焦點研究院·中國上市房企焦點指數(shù)（F30）·2021年1至11月

報告期：2021年11月1日至11月30日

出品時間：2021年12月24日

研究員：張冉

“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”釋義

“中國上市房企焦點指數(shù)（F30）”，由焦點研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機構(gòu)掛牌上市，公開進行證券交易的中國內(nèi)地房企，通過對其資產(chǎn)情況、營業(yè)收入、土地儲備、凈利潤、凈利率、持有現(xiàn)金、長短債、納稅等經(jīng)營指標進行綜合評判，按“領(lǐng)先級”和“成長級”各遴選30家標桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國房地產(chǎn)市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點研究院所有，任何機構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

一、調(diào)控政策底部初現(xiàn)，市場與企業(yè)持續(xù)走弱

2021年房地產(chǎn)市場“前高后低”的特點貫穿全年。上半年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼：三道紅線增加商票數(shù)據(jù)、銀行貸款兩集中管理制度落地實施、22城兩集中供地開始施行、住建部約談13個城市負責人、嚴防與查處經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)等。但調(diào)控加碼未能影響2020年下半年以來火熱的房地產(chǎn)市場，房價地價繼續(xù)上漲。進入下半年，隨著市場各方面監(jiān)管政策的實施落地，房地產(chǎn)市場降溫迅速，熱點城市房屋交易量價齊跌，第二批集中供地城市的土拍集體遇冷，多家上市房企評級遭下調(diào)出現(xiàn)債務(wù)違約，還債成為房企的首要任務(wù)。第四季度開始，房地產(chǎn)融資調(diào)控出現(xiàn)邊際放松跡象，政策底部初現(xiàn)，但目前這種放松主要聚焦在購房貸款，并未蔓延至房企層面，市場與企業(yè)繼續(xù)走弱。

從土地市場來看，2021年22個兩集中供地城市土地成交情況展現(xiàn)出從熱到冷再到持續(xù)降溫的變化趨勢。具體來看，第一輪供地共推出地塊936宗，成功成交878宗，成交規(guī)劃建筑面積10535萬平方米，異常交易地塊58宗，占比為6.2%；第二輪供地共推出地塊948宗，成功成交647宗，成交規(guī)劃建筑面積6680萬平方米，較第一輪下降36.6%，異常交易地塊達到301宗，占比達到31.8%。第三輪供地中，多個城市適度放松出讓門檻，但目前來看土地成交情況并未回暖，11月共有無錫、蘇州、南京、深圳、合肥、上海6個城市完成第三輪集中供地，均為房企熱衷布局重點城市，從實際拿地企業(yè)名單中可以看到仍多為本地國企進行“兜底”，民營房企參與積極性不高。

房地產(chǎn)信貸層面，金融機構(gòu)針對購房者與房企均進行了嚴格全面管控，但執(zhí)行過程中對剛需購房行為產(chǎn)生“誤傷”。進入年尾，針對剛需購房者進行了信貸政策糾偏，銀行層面加快貸款審核進度、多地房貸利率下調(diào)，疊加央行降準剛需購房者切實感受到信貸糾偏的益處。但目前這股政策暖流尚未到達房企層面，房企開發(fā)貸審批程序仍較為嚴格，各地也在持續(xù)完善預售資金監(jiān)管制度。未來房企仍要以銷售回款作為企業(yè)主要的經(jīng)營現(xiàn)金流，把握窗口期積極發(fā)行債券，必要時可以出讓部分項目股權(quán)引入戰(zhàn)略投資者以緩解資金壓力。

房地產(chǎn)市場政策、土地與信貸的變化對房企銷售業(yè)績造成深遠影響。宏觀政策調(diào)控收緊疊加融資嚴監(jiān)管，房企普遍謹慎投資加大對銷售回款的考核力度，銷售回款現(xiàn)今已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的重要來源，國際評級機構(gòu)也將房企目前銷售情況視作重要評級因素。在這種背景影響下，房企對銷售規(guī)模的追求也愈加強烈，企業(yè)間的格局在發(fā)生著潛移默化的變化。

二、保利向5000億陣營進發(fā)，中部陣營加速搶占市場

千億房企27家，保利正在邁入5000億陣營。根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1至11月，進入“中國領(lǐng)先級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，銷售額門檻值環(huán)比增長7.4%至967.5億元（佳兆業(yè)，01638.HK），增速較1-10月上升4.5個百分點；銷售額超千億的房企仍為27家，與1-10月持平。進入年末房企銷售增長乏力，跨規(guī)模增長難度加大。具體來看，碧桂園（02007.HK）6925.7億元的銷售額高居榜首，持續(xù)領(lǐng)跑；萬科集團（000002.SZ）銷售額5642.2億元，與碧桂園差距仍保持在千億以上；融創(chuàng)中國（01918.HK）進入5000億陣營后仍在持續(xù)增長，銷售規(guī)模達到5495.4億元；保利發(fā)展（600048.SH）以4982.2億元仍位居第四位，距5000億陣營“一步之遙”。

龍頭房企增速持續(xù)放緩，中部陣營加速搶占市場。進入11月，龍頭房企銷售額增速再放緩，而中部陣營房企在加速追趕搶占市場。具體來看，1-11月銷售額前五企業(yè)增長率兩家為負三家為正且僅有個位數(shù)，同比增幅均值不足1%；第六至二十位共15家房企平均增速為9.3%，最后十位房企平均增速為8.2%，這其中綠城集團（03900.HK）同比增長46.2%，金地集團（600383.SH）同比增長27.9%，首開股份（600376.SH）同比增長21.9%，另有7家房企同比增速在10%以上。值得注意的是，目前中部陣營房企加速擴張會更多在自身陣營內(nèi)部引發(fā)格局變化，對前四家龍頭房企影響有限，因為第四位保利發(fā)展領(lǐng)先后面房企在1500億以上，僅有中海地產(chǎn)存在規(guī)模被超越風險。

三、九成房企無法達標幾成定局，“以價換量”促銷力度加大

超九成房企目標無法達成或成定局，首開成唯一達標企業(yè)。根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1至11月，躋身“中國領(lǐng)先級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，有26家可查詢到年度銷售目標。按照進度來看，目前房企銷售目標完成率應(yīng)在91.7%以上。依上述數(shù)據(jù)進行篩選，1-11月僅有1家房企完成銷售計劃，為首開股份（600376.SH），而1-10月完成目標的融信中國和正榮集團受11月銷售表現(xiàn)低迷影響，目前進度不及預期。26家房企的平均銷售目標完成率為83%，距91.7%的合格線仍有8個百分點以上的差距，而目前來看僅有15家在平均水平以上，7家甚至不足80%，其中金科集團（000656.SZ）目標完成率僅有69.7%。

在2021年1-11月的領(lǐng)先級上市房企中，首開股份（600376.SH）仍居合同銷售價格首位，達30357元/平方米，較1-10月環(huán)比下降2.2%；綠城集團（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、融信中國（03301.HK）和金地集團（600383.SH）四家房企憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品力，合同銷售價格也維持在20000元/平方米以上。此外，30家入榜房企中，21家價格較1-10月出現(xiàn)下滑，7家降幅高于1個百分點，3家降幅超過2個百分點，由此可以看出房企“以價換量”的促銷力度仍在繼續(xù)加大。

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