍

買(mǎi)賣(mài)不破租賃并非當(dāng)然，羅馬法即采“買(mǎi)賣(mài)破租賃”規(guī)則，雖然出賣(mài)人也會(huì)通過(guò)各種方式保護(hù)承租人的利益。理論上也有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人基于租賃合同對(duì)出租人享有的權(quán)利是僅具有相對(duì)效力的債權(quán)，債權(quán)不得對(duì)抗第三人，故《民法典》第725條應(yīng)被解釋為承租人的租賃權(quán)不得對(duì)抗受讓人，租賃合同只拘束讓與人與承租人。但是，債權(quán)的相對(duì)效力是指?jìng)鶛?quán)人僅能請(qǐng)求債務(wù)人履行給付義務(wù)，而不得請(qǐng)求處于合同關(guān)系外的第三人履行給付義務(wù)，該效力并不涉及針對(duì)第三人的對(duì)抗效力。僅以債權(quán)的相對(duì)效力而否定對(duì)第三人的對(duì)抗效力，其論據(jù)尚不充分。當(dāng)然，比較法上存在構(gòu)建租賃權(quán)對(duì)抗效力的不同方式，在英美法中，承租人對(duì)租賃物享有物權(quán)（proprietary right）；大陸法系國(guó)家均通過(guò)不同方式賦予承租人對(duì)抗租賃物受讓人的效力。不同法律構(gòu)造的背后存在著價(jià)值共識(shí)，即承租人能夠?qū)棺赓U物受讓人，但該價(jià)值共識(shí)的正當(dāng)性仍有必要澄清。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的正當(dāng)性在于保護(hù)作為社會(huì)或經(jīng)濟(jì)上弱者的承租人這一公共政策，避免影響承租人的生存利益。這使得買(mǎi)賣(mài)不破租賃只能在“保護(hù)弱勢(shì)承租人”的政策目標(biāo)內(nèi)加以適用，而動(dòng)產(chǎn)租賃不在適用范圍內(nèi)，無(wú)償借用合同也不得類(lèi)推適用。然而，該基于特殊立法政策的解釋存在疑問(wèn)。首先，在住房租賃普遍為短期租賃的背景下，買(mǎi)賣(mài)是否破租賃對(duì)住房承租人的影響有限，且在實(shí)踐中，住房出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)通常會(huì)與承租人合意解除合同，以支付賠償金的方式換取承租人搬離房屋。買(mǎi)賣(mài)不破租賃，實(shí)際上更多保護(hù)商業(yè)承租人。其次，“社會(huì)經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)”的含義并不明確。如果著眼于這一政策考量，則即使是住房承租人，在具體適用中也需要區(qū)分處于弱勢(shì)與非處于弱勢(shì)的承租人，例如參考保障性住房的申請(qǐng)條件判斷，但這與實(shí)踐并不相符。再次，即使在商業(yè)租賃或動(dòng)產(chǎn)設(shè)備租賃中，選擇以租賃而非買(mǎi)賣(mài)的方式用益標(biāo)的物者，其可能也會(huì)因租賃物被返還給受讓人而喪失對(duì)租賃物繼續(xù)使用收益的利益，且由于這些利益被鎖定于租賃，承租人在訂立租賃合同后處于弱勢(shì)地位。

　　依本文之見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的正當(dāng)性基礎(chǔ)在于保護(hù)承租人對(duì)租賃物享有的值得保護(hù)的在先使用利益，這不違反讓與人和受讓人在訂立合同時(shí)的預(yù)期，有利于降低交易成本，避免對(duì)承租人救濟(jì)不足以及損害承租人之相對(duì)人的信賴(lài)。

　　第一，承租人基于租賃合同而占有使用租賃物，可能會(huì)形成以依賴(lài)、信任和聯(lián)合行動(dòng)等為前提的社會(huì)關(guān)系，進(jìn)而形塑承租人生活的各個(gè)方面。僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，住房是承租人社會(huì)存在、私人生活方式的基礎(chǔ)，商業(yè)租賃的土地或房屋也構(gòu)成個(gè)人從事職業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)存在的基礎(chǔ)。在住房租賃中，承租人可能根據(jù)其住址做出了工作生活上的安排；在商業(yè)租賃中，承租人往往已對(duì)租賃物做出相當(dāng)程度的經(jīng)濟(jì)投入，如裝修店鋪、配置生產(chǎn)線(xiàn)、雇傭工人等。因此，承租人對(duì)標(biāo)的物的使用享有值得保護(hù)的利益。

第二，承租人對(duì)標(biāo)的物的占有使用，是在先存在的合法利益狀態(tài)，在后權(quán)利人應(yīng)予尊重。出租人已將租賃物交付給承租人占有使用，則不應(yīng)享有再次處分在租賃期限內(nèi)由承租人用益之標(biāo)的物的權(quán)利。在后受讓標(biāo)的物的所有權(quán)人，亦應(yīng)尊重在先用益標(biāo)的物的承租人。在英美法中，出租人只享有“對(duì)租賃的復(fù)歸期待”（reversion expectant on the lease）這種權(quán)利，在租賃結(jié)束時(shí)有權(quán)占有房產(chǎn)，出租人僅有權(quán)將復(fù)歸權(quán)（reversion）讓與受讓人。

動(dòng)產(chǎn)租賃最為明顯地體現(xiàn)這一價(jià)值判斷。租賃動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毻ㄟ^(guò)指示交付（《民法典》第227條）的方式，讓與人將租賃物返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，承租人向讓與人的抗辯可以向受讓人主張，故在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，承租人有權(quán)對(duì)抗受讓人，以保障其有權(quán)占有人的地位不受到惡化。這與《民法典》第548條的債權(quán)轉(zhuǎn)讓抗辯延續(xù)規(guī)則的價(jià)值判斷相一致?！睹穹ǖ洹返?span id="s0sssss00s" class="js_darkmode__text__37">405條關(guān)于抵押不破租賃的適用范圍，也并未限制于不動(dòng)產(chǎn)而同樣適用于動(dòng)產(chǎn)。因此，在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中，租賃權(quán)的對(duì)抗效力具有充分的正當(dāng)性。不動(dòng)產(chǎn)登記制度本意是為了避免占有公示權(quán)利不充分的問(wèn)題，卻造成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與交付脫鉤的結(jié)果，不動(dòng)產(chǎn)受讓人不再需要通過(guò)指示交付的方式變動(dòng)物權(quán)，而僅需通過(guò)轉(zhuǎn)移登記即可。然而，不動(dòng)產(chǎn)承租人對(duì)標(biāo)的物的使用利益，似乎不應(yīng)因登記制度的建立，就變得比動(dòng)產(chǎn)承租人更不值得保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)承租人與動(dòng)產(chǎn)承租人一樣，其法律地位都不應(yīng)因所有權(quán)變動(dòng)而發(fā)生惡化。

