遼寧省高級(jí)人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）遼民申2748號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地遼寧省東港市大東區(qū)向陽(yáng)新興路1號(hào)特萊維國(guó)際花園5號(hào)樓603室。

法定代表人：姜雯琪，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：欒傳敏，遼寧省合同法研究會(huì)法律部副主任。

被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)，住所地遼寧省東港市大東管理區(qū)特萊維國(guó)際花園小區(qū)。

法定代表人：姜濤，該業(yè)委會(huì)主任。

再審申請(qǐng)人遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱特萊維置業(yè)公司）因與被申請(qǐng)人東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱國(guó)際花園業(yè)委會(huì)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服遼寧省丹東市中級(jí)人民法院（2020）遼06民終1310號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

特萊維置業(yè)公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，其再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)規(guī)定的情形，請(qǐng)求撤銷原判，依法再審，改判駁回被申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求或裁定駁回其起訴。主要理由是：1、原審認(rèn)定轉(zhuǎn)讓債權(quán)的效力事實(shí)錯(cuò)誤。原審對(duì)案外人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)是合法有效債權(quán)沒有審查系認(rèn)定重大事實(shí)錯(cuò)誤。案涉《轉(zhuǎn)讓債權(quán)確認(rèn)書》系被注銷的上善物業(yè)公司原10名股東出具，并沒有出具該企業(yè)的清算報(bào)告及“清算債權(quán)股東分配明細(xì)表”的相關(guān)直接證據(jù)，無(wú)法證明該債權(quán)真實(shí)存在。債權(quán)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓債權(quán)沒有通知申請(qǐng)人，違反《合同法》第八十一條的規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)人不發(fā)生法律效力。原審沒有追加債權(quán)轉(zhuǎn)讓人作為第三人參加訴訟，違反《合同法》司法解釋（一）第二十七條規(guī)定。原審認(rèn)定申請(qǐng)人給付被申請(qǐng)人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由兩部分構(gòu)成，其中由上善物業(yè)公司股東轉(zhuǎn)讓的金額為272916元，原審在沒有審查債權(quán)真實(shí)性及通知申請(qǐng)人的情況下判令申請(qǐng)人支付該筆款項(xiàng)錯(cuò)誤。2、被申請(qǐng)人受讓的債權(quán)超過訴訟時(shí)效。被申請(qǐng)人所主張受讓的物業(yè)費(fèi)發(fā)生在2013年10月23日至2016年8月15日，已超過法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。3、原審對(duì)于被申請(qǐng)人的主體資格認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)在5年屆滿后沒有召開業(yè)主大會(huì)換屆選舉，不具備合法主體資格，違反物業(yè)管理法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)駁回其起訴。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，關(guān)于再審申請(qǐng)人特萊維置業(yè)公司所提被申請(qǐng)人國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)不具備主張案涉物業(yè)費(fèi)的主體資格，原審確認(rèn)被申請(qǐng)人受讓債權(quán)的效力錯(cuò)誤，本案已超過訴訟時(shí)效，其不應(yīng)支付案涉物業(yè)費(fèi)等問題，在一、二審審理過程中均作為其答辯意見、質(zhì)證意見及上訴理由作出陳述，一、二審法院對(duì)上述意見均進(jìn)行了審理，裁判理由原一、二審判決已做詳細(xì)闡述。特萊維置業(yè)公司提出的再審請(qǐng)求和理由不足以改變一、二審判決對(duì)本案事實(shí)的認(rèn)定和法律適用，一、二審法院依據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定及法律適用，并無(wú)不當(dāng)。特萊維置業(yè)公司在再審審查期間亦未提供有效證據(jù)證明其主張，其申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹怀闪?，本院不予支持?/span>

綜上，特萊維置業(yè)公司的再審申請(qǐng)不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的再審事由。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司的再審申請(qǐng)。

審判長(zhǎng)　　關(guān)鹿凝

審判員　　姜　峰

審判員　　王穎姝

二〇二一年十一月五日

書記員　　張雪萌

遼寧省丹東市中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2020）遼06民終1310號(hào)

上訴人（原審被告）：遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地東港市大東區(qū)向陽(yáng)新興路1號(hào)特萊維國(guó)際花園5號(hào)樓603室。

法定代表人：姜雯琪，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：欒傳敏，遼寧省合同法研究會(huì)法律部副主任。

被上訴人（原審原告）：東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)，住所地東港市大東管理區(qū)特萊維國(guó)際花園小區(qū)。

