近來(lái)看多家公司年報(bào)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)多家表達(dá)也不太一致，有些我也是經(jīng)常多方查驗(yàn)才搞清楚，估計(jì)有些人也不太明白，今天就常用的詞義盤點(diǎn)分析下。

合約銷售額：比較好理解，跟克而瑞的全口徑銷售額意思差不多，有些公司的年報(bào)數(shù)據(jù)就跟克而瑞的數(shù)據(jù)完全一樣，但有些公司的差異非常大，比如我這兩天分析的榮盛和寶龍，就跟克而瑞的數(shù)據(jù)相差100多億，這樣的情況其實(shí)不多。

營(yíng)業(yè)收入：通常營(yíng)業(yè)收入是小于克而瑞的權(quán)益銷售金額的，但也有超過(guò)的，超過(guò)的情況主要有其他收入，不是只有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊。營(yíng)業(yè)收入通常小于權(quán)益銷售金額主要是作為營(yíng)業(yè)收入是有確認(rèn)條件的，比如一般包括：與客戶簽署了買賣合同，取得了客戶首付款并且已確認(rèn)余下房款的付款安排，房產(chǎn)已經(jīng)被客戶接受或者根據(jù)買賣合同的約定被視為已經(jīng)被客戶接受。由此我們也可以看出，地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)中的營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)相對(duì)比較復(fù)雜，而且有比較大的年度之間靈活調(diào)節(jié)的余地，不像制造業(yè)很多情況下只要發(fā)票開(kāi)出就需要確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。

毛利率與凈利潤(rùn)率：

銷售毛利率=[(銷售收入-銷售成本)/銷售收入]*100%

銷售凈利率=(銷售收入-銷售成本-各項(xiàng)期間費(fèi)用-稅金)/銷售收入*100%

可以看出區(qū)別主要在于各項(xiàng)期間費(fèi)用，而期間費(fèi)用一般包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，這個(gè)中間每一項(xiàng)費(fèi)用不同公司差異都可能很大，比如央企的融資利率普遍低，財(cái)務(wù)費(fèi)用就低，再比如一二線的項(xiàng)目比較好賣，銷售費(fèi)用就很低，不像有些三四線項(xiàng)目給銷售渠道的費(fèi)用就非常高。

股東應(yīng)占凈利潤(rùn)，或者所有人應(yīng)占凈利潤(rùn)，通常年報(bào)中都有這個(gè)數(shù)據(jù)，但差異比較大，這個(gè)跟每家上司公司股東占股的比例有關(guān)系，有些股東占股的比例比較高，那即使公司總體盈利低，股東的利潤(rùn)也較高，有些則是相反。這個(gè)中間有一點(diǎn)就是如果年報(bào)數(shù)據(jù)年度變化比較大，會(huì)跟有些公司的少數(shù)股東是明股實(shí)債有關(guān)系，需要引起注意。

核心盈利，有些年報(bào)也會(huì)有表述，其實(shí)跟主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下的盈利意思差不多，利潤(rùn)中除了核心盈利還會(huì)有投資收益和營(yíng)業(yè)外收入盈利等，但這些都不是很確定的，因此，核心盈利更穩(wěn)定更值得關(guān)注。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是由于存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本，而對(duì)降低部分所作的一種穩(wěn)健處理。為什么行情越差，地產(chǎn)年報(bào)更難看，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是一個(gè)很大的因素，萬(wàn)科在解釋去年利潤(rùn)大幅下滑時(shí)候就提到計(jì)提了的大量存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。?

未經(jīng)審計(jì)和經(jīng)審計(jì)的年報(bào)，通常房企先發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的年報(bào)數(shù)據(jù)，其后會(huì)再發(fā)布經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)過(guò)的年報(bào)，祥生前兩天就發(fā)布過(guò)相關(guān)消息，雖然審計(jì)后數(shù)據(jù)一致，但安永提出了公司有無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，在祥生管理層做出承諾各種措施改善的基礎(chǔ)上才出具審計(jì)報(bào)告的，但報(bào)告中安永提到祥生不能在年報(bào)公布前發(fā)布任何影響公司持續(xù)性經(jīng)營(yíng)的信息，所以看出房企跟審計(jì)公司在年報(bào)上很多時(shí)候也是相互妥協(xié)和制約的，可能這也是有些公司換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的原因所在。

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