　　第三，即便買(mǎi)賣(mài)破除租賃，讓與人為避免對(duì)承租人承擔(dān)違約責(zé)任，也可能與受讓人約定租賃權(quán)的對(duì)抗效力。因此，租賃權(quán)的對(duì)抗效力不違反讓與人和受讓人在訂立合同時(shí)的預(yù)期。如果買(mǎi)賣(mài)破除租賃，買(mǎi)賣(mài)合同中只能通過(guò)利益第三人合同的方式，間接保障承租人利益，這不僅有賴(lài)于當(dāng)事人的特別約定從而增加了交易成本，又使得法律結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜。考慮到物權(quán)法定原則的限制，買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以為當(dāng)事人提供物權(quán)效力的制度供給，保障其長(zhǎng)期投資利益。反之，如果買(mǎi)賣(mài)破除租賃，讓與人可以以無(wú)租賃負(fù)擔(dān)的市價(jià)出賣(mài)租賃物，若其已提前收取一段時(shí)間的租金，則讓與人從兩次處分中可能獲得超出標(biāo)的物市價(jià)的收益，這會(huì)為出租人違約提供經(jīng)濟(jì)上的誘因。

　　第四，如果承租人不得對(duì)抗受讓人，則受讓人有權(quán)請(qǐng)求承租人返還租賃物，讓與人對(duì)承租人構(gòu)成法律上不能履行，承租人僅得請(qǐng)求讓與人賠償損失，這相較于使承租人占有使用標(biāo)的物來(lái)說(shuō)，有時(shí)無(wú)法提供充分救濟(jì)。尤其是在租賃物具有獨(dú)特性的情況下，承租人無(wú)法在市場(chǎng)上尋找到替代租賃物，賠償損失的不確定性導(dǎo)致承租人的損害無(wú)法得到完全填補(bǔ)。同時(shí)，在讓與人破產(chǎn)或無(wú)財(cái)產(chǎn)可供強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，交易時(shí)點(diǎn)在后的租賃物受讓人相較于交易時(shí)點(diǎn)在前的承租人，更有能力基于對(duì)讓與人現(xiàn)在的資產(chǎn)狀況的了解而控制風(fēng)險(xiǎn)，更有理由將風(fēng)險(xiǎn)分配給受讓人而非承租人。

　　第五，承租人占有使用租賃物的外觀，也會(huì)為承租人的交易相對(duì)人提供信賴(lài)，相對(duì)人可能基于承租人的租賃權(quán)而與之交易。例如，健身場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者租賃房屋，健身者多是基于經(jīng)營(yíng)者對(duì)健身場(chǎng)所的占有使用、健身器材的提供而訂立服務(wù)合同；次承租人基于承租人對(duì)租賃物的占有使用而訂立轉(zhuǎn)租合同。買(mǎi)賣(mài)破除租賃將間接破壞承租人之相對(duì)人的信賴(lài)。

　　基于以上理由，租賃權(quán)應(yīng)具有對(duì)抗租賃物受讓人的效力，動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃均應(yīng)適用。當(dāng)然，出租人與承租人可以約定附解除條件的租賃合同，使租賃合同對(duì)受讓人不生效力，受讓人可以取得無(wú)租賃負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。因此，《民法典》第725條屬于任意規(guī)定，可以由出租人與承租人排除適用。即便受讓人有意取得租賃負(fù)擔(dān)、獲得租金債權(quán)，其也可以事先調(diào)查從而知道當(dāng)事人的排除約定，進(jìn)而做出相應(yīng)的交易安排或者與承租人重新訂立租賃合同。

二、構(gòu)成層面的價(jià)值貫徹

既然買(mǎi)賣(mài)不破租賃的價(jià)值基礎(chǔ)在于保護(hù)承租人的占有使用利益，那么其適用就必須以租賃合同存在、承租人按照租賃合同占有、租賃物所有權(quán)變動(dòng)為前提。

　　（一）租賃合同存在

　　租賃權(quán)若能取得對(duì)抗效力，租賃合同應(yīng)當(dāng)已經(jīng)成立并生效，且出租人享有處分權(quán)。例如，租賃消防控制室的合同因違反強(qiáng)制性規(guī)范而無(wú)效，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃；房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)處分屬于業(yè)主共有的房屋，承租人不享有租賃權(quán)。在混合合同中，如果物之使用收益是給付的重心，則應(yīng)依據(jù)《民法典》第467條第1款，參照適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則。出租人如非所有權(quán)人，但經(jīng)過(guò)所有權(quán)人同意而進(jìn)行出租，也應(yīng)適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則。

　　由于基于債之關(guān)系的占有的對(duì)抗效力的正當(dāng)性基礎(chǔ)并不在于有償性，所以《民法典》第725條也可類(lèi)推適用于無(wú)償借用合同，此時(shí)同樣存在借用人在先的占有使用利益。有爭(zhēng)議的是，對(duì)于以一段時(shí)間內(nèi)物之使用收益代替原定給付的代物清償合意，是否類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則？司法裁判多以其并非租賃合同為由否定買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用。此觀點(diǎn)存在疑問(wèn)。首先，基于前文所述理由，使用人如已對(duì)租賃物占有使用，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于標(biāo)的物的受讓人或申請(qǐng)執(zhí)行人。其次，在以標(biāo)的物所有權(quán)代替原定給付的情形中，債權(quán)人若已在查封前取得標(biāo)的物的所有權(quán)，可以對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行并無(wú)爭(zhēng)議，那么在以物之用益代替原定給付的情形，債權(quán)人若已在查封前取得了對(duì)標(biāo)的物的使用權(quán)，也有理由受到同等保護(hù)。再次，抵債類(lèi)似于租賃合同中租金支付方式，似乎有理由類(lèi)推適用租賃合同的規(guī)則。最后，如后文所述，經(jīng)受讓人詢(xún)問(wèn)，承租人或其他標(biāo)的物的使用人有義務(wù)如實(shí)告知受讓人其是否享有租金等債權(quán)，以保護(hù)受讓人利益。