法定代表人：姜濤，主任。

委托訴訟代理人：曹華，遼寧仁正律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：秦玥，遼寧仁正律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司因與被上訴人東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服東港市人民法院（2019）遼0681民初5767號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年7月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人欒傳敏，被上訴人東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)的委托訴訟代理人曹華、秦玥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，改判駁回被上訴人起訴或訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：上訴人不欠物業(yè)費(fèi)；被上訴人沒有收費(fèi)資質(zhì)，收取物業(yè)費(fèi)系違法行為；被上訴人業(yè)主委員會(huì)沒有按照法律規(guī)定進(jìn)行換屆選舉，是非法民間組織，其行使物業(yè)收費(fèi)行為是無(wú)效的民事行為，違反了物業(yè)法律的規(guī)定；被上訴人業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人姜濤及組成人員與案外人上善公司系兩塊牌子一套人馬，違反了遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定；被上訴人沒有起訴權(quán)，其訴訟行為違反法律規(guī)定；被上訴人請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效；債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)不成立，轉(zhuǎn)讓程序違法無(wú)效；物業(yè)委員會(huì)主任姜濤操縱業(yè)主委員會(huì)及上善物業(yè)公司，違法經(jīng)營(yíng)，為了降低成本注銷物業(yè)公司后繼續(xù)違法經(jīng)營(yíng)。綜上，一審判決事實(shí)不清，證據(jù)不足，其認(rèn)定的事實(shí)和判決結(jié)果沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。

被上訴人東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)辯稱，維持原判。

東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：被告給付原告物業(yè)費(fèi)530654.39元（住宅部分：7529.56平方米×0.7元/月·平方米×70個(gè)月=368948.44元。門市部分：4620.17平方米×0.5元/月·平方米×70個(gè)月=161705.95元。）計(jì)算期限為2013年11月1日暫計(jì)算至2019年8月31日，計(jì)70個(gè)月），并自起訴之日起至付清前述款項(xiàng)之日止，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付利息。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：被告系東港市特萊維園際花園小區(qū)的建設(shè)單位。2011年11月，原告通過該小區(qū)全體業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并經(jīng)東港市物業(yè)管理辦公室備案登記。2013年10月23日，原告與東港市上善物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《協(xié)議書》，約定由上善公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)（住宅）每月0.7元/平方米，電梯運(yùn)行費(fèi)每月0.3元/平方米，外周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)門市房每月0.5元/平方米，小區(qū)內(nèi)車庫(kù)每月0.35元/平方米。2016年8月15日，上善公司經(jīng)協(xié)議解散。特萊維國(guó)際花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由原告自行管理，物業(yè)費(fèi)仍延用上善公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。

被告在特萊維小區(qū)尚未出售的房屋有：一號(hào)樓：603室（148.623平方米）、606室（148.277平方米）、607室（148.623平方米）、609室（38.641平方米）、610室（148.277平方米）、611室（154.176平方米）、613室（165.406平方米）；二號(hào)樓：601室（165.488平方米）、603室（154.675平方米）、604室（148.35方米）、607室（148.35方米）、608室（148.35平方米）、611室（149.223平方米）、513室（138.636平方米）；三號(hào)樓：605室（152.438平方米）、609室（161.7平方米）；四號(hào)樓：601室（161.949平方米）、603室（151.918平方米）、606室（166.054平方米）、607室（173.327平方米）；五號(hào)樓：601室（172.613平方米）、603室（233.103平方米）、607室（161.6971平方米）；六號(hào)樓：601室（161.713平方米）、603室（151.695平方米）、604室（153.029平方米）；七號(hào)樓：601室（172.561平方米）、603室（233.143平方米）、604室（233.407平方米）、605室（151.629平方米）、607室（161.6414平方米）；八號(hào)樓：601室（161.96平方米）、603室（151.929平方米）、604室（151.747平方米）、605室（151.205平方米）、606室（166.054平方米）；九號(hào)樓：1703室（240.236平方米）、1706室（213.6平方米）；十號(hào)樓：601室（161.641平方米）、605室（152.483平方米）；十一號(hào)樓：1701室（205.499平方米）、1702室（168.763平方米）、1304室（102.708平方米）、1703室（168.763平方米）、1704室（168.763平方米）、1708室（205.499平方米）；門市：W-3號(hào)（142.574平方米）、W-4號(hào)（133.1482平方米）、W-5號(hào)（133.1482平方米）、W-7號(hào)（231.8928平方米）、W-8號(hào)（231.2151平方米）、W-9號(hào)（140.5785平方米）、W-10號(hào)（133.1482平方米）、W-11號(hào)（133.1482平方米）、W-12號(hào)（135.2552平方米）、W-13號(hào)（236.8567平方米）、W-14號(hào)（235.728平方米）、W-15號(hào)（140.828平方米）、W-16號(hào)（133.3126平方米）、W-17號(hào)（201.896平方米）、W-18號(hào)（236.8502平方米）、W-19號(hào)（234.1085平方米）、W-20號(hào)（104.2047平方米）、W-21號(hào)（133.358平方米）、W-22號(hào)（135.258平方米）、W-23號(hào)（135.3666平方米）、W-25號(hào)（235.5501平方米）、W-26號(hào)（140.7216平方米）、W-27號(hào)（133.2414平方米）、W-28號(hào)（133.2414平方米）、W-29號(hào)（135.3498平方米）、W-38號(hào)（240.708平方米）、W-62號(hào)（259.481平方米）。上述房屋自2013年10月23日起由上善公司提供物業(yè)服務(wù)，上善公司解散后由原告提供物業(yè)服務(wù)至今。

