現(xiàn)實(shí)生活中，登記在產(chǎn)權(quán)人名下的房產(chǎn)未必歸產(chǎn)權(quán)人實(shí)際所有，這就是我們常說的借名買房。有些人因?yàn)椴环袭?dāng)?shù)氐馁彿空咧荒芙杷嗣x買房。有些人為了隱匿財(cái)產(chǎn)不愿意把房產(chǎn)登記在自己的名下從而借他人的名義買房。有些人想要貸款買房征信有問題只能借別人的名義貸款買房。有些特殊性質(zhì)的房產(chǎn)比如經(jīng)濟(jì)適用房等保障房或者房改房只能特定身份的人才能買。總之，因?yàn)榉N種原因或者目的就產(chǎn)生了借名買房的現(xiàn)象。而根據(jù)司法實(shí)務(wù)中的案例來看，絕大多數(shù)的借名買房都發(fā)生在親朋好友之間。就我們所代理的形形色色的案子而言，有的是親兄弟姐妹之間、有的是閨蜜哥們之間、有的是父母子女之間、有的是孫女奶奶之間。相對來說，由于利益重大而且私密，所以借名買房一般都發(fā)生在關(guān)系比較親近可靠的人之間。當(dāng)然也有一小部分是關(guān)系相對比較遠(yuǎn)的，比如有的是花錢通過中介公司介紹的陌生人，或者是朋友的朋友之類的。一般發(fā)生在關(guān)系比較近的親屬朋友之間往往都是口頭約定很少簽訂書面協(xié)議。反而是關(guān)系比較遠(yuǎn)的人之間一般都會有比較規(guī)范的書面協(xié)議。對于有書面協(xié)議來說，一旦發(fā)生糾紛，書面協(xié)議是非常有利的證據(jù)能夠說明雙方之間確實(shí)存在借名買房的事實(shí)。而最有難度的是口頭約定的借名買房，一旦名義上的買房人反悔，對于實(shí)際產(chǎn)權(quán)人來說就需要提供大量的證據(jù)來證明。那么，作為實(shí)際出資人，也就是借名人，一旦遇到這樣的糾紛，該從哪些角度來思考并搜集證據(jù)維護(hù)自身的權(quán)益呢？

首先，我們需要判斷雙方之間的借名買房合同是否有效。因?yàn)檫@個決定原告如何提起訴訟請求。一般的情況下，雙方之間的借名買房約定，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的。但是對于經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的特殊性質(zhì)的保障房，北京市高院有明文規(guī)定，如果出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同是在2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。否則，借名買經(jīng)適房一律無效。

其次，借名人要證明確有實(shí)際出資的行為。借名買房包括“借名”和“買房”兩個事實(shí)，根據(jù)民事訴訟“誰主張、誰舉證”的原則，當(dāng)借名買房發(fā)生糾紛時，應(yīng)由借名人對“借名”和“買房”兩方面事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。比如支付購房款、公共維修基金、稅款的銀行交易明細(xì)，可以直接說明資金往來走向，從而印證借名人存在實(shí)際出資行為。同時，借名人要證明其與出名人之間存在借名買房的合意。如果有書面的協(xié)議，則可以直接作為證據(jù)提交。如果是口頭約定，建議有中間人或者介紹人的話，一定要申請他們出庭作證。當(dāng)然僅憑證人證言肯定是不夠的，借名人需要向法院陳述清楚這四方面事情：1、借名買房的原因。借名買房的原因是非常重要的，如果沒有特殊原因，沒有任何人會借他人名義購房。如果不能合理解釋借名原因，不能排除存在贈與或其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，則借名人主張可能無法得到法院的支持。比如說借名人不符合限購政策無法以自己的名義購房，借名人就要提供相應(yīng)的證據(jù)。就以北京來說，如果是外地戶籍買不了，可以提供身份證或戶口本。如果是在北京夫婦名下已有2套住房或者單身名下有一套住房，一定要提供相應(yīng)的房產(chǎn)證來證明這個情況。2、房屋實(shí)際占有使用情況。絕大多數(shù)人購房的主要用途是居住使用。那么房屋由誰居住是認(rèn)定實(shí)際購房人的重要因素。借名人要證明自己在居住使用所購房屋，需要提交裝修房屋購置家具的票據(jù)或者付款憑證收據(jù)等，以及日常支付房屋的物業(yè)費(fèi)、水電暖氣費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等。這些都是可以判斷誰居住使用的證據(jù)。可能極少人出于投資目的購房，并未實(shí)際居住長期出租，借名人就要提供租房合同以及收取租金的證據(jù)來證明所購房屋是自己在實(shí)際管理控制。3、購房資料持有情況。購房合同、產(chǎn)權(quán)證都是購房的資料，證明產(chǎn)權(quán)的憑證。正常情況下，都是購房人自己保管這些重要憑證，不會輕易交給別人。在借名人能夠證明自己保管不動產(chǎn)權(quán)證書的情況下，出名人如欲否認(rèn)借名買房關(guān)系，應(yīng)當(dāng)舉證證明借名人系非法保管不動產(chǎn)權(quán)證書。4、出賣方證明。從看房到達(dá)成意向、簽訂購房合同、交付購房款、辦理過戶，購房是一個長期過程，期間出賣方與誰溝通簽訂合同、由誰支付房款，可以作為判斷實(shí)際購房人的依據(jù)。綜上，借名人所舉出的間接證據(jù)如果能夠形成完整的證據(jù)鏈條，證明自己是實(shí)際購房人的情況下，法院應(yīng)當(dāng)能夠認(rèn)定借名買房事實(shí)的存在以及確認(rèn)實(shí)際出資人才是真正的產(chǎn)權(quán)人。

再次，借名買房存在很大的風(fēng)險，從代理的案件來看，絕大多數(shù)都是因?yàn)榉慨a(chǎn)升值出名人心里不平衡索要高昂的好處費(fèi)，雙方談不攏，出名人干脆毀約空手套白狼。實(shí)踐中，一般親屬之間絕大多數(shù)都是無償幫忙，少數(shù)會事先約定借名好處費(fèi)。一旦出名人眼紅升值利益反悔，對于借名人而言風(fēng)險非常大。以防出現(xiàn)這種情況，借名人應(yīng)當(dāng)要有居安思危的意識。事先一定要簽訂書面協(xié)議，以及按照上面所述，保管好購房資料及占有控制所購房屋。