　　（二）按照租賃合同占有

　　在承租人未取得租賃物占有前，承租人對(duì)出租人僅享有純粹的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，尚不享有占有使用利益。只有當(dāng)承租人取得對(duì)標(biāo)的物的占有時(shí)，才客觀上享有占有使用利益。此外，占有尚有一定的公示功能，承租人通過(guò)占有即向不特定第三人提示了其權(quán)利狀態(tài)，降低第三人查詢(xún)權(quán)利狀態(tài)的成本，避免其遭受損害。若如原《合同法》第229條的規(guī)定，以合同生效為對(duì)抗力的發(fā)生時(shí)點(diǎn)，則可能會(huì)引發(fā)倒簽合同的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，《民法典》第725條合理地增加“在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)”的規(guī)定。租賃合同是否備案，均不影響租賃權(quán)的對(duì)抗效力。在房屋租賃中，出于避稅、隱藏交易關(guān)系等考慮，當(dāng)事人沒(méi)有動(dòng)力去進(jìn)行租賃登記或備案，現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)也未進(jìn)行登記或備案。如果以登記或備案作為對(duì)抗效力的前提條件，則結(jié)果可能恰恰是傷害了住房承租人。因此，《民法典》第725條未將租賃登記或者租賃合同備案作為對(duì)抗效力的前提條件。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，應(yīng)以承租人經(jīng)現(xiàn)實(shí)交付而占有租賃物為限。但是，承租人若經(jīng)簡(jiǎn)易交付而取得現(xiàn)實(shí)占有，即取得了對(duì)租賃物的使用利益，也應(yīng)受到保護(hù)。如果承租人經(jīng)占有改定和指示交付而取得占有，因其未對(duì)租賃物實(shí)際地占有使用，不應(yīng)適用《民法典》第725條。重點(diǎn)并非交付的方式，而是承租人是否現(xiàn)實(shí)地占有而享有占有使用利益。

　　承租人也可能在現(xiàn)實(shí)占有后喪失對(duì)租賃物的事實(shí)上管領(lǐng)力，有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人如喪失占有，即喪失對(duì)標(biāo)的物占有使用的公示，其不應(yīng)受買(mǎi)賣(mài)不破租賃的保護(hù)。此觀點(diǎn)存在疑問(wèn)。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不因其喪失占有，就喪失了所有權(quán)，租賃物的承租人也同樣不應(yīng)受此等不利，有必要進(jìn)行類(lèi)型區(qū)分。第一，占有的喪失可能是基于占有人的意思。例如，承租人將租賃物交還出租人維修，承租人的占有使用利益當(dāng)然值得保護(hù)；但是，承租人相較于受讓人而言更有能力控制買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物上無(wú)租賃負(fù)擔(dān)外觀的發(fā)生，例如承租人可以采取外部監(jiān)管等方式，為保護(hù)受讓人的交易安全，可考慮善意取得的法理。如果受讓人受讓時(shí)已經(jīng)查看租賃物，發(fā)現(xiàn)租賃物由讓與人占有而不知租賃負(fù)擔(dān)存在，即對(duì)讓與人無(wú)完整處分權(quán)的事實(shí)構(gòu)成善意，若其支付了合理對(duì)價(jià)，且不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記或動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，則受讓人可以取得無(wú)租賃負(fù)擔(dān)的所有權(quán)。第二，如果非基于承租人之意思而喪失占有，如租賃物被盜竊或遺失，承租人雖喪失對(duì)標(biāo)的物的直接占有，但其對(duì)標(biāo)的物的合法使用利益亦值得保護(hù)。例如，房屋出租人甲趁承租人乙外出不在，利用備用鑰匙開(kāi)門(mén)為買(mǎi)受人丙看房，與丙訂立買(mǎi)賣(mài)合同并轉(zhuǎn)移房屋登記。此時(shí)，承租人乙原則上仍受買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的保護(hù)，有權(quán)對(duì)抗買(mǎi)受人丙。這也符合《民法典》第311、312條善意取得區(qū)分占有委托物和占有脫離物的價(jià)值評(píng)價(jià)。

　?。ㄈ┳赓U物所有權(quán)變動(dòng)

　　1.租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　構(gòu)成租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，可以是買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與合同等。租賃物若經(jīng)征收，則承租人不得主張對(duì)抗效力，征收并非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。為實(shí)現(xiàn)租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)讓與人應(yīng)轉(zhuǎn)移登記，動(dòng)產(chǎn)讓與人應(yīng)轉(zhuǎn)讓租賃物返還請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行交付。在不采物權(quán)行為無(wú)因性的背景下，買(mǎi)賣(mài)等合同的無(wú)效、不成立、被撤銷(xiāo)導(dǎo)致租賃物所有權(quán)自始不發(fā)生變動(dòng)。但在合同解除中，如采取解除后清算關(guān)系理論，仍應(yīng)有買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的適用。例如，甲將A屋出賣(mài)給乙，乙將A屋出租給丙并交付，后甲因乙的違約行為而解除買(mǎi)賣(mài)合同。如認(rèn)為甲必須通過(guò)再次的轉(zhuǎn)移登記才能重新取得A屋之所有權(quán)，則甲仍須承受A屋上的租賃負(fù)擔(dān)。租賃物被第三人善意取得且該第三人不知且不應(yīng)知承租權(quán)的存在，依據(jù)《民法典》第313條，租賃權(quán)消滅，承租人也不得主張對(duì)抗效力。

　　讓與人與受讓人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或抵押合同進(jìn)行預(yù)告登記，在后受領(lǐng)交付的承租人能否對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人，對(duì)此存在爭(zhēng)議。承租人為確認(rèn)出租人是所有權(quán)人，在訂立租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上如載有預(yù)告登記權(quán)利人，即可提示承租人，此時(shí)在后取得占有的承租人不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人。

　　出租人在租賃物上設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，《民法典》第405條明文規(guī)定抵押不破租賃。若出租人在租賃物上設(shè)立居住權(quán)或地役權(quán)等他物權(quán)，可類(lèi)推適用《民法典》第405條的規(guī)定。此時(shí)，承租人能否對(duì)抗租賃物的抵押權(quán)人、居住權(quán)人、地役權(quán)人、質(zhì)權(quán)人等，取決于承租人是否經(jīng)交付而取得占有。但是，在限制物權(quán)不妨礙承租人使用租賃物的情況下，不發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的效果，租賃物的抵押權(quán)人、地役權(quán)人、質(zhì)權(quán)人均不承受租賃合同。反之，在限制物權(quán)妨礙承租人使用租賃物時(shí)，發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的效果，租賃物的居住權(quán)人依法成為租賃合同的新出租人，因所有權(quán)人與居住權(quán)人在訂立居住權(quán)合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)的存在，故應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人對(duì)《民法典》第369條“住宅不得出租”的規(guī)定作有排除約定。如果居住權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)點(diǎn)早于租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)點(diǎn)，則于居住權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)，租賃合同回復(fù)轉(zhuǎn)移給所有權(quán)人；如果居住權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)點(diǎn)晚于租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)點(diǎn)，則在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)租賃合同終止，除非當(dāng)事人另有約定，居住權(quán)人不得將住宅再次出租。