2019年7月11日，上善公司股東趙平、袁國(guó)生、于文福、連東偉、宋軍和、曲慶華、孫濤、李軍、張所勝、姜濤出具《確認(rèn)書》，將上善公司對(duì)被告享有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告。自2013年10月23日至2019年8月31日，被告應(yīng)給付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為530654.39元。

本案在訴訟期間，原告在本案及另案原告訴被告追償權(quán)糾紛[（2019）遼0681民初5768號(hào)]中，申請(qǐng)對(duì)被告采取訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封措施。根據(jù)原告申請(qǐng)，該院于2019年8月15日作出（2019）遼0681民初5767號(hào)之一民事裁定，裁定對(duì)被告所有的位于東港市特萊維國(guó)際花園小區(qū)9號(hào)樓1706室閣樓06、9號(hào)樓1703室閣樓03、11號(hào)樓1702室閣樓02予以查封，查封期限為一年；被告如在查封期間出售上述房屋，須將出售所得價(jià)款提存至東港市人民法院。

一審法院審理認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款規(guī)定“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納?！北桓嫔形闯鍪鄣姆课菸挥谏仙乒疚飿I(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，接受按該公司提供的物業(yè)服務(wù)，東港市上善物業(yè)服務(wù)有限公司退出特萊維小區(qū)的物業(yè)服務(wù)之后，該小區(qū)由原告提供物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與東港市上善物業(yè)服務(wù)公司相同，故被告應(yīng)向上善公司及原告給付物業(yè)費(fèi)。上善公司解散后，其股東將該公司對(duì)被告的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，故原告向被告主張物業(yè)費(fèi)合理，予以支持。被告的辯解意見無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，不予采納。

一審法院判決：被告遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)合同于本判決生效后10日內(nèi)給付原告東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)530654.39元。如被告未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)9180元，保全費(fèi)5000元，原告已預(yù)交，由被告承擔(dān)，被告本判決生效后10日一并給付原告。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

本院審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。本案的被上訴人通過小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并報(bào)東港市物業(yè)管理辦公室備案登記。故根據(jù)上述法律規(guī)定，被上訴人可以對(duì)案涉小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。案外人上善公司將對(duì)上訴人享有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被上訴人后，被上訴人以訴訟的方式通知上訴人交納物業(yè)費(fèi)，不違反法律規(guī)定。綜上所述，上訴人以被上訴人不具備起訴主體資格為由提出的上訴意見，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于本案是否超過訴訟時(shí)效的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人在一審期間未提出訴訟時(shí)效抗辯，在二審期間提出的，人民法院不予支持，但其基于新的證據(jù)能夠證明對(duì)方當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)已過訴訟時(shí)效期間的情形除外。本案中，首先，上訴人在一審并未提出訴訟時(shí)效的抗辯主張。其次，不論是上善公司還是被上訴人，與上訴人之間對(duì)物業(yè)費(fèi)交納的時(shí)間并沒有明確約定。而被上訴人主張的物業(yè)費(fèi)包括前期（上善公司）服務(wù)的物業(yè)費(fèi)，以及被上訴人接管后進(jìn)行服務(wù)管理的物業(yè)費(fèi)。時(shí)至今日，案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)一直由被上訴人在提供，也意味著雙方的物業(yè)合同始終在履行過程中。故綜合以上情形，上訴人主張本案的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)超過訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)，本院不采納。

綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)9180元，由上訴人遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　李　軍

