局地房貸利率松動，非房地產(chǎn)金融政策改變

“金九銀十”進入關(guān)鍵期，房地產(chǎn)市場傳出好消息。除央行等部門在多個場合表示要“維護住房消費者合法權(quán)益”，令剛需消費者備受鼓舞之外，部分地區(qū)銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)跡象，放款速度也有所提升。

根據(jù)媒體記者的調(diào)查，廣州、佛山等地都出現(xiàn)了房貸利率下降現(xiàn)象。如在廣州，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等的房貸利率，都較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；廣州銀行的首套房利率已經(jīng)降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

在房貸利率持續(xù)上揚的情況下，為什么突然出現(xiàn)部分地區(qū)銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象呢？難道房地產(chǎn)金融政策要轉(zhuǎn)向嗎？顯然，這是一個會受到重點關(guān)注的問題，不僅購房者會關(guān)注，開發(fā)商更會關(guān)注，地方政府也會關(guān)注。

而從目前的情況來看，面對“房住不炒”定位，管理層是不可能輕易放松房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的，尤其是房地產(chǎn)金融政策，更不會隨意做出調(diào)整。這方面，從9月29日中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會也能得到證實，會議強調(diào)，要堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。也就是說，指望管理層放松房地產(chǎn)金融政策，重啟房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的手段，是不大可能的，也是不太現(xiàn)實的。那么，為什么會出現(xiàn)房貸利率下調(diào)現(xiàn)象呢？梳理和分析一下，可能主要有這樣幾個方面原因：

從管理層面來看，是為了維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險。先是央行貨幣政策委員會三季度例會提出，要維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。緊接著，又在央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融座談會上，要求金融機構(gòu)配合相關(guān)部門和地方政府共同做好“兩個維護”工作。一周內(nèi)連續(xù)兩次強調(diào)“兩個維護”，說明管理層對房地產(chǎn)問題已經(jīng)十分關(guān)注，對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險十分關(guān)注。一定程度上，也會對房貸利率帶來一定影響，給商業(yè)銀行傳遞下調(diào)房貸利率的信號。

從風(fēng)險防控層面來看，由于房地產(chǎn)金融政策持續(xù)收緊，特別對開發(fā)企業(yè)的貸款政策，已經(jīng)沒有任何空間，也不會開任何口子。因此，開發(fā)企業(yè)想獲得增量貸款支持的希望完全沒有。但是，如果政策上沒有空間，住房銷售方面也受到政策遏制，那么，開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險也就越來越大了。因此，為了防止開發(fā)企業(yè)、特別是頭部開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險，就必須從促進住房消費方面下功夫，在政策上稍做調(diào)整。也就給予具備條件的商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率一定空間，讓這些銀行開始嘗試下調(diào)房貸利率。

從維護居民利益層面來看，下調(diào)房貸利率，也是維護住房消費者合法權(quán)益的重要手段。維護住房消費者合法權(quán)益，可從兩個方面來看：一是維護已經(jīng)繳納房款，但尚未拿到房子的消費者利益。如果開發(fā)企業(yè)無法把樓建好，不能按時交房，就會影響到部分居民的合法權(quán)益。其中，激勵居民購房，推動開發(fā)企業(yè)售房回籠資金，以確保已開工樓盤盡快竣工，就是維護住房消費者合法權(quán)益的需要；二是滿足剛需購房所需要的資金，讓剛需購房不因房貸利率過高而利益受損，也是維護住房消費者利益的重要內(nèi)容。因此，讓具備條件的銀行下調(diào)房貸利率，是合適的，也是需要的。

從操作層面來看，房貸利率連續(xù)上調(diào)，實際也是非理性的，是商業(yè)銀行為了應(yīng)付房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，做出的過度調(diào)整行為。一定程度上，也是與管理層玩心眼、斗心計。因為，商業(yè)銀行在上調(diào)房貸利率上，采用了是“一刀切”的手段。自然，也就會誤傷剛需，就能夠以此來與管理層討價還價，還會在開發(fā)商普遍資金緊張的情況下，用開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險來倒逼管理層放松房貸政策。顯然，商業(yè)銀行的目的達到了，管理層讓步了，因此，也就出現(xiàn)了部分地區(qū)房貸利率下調(diào)的現(xiàn)象。

需要特別注意的是，盡管部分地區(qū)出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)現(xiàn)象，但是，從房地產(chǎn)金融政策的整體來看，格局不會出現(xiàn)明顯變化。房貸利率下調(diào)，只是為了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險、為了維護住房消費者合法權(quán)益做出的微調(diào)整，而不是政策轉(zhuǎn)向。自然，商業(yè)銀行想再打房地產(chǎn)主意，繼續(xù)圍繞開發(fā)商做文章，沒有可能。