　　2.強(qiáng)制執(zhí)行程序

　　承租人也有權(quán)對(duì)抗出租人的申請(qǐng)執(zhí)行人。在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)不因拍賣(mài)而消滅，承租人也有權(quán)提起執(zhí)行異議之訴，阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。然而，債務(wù)人為規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行，可能會(huì)采取惡意串通并以明顯不合理的低價(jià)出租、偽造變?cè)熳赓U合同、倒簽租賃合同、偽造租金交付或收取證據(jù)、偽造其實(shí)際占有使用執(zhí)行標(biāo)的證據(jù)、由被執(zhí)行人的近親屬或關(guān)聯(lián)企業(yè)承租等方式，虛構(gòu)租賃合同或占有使用的存在。在上述情形中，租賃合同未生效或承租人未取得占有，自無(wú)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用空間，承租人應(yīng)就租賃合同存在與已按照租賃合同占有承擔(dān)舉證責(zé)任?；蛟S是為了避免虛假租賃排除強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)務(wù)中通常要求承租人已經(jīng)支付租金；然而，承租人是否支付租金似乎并非買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用條件，如果承租人尚未支付租金，債權(quán)人可以申請(qǐng)執(zhí)行租金債權(quán)，其利益可得到保護(hù)。

　　3.出租人破產(chǎn)

　　與買(mǎi)賣(mài)不破租賃相關(guān)的是，在出租人破產(chǎn)的情況下，租賃期限尚未屆滿(mǎn)的租賃合同是否屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條所謂的“雙方均未履行完畢的合同”，出租人的破產(chǎn)管理人得否根據(jù)本條解除租賃合同，對(duì)此存在爭(zhēng)議。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。租賃合同的遠(yuǎn)期“信用”屬性并不如借款等合同顯著，其存在通常并不會(huì)導(dǎo)致出租人破產(chǎn)，承租人對(duì)于房屋占有、使用的期待具有正當(dāng)性；尤其在不動(dòng)產(chǎn)租賃合同中，承租人為從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，往往對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修改造，為鼓勵(lì)長(zhǎng)期投資、穩(wěn)定收益預(yù)期，有必要限制管理人的解除權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅應(yīng)在保障公民居住利益的政策目的范圍內(nèi)限制破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，出租人破產(chǎn)時(shí)，破產(chǎn)管理人有權(quán)單方?jīng)Q定解除合同，要求承租人返還租賃物，以保障租賃物順利回收處置，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。比較法上多限制出租人破產(chǎn)管理人的解除權(quán)。

本文認(rèn)為，出租人的破產(chǎn)管理人不享有《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的解除權(quán)。首先，承租人相較于其他債權(quán)人，已經(jīng)占有使用租賃物，享有值得保護(hù)的持續(xù)性利益，如果破產(chǎn)管理人有權(quán)解除租賃合同，將會(huì)給承租人帶來(lái)劇烈的后果。從體系角度觀察，承租人的租賃權(quán)不但可以基于《民法典》第725條對(duì)抗租賃物的受讓人，還可以在執(zhí)行程序中對(duì)抗出租人的申請(qǐng)執(zhí)行人，基于強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序中相同的價(jià)值考量，其在破產(chǎn)程序中也應(yīng)受到保護(hù)。其次，可以與之類(lèi)比的是買(mǎi)賣(mài)合同與用益物權(quán)設(shè)立合同的履行。如果買(mǎi)受人或用益物權(quán)人已經(jīng)取得物權(quán)，破產(chǎn)管理人沒(méi)有解除合同的選擇權(quán)。既然在上述情形中，債務(wù)人的相對(duì)人有權(quán)保有其所受領(lǐng)的債務(wù)人的給付，那么在租賃合同中，承租人也應(yīng)當(dāng)有權(quán)基于租賃合同而保有其所受領(lǐng)的給付，出租人及其破產(chǎn)管理人不得任意否定或侵害。換言之，租賃物若已交付，承租人可以將其視為出租人已經(jīng)履行主要義務(wù)的合同，因此出租人的破產(chǎn)管理人不享有解除權(quán)。在變價(jià)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)，承租人可以依其租賃合同對(duì)抗受讓人。再次，在出租人破產(chǎn)的情況下，其很可能喪失履行維修義務(wù)的能力，如果出租人未能履行維修義務(wù)，承租人可以選擇解除租賃合同，或以其替代履行的費(fèi)用和損害賠償請(qǐng)求權(quán)，與出租人的租金債權(quán)相抵銷(xiāo)。最后，如果在特殊情況下，少數(shù)租賃關(guān)系的繼續(xù)存在將極大影響整體破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)或使用，破產(chǎn)管理人似乎可以根據(jù)《民法典》第580條第2款請(qǐng)求法院終止合同。

三、效果層面的價(jià)值貫徹與回調(diào)

（一）合同的法定概括轉(zhuǎn)移

　　承前所述，如果租賃物已經(jīng)交付給承租人，為貫徹保護(hù)承租人占有使用利益的價(jià)值目標(biāo)，租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不應(yīng)影響承租人的利益，承租人可以對(duì)抗租賃物的受讓人。《民法典》第725條后半句規(guī)定的“不影響租賃合同的效力”，意味著承租人的地位不能因此變得更糟。然而，如何實(shí)現(xiàn)此價(jià)值目標(biāo)，存在不同的技術(shù)方案。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)不破租賃將發(fā)生合同的法定概括轉(zhuǎn)移的后果。自受讓人取得所有權(quán)時(shí)起，受讓人依法自動(dòng)取代原出租人而成為租賃合同的新出租人。在比較法上，多數(shù)立法例采取此種方式實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的對(duì)抗效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條與絕大多數(shù)司法裁判采取此種解釋方案。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，為維護(hù)私法自治原則，租賃合同仍存在于讓與人和承租人之間；承租人相對(duì)于受讓人依法律規(guī)定構(gòu)成有權(quán)占有，或者租賃合同關(guān)系中的消極容忍義務(wù)構(gòu)成物上債務(wù)，承租人享有物上債權(quán)，從而在相應(yīng)范圍內(nèi)具有對(duì)抗租賃物受讓人的效力；合同的法定概括轉(zhuǎn)移，既違反私法自治原則，使受讓人和承租人在欠缺意思表示的情況下成為合同當(dāng)事人，也違反比例原則，對(duì)承租人保護(hù)過(guò)度。在比較法上，少數(shù)立法例采此種方式。

上述兩種觀點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上都使得租賃合同對(duì)受讓人生效，差別僅在于合同轉(zhuǎn)移的范圍而已。第二種觀點(diǎn)僅使得出租人容忍承租人使用的義務(wù)和租賃期限這兩項(xiàng)條款對(duì)受讓人生效。故而，兩種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)差別是，出租人的維修義務(wù)、承租人的租金給付義務(wù)等其他合同義務(wù)，是否同樣由讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人。

