斑馬消費(fèi) 楊柘

從白銀時(shí)代拖延到黑鐵時(shí)代，萬科旗下萬物云日前正式向聯(lián)交所遞表，瘋傳已久的上市事宜，終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

沖擊IPO雖然有些遲，但好飯從來不怕晚。200億級(jí)年收入規(guī)模、7億平方米在管面積，國(guó)內(nèi)物管行業(yè)只有碧桂園服務(wù)能與其比肩。

在掌舵人朱保全眼里，遞表上市只是序曲，未來萬物云旗下業(yè)務(wù)板塊，都有分拆上市的可能。

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姍姍來遲

房地產(chǎn)行業(yè)資深“好學(xué)生”萬科，也決定將物業(yè)板塊推向資本市場(chǎng)。

上周，萬物云正式向聯(lián)交所遞表，邁出上市的關(guān)鍵一步。

其實(shí)，有關(guān)萬物云上市傳聞已有多年，只是母公司萬科沒有輕易松口。

可能萬科A作為一家連續(xù)30年分紅的房企本身并不缺錢，即便是去年歸母凈利潤(rùn)大降45.75%，賬面貨幣資金仍有1494億元。

今年1月，郁亮在萬科年會(huì)上喊出黑鐵時(shí)代來臨，意味著公司在地產(chǎn)主業(yè)上只能背水一戰(zhàn)。

2021年，萬科的營(yíng)收僅增長(zhǎng)8.04%，宏觀來看并不差，但與自己相比，增速已嚴(yán)重下滑。

此時(shí)，推動(dòng)萬物云上市，就是要為已到來的寒冬儲(chǔ)備糧草。

在萬物云董事長(zhǎng)朱保全的眼里，上市“只是經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)河中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)而已”。輕描淡寫之余，萬物云顯然已錯(cuò)過了上市最好時(shí)機(jī)。

資本市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)的狂熱已逐步降溫，是否還能完全理解萬物云的真實(shí)價(jià)值？

萬物云并非對(duì)市場(chǎng)不敏感。自上世紀(jì)90年代初創(chuàng)立以來，公司一直在尋求市場(chǎng)化、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，最大的影響和阻力來自內(nèi)部。

萬科物業(yè)（萬物云前身）初創(chuàng)時(shí)期發(fā)展環(huán)境寬松，得以從地上沒煙頭、草坪像地毯等管理細(xì)節(jié)著手，樹立了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，成為了萬科手中的一張王牌。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，1997年前后，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)化展開之后，萬科物業(yè)就準(zhǔn)備獨(dú)立發(fā)展，但這個(gè)想法很快被內(nèi)部否決。是賣房子重要，還是收物業(yè)費(fèi)重要？萬科選擇了前者。

在時(shí)代和市場(chǎng)的雙重背景下，萬科堅(jiān)定發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)，“副業(yè)”萬科物業(yè)就這樣維持了將近10年時(shí)間，直至創(chuàng)始人陳之平“為找到行業(yè)尊嚴(yán)”而離開。

2011年，萬科南京總經(jīng)理朱保全被調(diào)至萬科物業(yè)，他同樣無法說服萬科。因?yàn)楸藭r(shí)的王石頑固地反對(duì)多元化，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對(duì)”。

時(shí)代不會(huì)等人。2014年彩生活上市，保利、金科、中海、招商等均拆分物業(yè)上市，物管企業(yè)在資本市場(chǎng)的價(jià)值逐漸被挖掘。

2015年開始的寶萬之爭(zhēng)，萬科在保住基本盤戰(zhàn)略決策之下，萬科物業(yè)上市被束之高閣。

不過，從這一年開始，萬科物業(yè)已啟動(dòng)并購(gòu)計(jì)劃，當(dāng)年就拓展一倍物管面積，向市場(chǎng)化、數(shù)字化和國(guó)際化掘進(jìn)。

5年后，萬科物業(yè)從物管企業(yè)升級(jí)為綜合城市服務(wù)商，業(yè)務(wù)從住宅物業(yè)延伸到商住服務(wù)、城市服務(wù)、科技服務(wù)、專業(yè)服務(wù)等。

2020年10月，萬科物業(yè)正式更名萬物云，企業(yè)口號(hào)換成空間科技服務(wù)者。去年11月，董事會(huì)通過拆分萬物云獨(dú)立上市事宜。

