作者 l 橙子

近年來，房企的日子確實不好過。

從2018年以來，才不過4年，幾乎所有的房企已經(jīng)脫了一層皮，當年樓市賺錢有多快，如今賠的就有多快。

上個月，不少房企的花式營銷登上熱門，有大蒜換房，也有小麥換房，可營銷的盡頭終歸是套路，究竟大蒜小麥能否換房，恐怕只有當事人才清楚。

作為國內(nèi)龍頭房企之一，新城控股（601155）也加入了這支營銷大軍，祭出西瓜換房，按10元/斤，最高抵10萬購房款。

只是本就誠意不足的營銷戲法，背后仍是其憂慮的銷售壓力。

銷售不佳

增收不增利

從新城控股披露的6月份經(jīng)營情況來看，6月單月新城實現(xiàn)合同銷售金額約139.91億元，比上年同期下降39.24%。整個上半年新城累計合同銷售金額約651.60億元，比上年同期下降44.62%。

圖片來源：新城控股官方公告

不過聊以自慰的是，負增長的并非新城一家，只是程度不同而已。

再說回新城控股，自前董事長王振華事件以來，在新董事長王曉松的經(jīng)營下，新城控股在資本市場的表現(xiàn)，相比同期其他房企要優(yōu)異很多。

從2019年7月到去年上半年，新城股價雖有波動，但整體維持上漲趨勢，股價從24元漲至最高51.23元。

同期公司營收也從2019年的858.5億元增至2021年的1682億元，扣非凈利也達到百億規(guī)模。單從表面數(shù)據(jù)來看，新城控股確實給予資本市場不錯的回報，但是從細處來看，新城控股可謂外強中干。

2019年到2021年新城營收逐年增長的同時，利潤表現(xiàn)卻并未同步增長，同期歸母凈利潤分別為126.5億元、152.6億元和126億元，也就是說三年來公司營收逐年增長，歸母凈利卻不增反減。

圖片來源：東方財富

其中原因一方面在于整體大環(huán)境逐年嚴峻導致公司經(jīng)營壓力大增，更主要的原因還在于新城業(yè)務模式及土地布局方面，推高公司銷售成本。

從新城2021年年報來看，公司2021年新增土儲近2158萬平方米，其中絕大部分來自江浙一帶的三四線及以下城市，這類城市隨著棚改退場，近年來房價跌幅很大，不少布局三四線樓市的房企經(jīng)營業(yè)績都很糟糕，新城自然也不例外。

2021年，新城實現(xiàn)全年銷售額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，銷售額較2020年數(shù)據(jù)有所下滑，其中合同銷售金額不僅未能完成2600億元的銷售目標，而且較上年減少約172億元，降幅6.85%。

同樣，為改善銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況，新城也需要投入更高營業(yè)成本。2019年到2021年，公司營業(yè)成本從578.2億元大幅增至1338億元。

圖片來源：東方財富

由此也拖累其毛利水平。

2019年新城毛利率為32.64%，同期凈利率15.53%，但到2021年，新城毛利率則較2019年下降12.19個百分點至20.45%，同期凈利率也降至8.18%。

圖片來源：東方財富

當然，除了盈利質(zhì)量不佳導致全年利潤增速下滑，還有一點，新城在2021年計提資產(chǎn)減值共計54.04億元。其中計提壞賬準備、存貨跌價準備金額分別為5.54億元、48.51億元，對歸母凈利潤的影響達到34.40億元。

現(xiàn)金流波動大

再往深處看，在增收不增利的業(yè)績表現(xiàn)下，新城近年來的現(xiàn)金流情況也呈現(xiàn)出較大波動性。

從最主要的經(jīng)營性現(xiàn)金流情況來看，2017年到2021年新城經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額最低為-104.9億元，最高則達到435.8億元，整體來看存在較大波動性。