　　本文認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)更具合理性。首先，依“有權(quán)占有說(shuō)”，承租人權(quán)利義務(wù)的相對(duì)人仍為讓與人。然而，讓與人因不再享有租賃物所有權(quán)而無(wú)法直接履行保持租賃物符合約定用途的義務(wù)，而承租人既無(wú)權(quán)請(qǐng)求受讓人履行上述義務(wù)，又僅有義務(wù)向讓與人給付租金，這會(huì)使得受讓人并無(wú)意愿維修租賃物。“合同的法定概括轉(zhuǎn)移說(shuō)”可以避免上述問(wèn)題，使受讓人取得請(qǐng)求支付租金的權(quán)利，以彌補(bǔ)其使用權(quán)的喪失，促進(jìn)其履行租賃合同的意愿，也可以減少租賃合同違約的發(fā)生，避免法律關(guān)系過(guò)度復(fù)雜化帶來(lái)的不效率。因此，這應(yīng)該更符合當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同與租賃合同時(shí)的預(yù)期，并無(wú)違背私法自治的問(wèn)題。

　　其次，第二種觀點(diǎn)對(duì)合同法定概括轉(zhuǎn)移說(shuō)的批評(píng)是，受讓人可能因此而遭受不利的后果。例如，在租金過(guò)低的情況下，受讓人必須承受低租金的后果，這并不合理。然而，由于租賃合同多為書(shū)面，租賃物的受讓人可以通過(guò)租賃合同獲知過(guò)低租金以及租賃期限，從而會(huì)在租賃物的買(mǎi)賣(mài)合同中調(diào)整買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，故一般不會(huì)發(fā)生不合理的結(jié)果。同時(shí)，即使采納合同的法定概括轉(zhuǎn)移的觀點(diǎn)，如下文所述，也會(huì)通過(guò)概括轉(zhuǎn)移的效果與范圍的進(jìn)一步精確化而避免受讓人利益受損。

　　如采取合同的法定概括轉(zhuǎn)移效果，則當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，發(fā)生權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移的效果。在所有權(quán)變動(dòng)之前到期的請(qǐng)求權(quán)，屬于讓與人；在所有權(quán)變動(dòng)之后到期的請(qǐng)求權(quán)，屬于受讓人。受讓人并不取得所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之前由讓與人享有的債權(quán)。具體言之，在所有權(quán)變動(dòng)前，讓與人享有所有權(quán)變動(dòng)前到期的租金請(qǐng)求權(quán)及違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，負(fù)擔(dān)維修等義務(wù)并承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任；所有權(quán)變動(dòng)后，受讓人享有所有權(quán)變動(dòng)后到期的租金請(qǐng)求權(quán)及違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，負(fù)擔(dān)維修等義務(wù)并承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。

　　值得討論的是租金歸屬的判斷時(shí)點(diǎn)，這涉及如何理解《民法典》第630條與第725條之關(guān)系的問(wèn)題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果租賃物在所有權(quán)變動(dòng)前已經(jīng)交付，根據(jù)《民法典》第630條之規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物交付于受讓人后，受讓人即取得孳息收取權(quán)，受讓人有權(quán)請(qǐng)求讓與人返還在其交付后至所有權(quán)變動(dòng)前收取的租金。此一觀點(diǎn)存在疑問(wèn)。在買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物由第三人占有的情況下，出賣(mài)人無(wú)法現(xiàn)實(shí)交付，而只能指示交付。孳息收取權(quán)以交付為判斷標(biāo)準(zhǔn)，其原因是買(mǎi)受人可以現(xiàn)實(shí)管領(lǐng)標(biāo)的物，就該物加以經(jīng)濟(jì)上利用而取得利益，負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損滅失之風(fēng)險(xiǎn)，因此，第630條之交付應(yīng)使買(mǎi)受人取得直接占有（現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付）；而僅使買(mǎi)受人取得間接占有（指示交付、占有改定），是否發(fā)生孳息歸屬轉(zhuǎn)移的后果，應(yīng)通過(guò)合同解釋加以確定，尤其是買(mǎi)受人對(duì)于標(biāo)的物是否已取得經(jīng)濟(jì)上的收益權(quán)。在買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物已經(jīng)出租給第三人的情況下，合同的法定轉(zhuǎn)移使得受讓人取得對(duì)承租人的返還請(qǐng)求權(quán)，并有權(quán)依租賃合同請(qǐng)求承租人給付租金，即取得了經(jīng)濟(jì)上的收益權(quán)。因此，除非當(dāng)事人另有約定，合同的法定概括轉(zhuǎn)移之時(shí)，出賣(mài)人即已經(jīng)完成其交付義務(wù)，孳息收取權(quán)也轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人?？傊?，在租賃物的買(mǎi)賣(mài)中，除另有約定外，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、合同的法定概括轉(zhuǎn)移、租金請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)移、孳息收取權(quán)轉(zhuǎn)移同步發(fā)生。

　　在轉(zhuǎn)租的情形中，如果出租人將標(biāo)的物讓與給次承租人，則次承租人取得出租人地位。承租人與次承租人間交付租賃物并保持租賃物的權(quán)利相互抵銷(xiāo)，租金債權(quán)也相應(yīng)抵銷(xiāo)，租金債權(quán)較多的一方對(duì)對(duì)方享有差額的租金債權(quán)。例如，甲將A屋以2萬(wàn)元的價(jià)格出租給乙，乙以3萬(wàn)元的價(jià)格出租給丙，后甲將A屋出賣(mài)給丙，乙對(duì)丙享有抵銷(xiāo)后的1萬(wàn)元租金債權(quán)。

　　（二）對(duì)承租人的保護(hù)：轉(zhuǎn)讓通知與抗辯抵銷(xiāo)延續(xù)

　　在合同概括轉(zhuǎn)移中，為維護(hù)承租人的利益，可考慮類(lèi)推適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)轉(zhuǎn)讓通知與抗辯抵銷(xiāo)延續(xù)的規(guī)則。合同的法定概括轉(zhuǎn)移使得受讓人取得對(duì)承租人的租金債權(quán)，僅當(dāng)讓與人將所有權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通知債務(wù)人時(shí)，該轉(zhuǎn)讓才對(duì)債務(wù)人發(fā)生效力（《民法典》第546條第1款）。因此，未接到轉(zhuǎn)讓通知的承租人有權(quán)拒絕受讓人的租金支付等請(qǐng)求權(quán)，向讓與人履行債務(wù)以消滅債權(quán)，受讓人有權(quán)請(qǐng)求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?。但在不?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，受讓人向承租人出示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)可發(fā)生轉(zhuǎn)讓通知效力，這有助于避免受讓人在讓與人拒不通知的情況下通過(guò)訴訟方式實(shí)現(xiàn)權(quán)利的過(guò)高成本。

