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重慶開通了一個高鐵站，高鐵穿樓的場景非?？?。不要以為這樣的場景只會發(fā)生在重慶，整個中國的未來一定都會是這個模樣。

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仔細看「高鐵穿樓」的這個畫面：高鐵穿出的樓不僅僅是高鐵站，還是購物中心；這個高鐵站是重慶的沙坪壩站，邊上的購物中心就是龍湖的重慶金沙天街，在 2020 年 12 月 30 日開業(yè)了。

這個高鐵站項目的看點，首先在于高密度開發(fā)。它不僅僅是一個高鐵站，邊上還有購物中心，背后還有寫字樓。

對比一下，可以看得更加清楚：中國的第一個高鐵站北京南站，有站前廣場，中間一個孤零零的高鐵站，邊上幾乎沒有什么高樓大廈，這是低密度開發(fā)；沙坪壩站，購物中心與高樓大廈簇擁著它，這就叫高密度開發(fā)。

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中國目前絕大多數(shù)高鐵站，沿用的都是北京南站的低密度開發(fā)模式，也就是舊思維；新思維，應(yīng)該切換到重慶的沙坪壩站這種高密度開發(fā)模式。這已經(jīng)是全中國最復(fù)雜、最先進的高鐵 TOD 項目了。

現(xiàn)在這種處理方法，龍湖天街購物中心已經(jīng)離高鐵站非常近，它對中國有很多啟發(fā)；但如果一定要說它有什么缺憾，確實還有。龍湖天街購物中心與高鐵站，目前是并排關(guān)系，也可以說是包圍關(guān)系，而不是疊加關(guān)系。什么叫疊加關(guān)系？就是把天街這個購物中心直接蓋在高鐵站上面——受目前的制度所限，現(xiàn)在沒有辦法做到?，F(xiàn)在鐵總、地方政府與開發(fā)商暫時沒法完全擰成一股繩，暫時還沒有辦法用同一種思維去思考問題。

如果去看東京或者大阪，就會對這種假設(shè)非常熟悉：購物中心、寫字樓或酒店，有一天會直接蓋在高鐵站上面。

未來中國一定會是這種模樣：高鐵站與地鐵站上面會有購物中心，甚至有寫字樓、酒店、住宅。高鐵站一定是高密度開發(fā)。

龍湖·光年這個項目，看點不僅僅是高密度開發(fā)和站城一體化，更重要的是五軌合一。除了高鐵，還有五條軌道地鐵線。而且地下開挖了七層高鐵的軌道，地鐵的軌道、高鐵的站廳、地鐵的站廳、停車場、出租車、公交車……各種功能混合在這地下七層空間里面，形成緊緊的咬合關(guān)系。

所以說，這個項目是龍湖迄今為止最先進、最復(fù)雜的 TOD 項目，同時也是全中國迄今為止最先進、最復(fù)雜的 TOD 項目。

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龍湖·光年還有一個看點：今天的高鐵站往往像一個龐然大物，是城市中心的一道墻，城市的兩邊被割裂了；沙坪壩站在設(shè)計的時候考慮到了城市南北的洄游關(guān)系，讓城市的北邊和南邊可以連接起來。

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繼續(xù)以北京南站為例。北京南站所有的軌道與高鐵站，把城市分割成南北兩邊，很難互通有無。兩邊要融合，將來需要做很多的改造——我們相信北京南站將來是會改造的。

現(xiàn)在 TOD 是非常熱門的城市競爭力，對于開發(fā)商來講是競爭的藍海，也是他們的必答題。怎么才能做好？我們認為至少要具備三種能力——

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第一，對 TOD 的理解能力。目前第一陣營的房地產(chǎn)開發(fā)商對 TOD 理解能力基本上到位。

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第二，與政府規(guī)劃部門的共謀能力。因為中國對于 TOD 的各種規(guī)章制度還處有待完善的過程當中，很多問題需要跟政府規(guī)劃部門共同研究、共同推進，甚至共同突破那些僵化的規(guī)章制度。

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第三，商業(yè)運營能力。TOD 往往帶有商業(yè)，而且商業(yè)的運營能力對于 TOD 的成功也起到非常重要的作用，一家開發(fā)商如果不具備非常完善成熟的商業(yè)運營能力，做出的 TOD 難免有一些缺憾。

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如果我們以這樣的眼光去看龍湖·光年項目，可以感受到它為中國的高鐵 TOD 做出了一個非常不錯的示范。

中國的未來會是這個模樣。祝大家新年快樂。

文| 德科地產(chǎn)頻道