審判員　李秀潔

審判員　房春堂

二〇二〇年九月十一日

書記員　張政悅

遼寧省東港市人民法院

民 事 判 決 書

（2019）遼0681民初5768號(hào)

原告：東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)。住所地東港市大東管理區(qū)特萊維國(guó)際花園小區(qū)。

法定代表人：姜濤，主任。

委托訴訟代理人：曹華，遼寧仁正律師事務(wù)所律師。

被告：遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司。住所地東港市大東區(qū)向陽(yáng)街新興路1號(hào)特萊維國(guó)際花園5號(hào)樓603室。

法定代表人：姜雯琪，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：欒傳敏，遼寧省合同法研究會(huì)法律部副主任。

原告東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)與被告遼寧特萊維置業(yè)發(fā)展有限公司追償權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人曹華、被告委托訴訟代理人欒傳敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：被告系東港市特萊維國(guó)際花園小區(qū)的建設(shè)單位，原告于2011年11月通過該小區(qū)全體業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并于2011年11月8日經(jīng)東港市大東街道辦事處向陽(yáng)社區(qū)居民委員會(huì)向東港市物業(yè)管理辦公室申請(qǐng)備案登記設(shè)立。特萊維國(guó)際花園小區(qū)1－8號(hào)、10號(hào)樓于2008年8月6日在東港市城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，9、11號(hào)樓于2012年9月份進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。在業(yè)主陸續(xù)入住后，小區(qū)住宅均出現(xiàn)了墻體、屋面滲漏水現(xiàn)象，業(yè)主雖多次要求被告維修，但被告均無(wú)故拖延。2012年，小區(qū)1－8號(hào)、10號(hào)樓的44位業(yè)主起訴了被告，要求被告履行維修義務(wù)，人民法院最終支持了該44位業(yè)主的訴求，但判決生效后被告亦未主動(dòng)履行維修義務(wù)。在該44件案件執(zhí)行過程中，基于住宅屋面、墻體滲漏是普通現(xiàn)象，而被告卻拒絕履行維修義務(wù)，后經(jīng)東港市人民政府協(xié)調(diào)東港市房產(chǎn)處等部門，并經(jīng)“特萊維國(guó)際花園”小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決同意，啟用了該小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金2388315元（其中1－8號(hào)、10號(hào)樓啟用1400000元，9－11號(hào)樓啟用988315元），并由原告委托第三方對(duì)小區(qū)的屋面、墻體進(jìn)行了維修。原告認(rèn)為，被告交付的房屋在質(zhì)量保修期內(nèi)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，其應(yīng)負(fù)維修義務(wù)。在被告拒絕維修的情況下，原告無(wú)奈啟用了屬于全體業(yè)主共有的住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，對(duì)于已啟用的資金，被告應(yīng)返還給原告。原告請(qǐng)求被告返還住宅專項(xiàng)維修資金2179315元，并自起訴之日起至付清前述款項(xiàng)日止按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付利息。

被告辯稱：原告自認(rèn)涉案房屋在質(zhì)量保修期內(nèi)使用了維修資金，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦理》第二條的規(guī)定，原告屬于違法使用或挪用維修資金，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不利后果及法律責(zé)任。原告向被告行使追償權(quán)主體錯(cuò)誤，因?yàn)楸桓媸墙ㄔO(shè)單位，而非施工單位，在保修期內(nèi)，原告應(yīng)向施工單位行使追償權(quán)。涉案工程的竣工驗(yàn)收時(shí)間應(yīng)為竣工驗(yàn)收備案登記載明的竣工時(shí)間，不應(yīng)為竣工驗(yàn)收備案時(shí)間。涉案房屋維修發(fā)生在保修期滿，使用住宅維修資金合理，原告不應(yīng)向被告追償。另外，原告在使用住宅維修資金施工時(shí)，沒有按規(guī)定履行招投標(biāo)程序。綜上，不同意原告訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：被告系東港市特萊維國(guó)際花園小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱特萊維小區(qū)）的建設(shè)單位。特萊維小區(qū)1－8號(hào)樓、10號(hào)樓于2007年8月18日竣工驗(yàn)收，于2008年8月6日辦理了竣工驗(yàn)收備案登記，9號(hào)、11號(hào)樓于2010年5月30日竣工驗(yàn)收，于2012年9月13日辦理了竣工驗(yàn)收備案登記。2014年，原告與案外人東港市前陽(yáng)建筑安裝工程總公司（以下簡(jiǎn)稱建筑安裝公司）簽訂《特萊維小區(qū)屋面及墻面防水施工合同》，約定由建筑安裝公司施工特萊維小區(qū)1－8號(hào)樓、10樓和門市房的屋面防水及屋面保護(hù)層、小區(qū)墻面磚縫修補(bǔ)及防水涂層料、屋面造型跟出檐找縫、窗臺(tái)縫的維修、拆除護(hù)欄及百葉窗外墻除瓷磚墻體外防水、門市屋面卷材防水工程，工程價(jià)款1409464.48元，工期45天。2014年4月28日，原告向東港市物業(yè)管理辦公室提交《特萊維小區(qū)支取住宅專項(xiàng)維修資金維修工程竣工報(bào)告單》，載明該工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收。后原告向東港市房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)，啟用了特萊維小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金1400000元，支付上述工程價(jià)款。2015年5月25日，原告與建筑安裝公司簽訂《東港市特萊維小區(qū)房屋維修工程合同》，約定由建筑安裝公司對(duì)特萊維小區(qū)9號(hào)、11樓房屋屋面防水、墻體掛網(wǎng)涂料防水以及窗戶防水維修進(jìn)行施工，工程價(jià)款989390.57元。該工程竣工后，原告向東港市房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)啟用了特萊維小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金988315元，支付上述工程價(jià)款。