　　如果轉(zhuǎn)讓合同不成立、無(wú)效、被撤銷(xiāo)，但所有權(quán)轉(zhuǎn)讓已通知承租人，承租人對(duì)受讓人所為的租金給付發(fā)生清償效力，但讓與人有權(quán)依不當(dāng)?shù)美?qǐng)求受讓人返還其所受領(lǐng)的租金。經(jīng)受讓人同意，讓與人有權(quán)撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)讓通知（《民法典》第546條第2款），自有效撤銷(xiāo)通知到達(dá)承租人時(shí)起，承租人負(fù)有向讓與人給付租金的義務(wù)。在承租人已經(jīng)接到所有權(quán)前次變動(dòng)通知的情況下，即使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已經(jīng)記載所有權(quán)的再次變動(dòng)，因承租人此時(shí)并不負(fù)有隨時(shí)查閱登記簿的義務(wù)，所以也不發(fā)生撤銷(xiāo)通知的效力。承租人仍有權(quán)拒絕讓與人給付租金的請(qǐng)求而向表見(jiàn)受讓人給付租金，無(wú)須考慮承租人的善意或惡意，這可以避免承租人牽涉到讓與人和表見(jiàn)受讓人之間的爭(zhēng)議中，避免增加承租人的成本。當(dāng)然，在此種情形中，讓與人在重新取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之后，可以向承租人出示新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，此時(shí)基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，承租人的成本并未增加，故仍發(fā)生撤銷(xiāo)之前的轉(zhuǎn)讓通知的效力。

　　為保護(hù)承租人的抗辯利益，根據(jù)《民法典》第548條的規(guī)定，承租人在接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，承租人對(duì)讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。為保護(hù)承租人的抵銷(xiāo)利益，根據(jù)《民法典》第549條的規(guī)定，如果承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知時(shí)承租人對(duì)讓與人享有債權(quán)，且承租人的債權(quán)先于受讓人取得的租金債權(quán)到期或者同時(shí)到期，或承租人的債權(quán)是基于租賃合同取得的，承租人可以向受讓人主張抵銷(xiāo)。

　　既然租賃物的轉(zhuǎn)讓無(wú)須承租人的同意，那么承租人就不應(yīng)因?yàn)樗袡?quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的合同相對(duì)人變更而遭受損失。因此，雖然讓與人的租賃合同法定轉(zhuǎn)移于受讓人，但讓與人和受讓人的履行能力可能存在差別，基于《民法典》第725條所規(guī)定的“不影響”租賃合同的效力，可以認(rèn)為該規(guī)定隱含著讓與人對(duì)受讓人的違約責(zé)任承擔(dān)連帶保證責(zé)任。由于租賃物所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給受讓人，讓與人履行維修等義務(wù)較為困難，故僅應(yīng)就承租人的金錢(qián)請(qǐng)求權(quán)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。就立法政策而言，由于讓與人轉(zhuǎn)讓租賃物往往是想要徹底擺脫租賃關(guān)系，且對(duì)承租人的照顧不應(yīng)太過(guò)分，可能更為合理的方式是適當(dāng)限制讓與人的責(zé)任，使讓與人的連帶保證責(zé)任在一定條件下消滅。

　　承租人得否僅因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的出租人地位的變更而解除租賃合同，對(duì)此存在不同觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，在受讓人未根本違約時(shí)，承租人的利益并未受到實(shí)質(zhì)影響，其不應(yīng)享有重獲交易機(jī)會(huì)的自由。反之，如果承租人享有解除權(quán)，則會(huì)使受讓人在買(mǎi)受租賃物時(shí)，其就租賃物享有的權(quán)利義務(wù)取決于承租人的決定，這不利于確定買(mǎi)賣(mài)租賃物的價(jià)值，妨礙租賃物的流通。因此，承租人不享有解除權(quán)。

　　（三）對(duì)受讓人的保護(hù)

　　在合同的法定概括轉(zhuǎn)移中，受讓人的利益同樣值得保護(hù)，所以保護(hù)承租人占有使用利益的價(jià)值需要適當(dāng)回調(diào)。受讓人可以基于租賃物轉(zhuǎn)讓合同，向讓與人主張買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物權(quán)利瑕疵的擔(dān)保責(zé)任，但由于讓與人不負(fù)擔(dān)保債權(quán)獲得清償?shù)牧x務(wù)，因承租人的違約行為導(dǎo)致的受讓人租金等債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的損失，受讓人不得請(qǐng)求讓與人賠償。

在承租人接到轉(zhuǎn)讓通知后，法定的合同轉(zhuǎn)移對(duì)承租人生效。讓與人已脫離租賃關(guān)系，故其不得對(duì)所有權(quán)變動(dòng)后的租賃關(guān)系，實(shí)施合意變更、合意解除等法律行為。但承租人接到轉(zhuǎn)讓通知前，如果讓與人與承租人以法律行為的方式變更合同內(nèi)容（例如降低租金的約定）或解除合同，受讓人應(yīng)否承受？首先，合同法定概括轉(zhuǎn)移包括讓與人將租金等債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，為保護(hù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓人的利益，根據(jù)《民法典》第765條，僅“債務(wù)人接到轉(zhuǎn)讓通知”后和讓與人之間的不利于受讓人的法律行為，對(duì)受讓人不生效力。如果所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓但承租人尚未接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，承租人與讓與人合意變更合同、免除或協(xié)議抵銷(xiāo)租金債務(wù)、合意解除合同，此等法律行為導(dǎo)致租金債權(quán)的變更，對(duì)于受讓人仍應(yīng)發(fā)生效力。其次，合同的法定概括轉(zhuǎn)移包括讓與人將租賃物維修等義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人。為保護(hù)債務(wù)轉(zhuǎn)移中債權(quán)人的利益，根據(jù)《民法典》第551條之規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移須經(jīng)債權(quán)人同意。在合同的法定概括轉(zhuǎn)移中，出租人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)雖無(wú)須經(jīng)承租人同意，但承租人在接到通知前的利益狀態(tài)仍值得保護(hù)。因此，讓與人與承租人合意變更合同或解除合同，只要發(fā)生在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知前，均應(yīng)由受讓人承受。當(dāng)事人達(dá)成的關(guān)于租金的約定，如預(yù)先支付、免除、延期、抵銷(xiāo)與代物清償?shù)燃s定，與合同內(nèi)容的合意變更難以實(shí)質(zhì)區(qū)分，也應(yīng)由受讓人承受。