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萬物云底色

盡管沖擊IPO姍姍來遲，但不影響萬物云行業(yè)帶頭大哥的身份。

去年，公司營(yíng)業(yè)收入規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)，是行業(yè)唯二的200億元級(jí)企業(yè)。

招股書披露，萬物云收入主要來自社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AloT及BPaaS解決方案服務(wù)等3大板塊。

前兩個(gè)板塊，是萬物云最重要的收入來源，歷年對(duì)公司的營(yíng)收貢獻(xiàn)合計(jì)均超過90%。

2019年-2021年，公司實(shí)現(xiàn)收入139.27億元、181.46億元和237.05億元，年內(nèi)利潤(rùn)分別為10.40億元、15.19億元和17.14億元。

事實(shí)上，2019年和2020年，萬物云年?duì)I收規(guī)模均高于碧桂園服務(wù)。2021年，被后者以288.43億元實(shí)現(xiàn)趕超。

據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，以2020年收入計(jì)，萬物云在社區(qū)空間居住消費(fèi)市場(chǎng)，以0.22%市場(chǎng)份額位列第二；在商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)，以0.19%市場(chǎng)份額位列行業(yè)第一。

截至去年末，公司在管住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積7.85億平方米。其中，住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋30個(gè)省、直轄市和自治區(qū)逾120個(gè)城市，管理2823個(gè)小區(qū)。在管的小區(qū)中，1660個(gè)分布在一線城市及香港、新一線城市。

經(jīng)過30年發(fā)展，萬物云不斷進(jìn)化，除了母公司前期物業(yè)的存量供給之外，自身向外拓展也表現(xiàn)不錯(cuò)。

2021年，其來自第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)收入61.75億元，占比公司收入的44.8%。同年，公司社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)板塊，來自第三方物業(yè)開發(fā)商獲得收入101.97億元，占公司收入的53.4%。

2019年至2021年，公司來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商面積分別為1.82億平方米、2.14億平方米和3.34億平方米，占公司在管面積的42.2%、43.1%和50.5%。

不過，萬物云盈利水平并不高，2019年-2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%。不僅低于中信證券統(tǒng)計(jì)的樣本物業(yè)企業(yè)毛利率水平28.8%（2021年上半年數(shù)據(jù)），還遠(yuǎn)低于2021年碧桂園服務(wù)毛利率（30.7%）、雅生活（27.5%）和綠城服務(wù)（18.5%）。

目前上市物企毛利率呈現(xiàn)出兩個(gè)區(qū)間：15%左右和30%左右。朱保全認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是民生行業(yè)，15%毛利率水平是合理的。

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資本盛宴

2015年，萬科物業(yè)開始引進(jìn)事業(yè)合伙人機(jī)制，同時(shí)對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革。

萬科在2016年報(bào)里披露，萬科物業(yè)已引進(jìn)博裕資本和58同城集團(tuán)。當(dāng)年，博裕資本以15億元認(rèn)購(gòu)萬科物業(yè)25%股權(quán)，58同城集團(tuán)以3億元認(rèn)購(gòu)5%股權(quán)。

萬物云還未上市，造富神話已經(jīng)開啟。

2021年11月，博裕資本將所持萬物云合計(jì)約7%股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給香港瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)分別為29.94億元、19.96億元和19.96億元，套現(xiàn)69.86億元。

去年12月，58同城將所持萬物云2.14%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給海南云勝，對(duì)價(jià)19.91億元。

去年9月，陽光城以陽光智博100%股權(quán)換取萬物云4.8%股權(quán)。一個(gè)月后即將所持萬物云3060.2萬股轉(zhuǎn)讓給萬科子公司，對(duì)價(jià)30.53億元，持股比例降至不足2%。

萬科企業(yè)(02202.HK，000002.SZ)直接持有萬物云57.12%的股權(quán)，并通過各全資附屬企業(yè)萬傾、萬斛等擁有合計(jì)5.77%股權(quán)。

萬物云對(duì)員工出手也比較大方。根據(jù)招股書，公司向394名員工授出獎(jiǎng)勵(lì)，朱保全及其他員工持股平臺(tái)合計(jì)持股8.57%。

以58同城每股約99.76元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)，萬物云上市前的估值已超千億。公司300余名獲得獎(jiǎng)勵(lì)的員工，平均身價(jià)超過950萬元。