背靠大樹(shù)，信達(dá)地產(chǎn)就能高枕無(wú)憂(yōu)？

2021-12-27 17:32 作者:智瑾財(cái)經(jīng) 0人讀過(guò) | 我要投稿

出品 l 觀(guān)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

作者 l 橙子

正所謂背靠大樹(shù)好乘涼，用來(lái)形容信達(dá)地產(chǎn)很貼切。

作為一家央企背景的上市房企，信達(dá)地產(chǎn)（600657）自2008年成立以來(lái)似乎無(wú)欲無(wú)求，對(duì)銷(xiāo)售規(guī)模毫不在意。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-11月信達(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高，卻也才338.1億元。而根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，其整個(gè)2020年也才210多億銷(xiāo)售額。

這樣的銷(xiāo)售規(guī)模放在當(dāng)前一眾千億房企中，實(shí)在有些低調(diào)。不過(guò)，也正是由于整體盤(pán)子不大，信達(dá)在債務(wù)表現(xiàn)方面，盡管也存在不少問(wèn)題，但至少相對(duì)可控。

不過(guò)，信達(dá)地產(chǎn)209.29億元的對(duì)外擔(dān)保余額，超公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的86.45%，也難免讓市場(chǎng)對(duì)缺乏規(guī)模支撐，且盈利質(zhì)量一般的信達(dá)地產(chǎn)捏了把汗。

近日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，將為旗下全資子公司廣東信達(dá)地產(chǎn)提供累計(jì)規(guī)模不超過(guò)3億元的融資擔(dān)保。

圖片來(lái)源：信達(dá)地產(chǎn)官方公告

央企背景的信達(dá)地產(chǎn)

最新銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高

在聊信達(dá)地產(chǎn)盈利質(zhì)量之前，不得不再提一下它的股東背景。

根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)最新股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，其大股東仍為信達(dá)投資，是中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司之一，純正央企中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理的子公司。

因此從根上看，信達(dá)地產(chǎn)也算大半個(gè)央企。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

這樣的股東背景，也為信達(dá)提供了相當(dāng)便利的融資條件。

根據(jù)其半年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)，今年1-6月，信達(dá)多筆債券平均票面利率只有4.4%-4.7%，平均資產(chǎn)負(fù)債率也只有75%左右。

根據(jù)其2020年年報(bào)：

公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為69.52%，凈負(fù)債率約為68.07%，現(xiàn)金短債比1.11，“三道紅線(xiàn)”全線(xiàn)達(dá)標(biāo)。

可以看出，信達(dá)地產(chǎn)的融資條件比目前大多數(shù)房企要好很多，因此在規(guī)模擴(kuò)張方面，理論上信達(dá)更有資本優(yōu)勢(shì)。

但事實(shí)卻并非如此。

2018年，信達(dá)實(shí)現(xiàn)上市以來(lái)的最好銷(xiāo)售成績(jī)，但也僅為309.68億元。

到2019年，信達(dá)地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模則出現(xiàn)明顯下滑，全年僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額265.58億元。

再到2020年，信達(dá)全年銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步降至210.33億元。

不過(guò)，從今年最新銷(xiāo)售情況來(lái)看，338.1億元的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已經(jīng)是信達(dá)地產(chǎn)歷史新高。

相比其他房企，信達(dá)突破400億銷(xiāo)售規(guī)模似乎比其他房企突破1000億還難。而且，信達(dá)地產(chǎn)在城市布局方面，也多集中二三線(xiàn)城市。

根據(jù)其2021年半年報(bào)，截至今年6月，信達(dá)累計(jì)土儲(chǔ)面積為275.06萬(wàn)平方米，其中大部分位于二三線(xiàn)城市。

圖片來(lái)源：信達(dá)地產(chǎn)2021年半年報(bào)

此外，除了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)過(guò)于集中，在拿地策略方面，信達(dá)地產(chǎn)也廣為詬病，被稱(chēng)為“地王收割機(jī)”。

根據(jù)公開(kāi)信息，2015年至2017年，3年時(shí)間，信達(dá)地產(chǎn)以440億的總代價(jià)，連奪“八大地王”。

今年7月2日，信達(dá)地產(chǎn)以8.11億元競(jìng)得安徽馬鞍山1宗住宅用地，其溢價(jià)率高達(dá)73.29%。

而在更早些時(shí)候，6月18日，信達(dá)地產(chǎn)在安徽合肥同樣競(jìng)得一宗住宅用地，成交價(jià)超8.5億元，溢價(jià)率也超過(guò)30%。

而且從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，信達(dá)高價(jià)拿地也在遭受反噬。

地王表現(xiàn)一般

信達(dá)盈利質(zhì)量低迷

2015年底，信達(dá)拿下深圳坪山地王，但銷(xiāo)售并不理想。

資料顯示，該項(xiàng)目2018年開(kāi)盤(pán)，總可銷(xiāo)售面積約11.47萬(wàn)平方米，但截至2020年12月31日，累計(jì)銷(xiāo)售僅5.9萬(wàn)平方米。

再以杭州濱江地王為例，該項(xiàng)目自2017年12月領(lǐng)下首張預(yù)售證，至今僅實(shí)現(xiàn)預(yù)銷(xiāo)售收入85.5億元。而截至2019年8月底，該項(xiàng)目已向金融機(jī)構(gòu)借款60.7億元，信達(dá)地產(chǎn)最近又為其17.5億元的融資提供擔(dān)保，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)難度不小。

除了地王項(xiàng)目在拖累信達(dá)，信達(dá)其他項(xiàng)目整體周轉(zhuǎn)情況也相對(duì)一般。

根據(jù)新浪鷹眼預(yù)警數(shù)據(jù)，截止到2021年上半年，其存貨周轉(zhuǎn)率只有0.1倍，大幅低于5.1倍的行業(yè)均值。

圖片來(lái)源：鷹眼預(yù)警

反映到業(yè)績(jī)層面，2015年，信達(dá)營(yíng)收增速為67.73%，到2020年，已經(jīng)降至32.78%。同期歸母凈利潤(rùn)增速也從12.05%降至2020年的-35.13%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

再到今年三季度，信達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收81.04億元，同比負(fù)增長(zhǎng)33.8%，實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)卻只有5.67億元，同比負(fù)增長(zhǎng)48.58%。

圖片來(lái)源：東方財(cái)富

整體銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳，也導(dǎo)致信達(dá)毛利率及凈利率今年以來(lái)持續(xù)下降。截至三季度，信達(dá)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額252.55億元，超過(guò)2020年全年，但毛利率卻從年初30%降至16.18%，銷(xiāo)售凈利率也只有6.11%。