然而，租賃合同的內(nèi)容中，除了承租人使用租賃物通過(guò)占有方式得以公示，其他諸如租賃期限、租金和押金的數(shù)額與支付期限、水電煤氣采暖費(fèi)用的負(fù)擔(dān)、使用租賃物的方式、轉(zhuǎn)租的權(quán)利、抵銷(xiāo)狀態(tài)、合意抵銷(xiāo)、免除租金等關(guān)涉租賃的權(quán)利義務(wù)，并未得到公示。為防止讓與人虛構(gòu)或隱瞞租賃合同內(nèi)容，降低調(diào)查成本，可以考慮課予承租人如實(shí)告知的義務(wù)，考慮到實(shí)踐中租賃物轉(zhuǎn)讓不如債權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁，這并不會(huì)為承租人帶來(lái)過(guò)重負(fù)擔(dān)。因此，在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知之后，受讓人有權(quán)詢(xún)問(wèn)承租人租賃合同的內(nèi)容及相關(guān)事實(shí)。依誠(chéng)信原則，承租人有如實(shí)告知的附隨義務(wù)，告知的范圍應(yīng)與下文所述的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移范圍保持一致，但應(yīng)限于對(duì)受讓人不利的條款，且不包括法律已規(guī)定而當(dāng)事人未作變更或排除適用的任意性規(guī)范，避免對(duì)承租人施加過(guò)重的告知負(fù)擔(dān)。受讓人無(wú)須就可能對(duì)租賃權(quán)利義務(wù)發(fā)生影響的全部情況逐一詢(xún)問(wèn)，只要受讓人進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)，承租人即有義務(wù)就全部與租賃權(quán)利義務(wù)有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行如實(shí)告知。如承租人未如實(shí)告知而確認(rèn)了受讓人陳述的租賃合同的內(nèi)容，則應(yīng)以該內(nèi)容為準(zhǔn)對(duì)承租人發(fā)生效力，實(shí)際租賃合同中減損出租人權(quán)利或增加其義務(wù)的不利內(nèi)容對(duì)受讓人不生效。例如，讓與人對(duì)受讓人出示的租賃合同中每月租金為1萬(wàn)元，但讓與人與承租人另行達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議將每月租金下調(diào)為9千元或協(xié)議抵銷(xiāo)1萬(wàn)元租金，而讓與人向受讓人隱瞞了這一事實(shí)；在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，經(jīng)受讓人詢(xún)問(wèn)，承租人若未如實(shí)告知受讓人租金為9千元或其與讓與人已協(xié)議抵銷(xiāo)的事實(shí)，那么受讓人對(duì)承租人的租金債權(quán)仍為1萬(wàn)元。再如，承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知時(shí)，對(duì)讓與人享有債權(quán)且抵銷(xiāo)適狀，則經(jīng)詢(xún)問(wèn)后承租人有告知義務(wù)，否則承租人不得對(duì)受讓人取得的租金債權(quán)行使抵銷(xiāo)權(quán)。

如果讓與人在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)前，將租金債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人或?yàn)榈谌嗽O(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)，此時(shí)便發(fā)生租賃物所有權(quán)的受讓人與租金債權(quán)的受讓人或質(zhì)權(quán)人何者權(quán)利優(yōu)先的問(wèn)題。此時(shí)，債權(quán)多重處分可以類(lèi)推適用《民法典》第768條和《擔(dān)保制度解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)）第66條第1款的規(guī)定，已經(jīng)登記的優(yōu)先于未登記的；均已經(jīng)登記時(shí)，則先登記的優(yōu)先于后登記的；均未登記時(shí)，則轉(zhuǎn)讓通知最先到達(dá)承租人的優(yōu)先；均未通知時(shí)，則由轉(zhuǎn)讓在先的租金債權(quán)受讓人取得債權(quán)。

（四）轉(zhuǎn)移范圍

　　1.與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款

　　在讓與人與承租人訂立的合同中，根據(jù)《民法典》第725條中規(guī)定的不影響“租賃合同的效力”的文義，與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款均應(yīng)轉(zhuǎn)移給受讓人。所謂與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款，主要是指與租賃合同中典型的權(quán)利義務(wù)相關(guān)的條款。原則上，關(guān)于租賃物使用且能夠影響租金的特別約定均屬于與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款。例如，關(guān)于續(xù)租選擇權(quán)以及承租人有權(quán)單方轉(zhuǎn)租的約定，即對(duì)受讓人有效。此外，仲裁協(xié)議或者管轄權(quán)協(xié)議因涉及租賃物使用的權(quán)利義務(wù)，對(duì)受讓人同樣有效。但是，與租賃合同典型的權(quán)利義務(wù)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)的約定，原則上并不轉(zhuǎn)移給受讓人。例如，讓與人與承租人約定將讓與人的舊家具出賣(mài)給承租人，該買(mǎi)賣(mài)合同一般并非與租賃合同的權(quán)利義務(wù)直接關(guān)聯(lián)；承租人為出租人看守房屋或清潔房屋的委托合同，一般也僅是滿(mǎn)足出租人的個(gè)人需求，并不與租賃合同權(quán)利義務(wù)直接相關(guān)，同樣原則上也不應(yīng)轉(zhuǎn)移給受讓人。這些約定只不過(guò)是在租賃合同之外所增加的其他類(lèi)型約定。當(dāng)然如前所述，若經(jīng)受讓人詢(xún)問(wèn)而承租人未如實(shí)告知，租賃關(guān)系中對(duì)受讓人不利的條款對(duì)受讓人不發(fā)生效力。

2.擔(dān)保性權(quán)利

　　根據(jù)《民法典》第547條第1款的規(guī)定，租賃物的受讓人也取得轉(zhuǎn)讓債權(quán)的從屬性擔(dān)保權(quán)利。例如，承租人債務(wù)的保證人，應(yīng)對(duì)租賃物的受讓人承擔(dān)保證責(zé)任。在租賃合同中常見(jiàn)的情形是，承租人通過(guò)交付押金的方式，為其支付租金等義務(wù)的履行提供擔(dān)保。在租賃合同到期后，出租人應(yīng)將其返還給承租人；承租人如拖欠租金或應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，出租人可以直接從押金中抵扣受償并返還余額。有爭(zhēng)議的是，關(guān)于押金的權(quán)利義務(wù)是否法定轉(zhuǎn)移給受讓人？承租人應(yīng)向誰(shuí)請(qǐng)求返還押金？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，押金合同轉(zhuǎn)移于受讓人與承租人，承租人有權(quán)請(qǐng)求受讓人返還押金。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，僅當(dāng)受讓人受領(lǐng)讓與人交付的押金后，才負(fù)返還責(zé)任，否則承租人僅得請(qǐng)求讓與人返還押金。

　　本文認(rèn)為，第一，受讓人既然取得了出租人債權(quán)的從屬性擔(dān)保權(quán)利，那么也應(yīng)該取得押金這種擔(dān)保性權(quán)利，押金合同也應(yīng)法定轉(zhuǎn)移。押金交付義務(wù)雖發(fā)生在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前，本依一般原則不應(yīng)由受讓人取得權(quán)利義務(wù)，但鑒于押金涉及整個(gè)租賃關(guān)系的擔(dān)保，擔(dān)保權(quán)利主體應(yīng)與出租人地位一致。因此，如果承租人尚未交付押金，受讓人有權(quán)基于押金合同請(qǐng)求其交付。第二，如果讓與人已經(jīng)受領(lǐng)押金，受讓人有權(quán)請(qǐng)求讓與人交付其扣除對(duì)承租人的債權(quán)數(shù)額后所剩余的押金，除非讓與人和受讓人另有約定。第三，在訂立租賃物買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，受讓人有方式知道租賃關(guān)系上有押金擔(dān)保并采取相應(yīng)措施，例如在轉(zhuǎn)讓價(jià)金中扣除，不致發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的不利益。即便受與人不知，在承租人接到所有權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，受讓人也有權(quán)詢(xún)問(wèn)承租人，承租人有義務(wù)如實(shí)告知。此外，如前文所述，讓與人與受讓人應(yīng)就押金的返還承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　3.形成權(quán)的轉(zhuǎn)移與行使