本案在訴訟期間，原告在本案及原告另案訴被告物業(yè)服務(wù)合同糾紛[（2019）遼0681民初5767號(hào)]中，申請(qǐng)對(duì)被告采取訴訟財(cái)產(chǎn)保全查封措施。根據(jù)原告申請(qǐng)，本院于2019年8月15日作出（2019）遼0681民初5767號(hào)之一民事裁定，裁定對(duì)被告所有的位于東港市特萊維國(guó)際花園小區(qū)9號(hào)樓1706室閣樓06、9號(hào)樓1703室閣樓03、11號(hào)樓1702室閣樓02予以查封，查封期限為一年；被告如在查封期間出售上述房屋，須將出售所得價(jià)款提存至東港市人民法院。

本院所確認(rèn)的上述事實(shí)，有原、被告陳述、特萊維國(guó)際花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)記錄、施工合同、竣工驗(yàn)收備案書、東港市住宅專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表等證據(jù)材料在卷為憑，上述證據(jù)材料已經(jīng)開庭質(zhì)證及本院審查，可以采信。

本院認(rèn)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)工程保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。本案中，根據(jù)《竣工驗(yàn)收備案書》記載，特萊維小區(qū)1－8號(hào)、10號(hào)樓的竣工驗(yàn)收時(shí)間為2007年8月18日，9號(hào)、11號(hào)樓的竣工驗(yàn)收時(shí)間為2010年5月30日，故特萊維小區(qū)1－8號(hào)、10號(hào)樓的保修期應(yīng)起算于2007年8月18日，9號(hào)、11號(hào)樓的保修期應(yīng)起算于2010年5月30日。原告以竣工驗(yàn)收備案登記時(shí)間為作為保修期的起算時(shí)間依據(jù)不足，不予采納。但本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于原告是否于保修期內(nèi)向被告主張權(quán)利？如未主張權(quán)利，可否自行維修，并行使追償權(quán)？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！备鶕?jù)該條規(guī)定，在保修期內(nèi)，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可自行或者委托他人修復(fù)，相應(yīng)的費(fèi)用或其他損失由出賣人承擔(dān)。本案中，原告并未提供證據(jù)證明基于涉案房屋存在滲漏問題向被告主張維修權(quán)利，也未能證明被告有拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的行為，故即使特萊維小區(qū)的房屋均處于保修期內(nèi)，原告在未請(qǐng)求被告履行維修義務(wù)情況下，自行委托他人修復(fù)，并向被告行使追償權(quán)，缺乏法律依據(jù)。另外，根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條第二款“本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金”的規(guī)定，啟用住宅專項(xiàng)維修資金的前提是住宅的保修期滿，故即使涉案住宅的保修期尚未屆滿，但原告擅自啟用住宅專項(xiàng)維修資金的行為，也應(yīng)視為其放棄向被告主張履行保修義務(wù)的權(quán)利。綜上，原告請(qǐng)求被告返還住宅專項(xiàng)維修資金及利息法律事實(shí)與法律依據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百三十一條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告東港市特萊維國(guó)際花園業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)24230元，保全費(fèi)5000元，合計(jì)29230元，原告已預(yù)交，由原告承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于遼寧省丹東市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　石建君

人民陪審員　　隋吉全

人民陪審員　　王義方

二〇二〇年一月七日

書　記　員　　王翠嬌