圖片來源：東方財富

而導致新城經(jīng)營性現(xiàn)金流存在較大波動性的原因一方面在于銷售結(jié)轉(zhuǎn)波動，另一方面也在于拿地規(guī)模的變動。

2021年公司購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金為1063億元，同比減少了近200億元，由此帶動全年經(jīng)營現(xiàn)金流凈流入219.8億元，同比增加216億元。往年該項指標波動大抵也與此有關(guān)。

這也說明新城對經(jīng)營性現(xiàn)金流的調(diào)控并不來自于日常經(jīng)營的資金流入，而在于拿地金額的減少，這意味著新城整體現(xiàn)金流表現(xiàn)并不充裕。

圖片來源：新城控股2021年年報

而且從其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額表現(xiàn)來看，2021年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額219.8億元，但同期受償債支出影響，全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不增反流出118.4億元。

圖片來源：東方財富

引以為傲的吾悅廣場

可能并沒有想象中美好

此外，新城引以為傲的吾悅廣場模式也為不少媒體所詬病。

所謂吾悅廣場模式，就是以大型購物商場為核心，同時在商場周邊修建住宅，既能以此為依托低價拿地，還能借助商業(yè)地產(chǎn)推高房價促進銷售。

在曾經(jīng)非理性期的樓市背景下，這種模式讓新城嘗到不少甜頭，但隨著樓市環(huán)境變化，以及在選址上主要圍繞三四線且非核心區(qū)域展開，新城的吾悅廣場似乎很難同龍湖天街等商業(yè)地產(chǎn)媲美。

而且商業(yè)地產(chǎn)自身存在的回款周期慢，持續(xù)性投入需求大，也在進一步加重新城的現(xiàn)金流壓力。有媒體曾對新城該模式算過一筆賬：

以2019年已經(jīng)竣工的15座吾悅廣場為例，按照當年新城約33%的毛利率及約10%的銷售凈利率計算，2019年新城這15座已竣工的吾悅廣場總投額約316億元，但到2019年15座廣場只給新城帶來約240億的資金回報，還剩76億沒有完全回本。

也就是說僅建成這15座廣場，新城花了316億，而且這筆錢是無法通過預售提前收回，相當于316億元自有資金被占用至少2年，2年后也未完全回本。

這種經(jīng)營模式下，無疑會進一步加重新城現(xiàn)金流壓力，加上吾悅廣場選址上并非核心地段，回本周期恐怕更長。

2021年，新城新開吾悅廣場30座，截至2021年，公司累計在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達130座。盡管其開業(yè)數(shù)量位居上市公司首位，但背后的現(xiàn)金流壓力恐怕也只有新城自己知道。

而且即便如此，從新城營收構(gòu)成來看，2021年新城近94%的營收仍由以房地產(chǎn)開發(fā)貢獻，物業(yè)出租及管理和其他貢獻率僅6%左右。

圖片來源：東方財富

為了補充現(xiàn)金流，新城也一直未停下融資步伐。

今年5月份，新城發(fā)行了一筆規(guī)模10億元，票面利率6.5%的中期票據(jù)。此后，新城控股擬發(fā)行的一筆規(guī)模不超過61.72億元的公司債也于近日獲批。

圖片來源：新城控股官方公告

不過，從債務結(jié)構(gòu)來看，盡管新城當前仍有包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債、其他流動負債等短期有息債務合計467.49億元。以及合計4372億元的總負債，新城仍保持三道紅線全綠。

圖片來源：東方財富

如果從其低質(zhì)量的盈利水平來看，能實現(xiàn)這一切著實難得，但這里面也不排除明股實債。

不過這一切都不重要，重要的是新城控股還能拿到錢，還沒走到暴雷的那一步。就這一點來講，新城不論是對資本市場，還是對普通購房人，也算給力。

只是未來路遠，新城已經(jīng)開始“漏水”的屋頂，還能承受住更大的暴風雨嗎？

聲明：本文僅作為知識分享，只為傳遞更多信息！本文不構(gòu)成任何投資建議，任何人據(jù)此做出投資決策，風險自擔。