　　所有權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致的出租人地位的變化，使得租賃合同中形成權(quán)的權(quán)利主體與相對(duì)人的認(rèn)定出現(xiàn)困難。就撤銷(xiāo)權(quán)而言，承租人的撤銷(xiāo)權(quán)不應(yīng)因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而受到影響，故其在所有權(quán)變動(dòng)后仍享有撤銷(xiāo)權(quán)。但其撤銷(xiāo)權(quán)行使的對(duì)象為何？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，考慮到撤銷(xiāo)權(quán)影響的主要是受讓人，故撤銷(xiāo)權(quán)的相對(duì)人應(yīng)為受讓人；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以讓與人為撤銷(xiāo)對(duì)象。在出租人方面的撤銷(xiāo)權(quán)，有的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)由受讓人行使撤銷(xiāo)權(quán)；有的觀點(diǎn)則認(rèn)為應(yīng)由讓與人與受讓人共同行使撤銷(xiāo)權(quán)。本文認(rèn)為，讓與人與承租人之間的合同以及受讓人與承租人之間的合同應(yīng)作為兩個(gè)租賃合同獨(dú)立觀察，以維護(hù)讓與人與受讓人各自的合同利益，避免一方整體撤銷(xiāo)合同影響另一方的利益，也可以避免共同行使權(quán)利的困難，故承租人如欲行使撤銷(xiāo)權(quán)，應(yīng)向受讓人與讓與人分別作出撤銷(xiāo)表示。讓與人如行使撤銷(xiāo)權(quán)，僅使所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前的租賃合同溯及失效，而不影響受讓人的租賃合同。撤銷(xiāo)權(quán)的行使多基于意思表示瑕疵為表意人帶來(lái)不利，此種不利益因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而由受讓人繼受，受讓人雖非表意人，但仍有撤銷(xiāo)合同的正當(dāng)利益，如此使得承租人不會(huì)因租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓而獲益。因此，受讓人有權(quán)在所有權(quán)變動(dòng)后的范圍內(nèi)撤銷(xiāo)租賃合同。

　　就解除權(quán)而言，承租人的解除權(quán)也不應(yīng)因合同的法定概括轉(zhuǎn)移而受到影響，故其在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，仍可基于讓與人的違約行為行使解除權(quán)；因繼續(xù)性合同的解除不具有溯及效力，合同解除僅可能對(duì)受讓人生效，所以承租人應(yīng)向受讓人表示解除。同樣，只有受讓人能向承租人表示解除，讓與人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后無(wú)權(quán)解除。但受讓人得否援引所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前承租人的違約行為而解除租賃合同，存在不同觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，雖然承租人并未對(duì)受讓人違約，同樣考慮到不應(yīng)使承租人因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為而獲益，故讓與人的解除權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人。

四、結(jié)論

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的價(jià)值基礎(chǔ)在于承租人對(duì)租賃物享有在先的值得保護(hù)的占有使用利益，這符合當(dāng)事人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的預(yù)期，有助于降低交易成本，避免對(duì)承租人救濟(jì)不足以及損害承租人之相對(duì)人的信賴(lài)。該規(guī)則既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)。為貫徹這一價(jià)值，在構(gòu)成層面上，租賃合同必須存在，承租人應(yīng)按照租賃合同占有租賃物，且受讓人應(yīng)取得租賃物所有權(quán)。在效果層面上，合同的法定概括轉(zhuǎn)移更有利于實(shí)現(xiàn)保護(hù)承租人的價(jià)值，自所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人取代讓與人而成為租賃合同的新出租人。承租人的地位不應(yīng)因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變得更糟或者更好，而受讓人也同樣享有值得保護(hù)的利益，對(duì)此可以考慮類(lèi)推適用債權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則并予以適當(dāng)回調(diào)。為保護(hù)承租人的利益，其受轉(zhuǎn)讓通知與抗辯和抵銷(xiāo)延續(xù)的保護(hù)，且讓與人應(yīng)對(duì)受讓人的違約責(zé)任承擔(dān)連帶保證責(zé)任。為保護(hù)受讓人的利益，受讓人可以根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同向讓與人主張權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，只有承租人接到轉(zhuǎn)讓通知前讓與人與承租人對(duì)租賃合同實(shí)施的協(xié)議變更、解除等不利于受讓人的行為才對(duì)受讓人生效；受讓人在轉(zhuǎn)讓通知后可以詢(xún)問(wèn)承租人有關(guān)租賃合同的內(nèi)容及相關(guān)事實(shí)，承租人有如實(shí)告知的義務(wù)；在租金債權(quán)的多重處分中，應(yīng)分別根據(jù)登記、通知、轉(zhuǎn)讓先后確定租金債權(quán)的歸屬。在租賃合同中，只有與租賃有關(guān)聯(lián)的合同條款才轉(zhuǎn)移給受讓人。受讓人也享有擔(dān)保權(quán)利，同時(shí)負(fù)擔(dān)保押金返還義務(wù)。為避免承租人獲益，受讓人也有權(quán)行使讓與人的形成權(quán)。

本文刊于《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2022年第3期，第18—33頁(yè)，為閱讀方便，此處刪去原文注釋。如有媒體或其他機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

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【新刊速遞】《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2022年第3期目錄和摘要

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《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》簡(jiǎn)介

早在1922年，東吳大學(xué)法學(xué)院創(chuàng)辦了中國(guó)最早的法學(xué)期刊之一——《法學(xué)季刊》（今年正值創(chuàng)刊100周年），分為中文版和英文版，是20世紀(jì)前期中國(guó)與西方法學(xué)界的重要交流媒介。為傳承和弘揚(yáng)老東吳法學(xué)教育的傳統(tǒng)和精神，蘇州大學(xué)法學(xué)院于1996年創(chuàng)辦了院刊《東吳法學(xué)》，直至2013年秋一共出版了27卷。經(jīng)校內(nèi)資源整合并經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》于2014年2月正式創(chuàng)刊，它是《東吳法學(xué)》的繼承和延展。自創(chuàng)刊以來(lái)，本刊秉承“養(yǎng)天地正氣，法古今完人”之校訓(xùn)，以學(xué)思之純正、為文之旨趣為取向，注重法理，恪守學(xué)術(shù)，主要包括本期聚焦、數(shù)據(jù)法治、學(xué)術(shù)專(zhuān)論、域外譯文、經(jīng)典判例等欄目。

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