記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 屠玲

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）

“進(jìn)三爭(zhēng)一” ，“鐵娘子”宋廣菊退休一年多，保利發(fā)展（600048.SH）依然在為規(guī)模而戰(zhàn)。

今年2月3日，保利發(fā)展打包甩賣12家公司股權(quán)，起步價(jià)22.97億元。這12家公司均為與碧桂園合營(yíng)的項(xiàng)目公司，且大部分處于虧損狀態(tài)。

打包甩賣，真的僅僅是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)層面的變動(dòng)，不是為了“回血”？

作為央企房企，保利發(fā)展也存在明顯的財(cái)務(wù)壓力。截至2022年9月底，公司有息負(fù)債3638.79億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用30.29億元，接近上一年全年水平。

保利發(fā)展在繼續(xù)大規(guī)模拿地，2022年，公司拿地規(guī)模超千億，居央企之首。

規(guī)模驅(qū)動(dòng)下，保利發(fā)展減少分紅。2019年，公司分紅率35%，2021年為25%，未來(lái)將降至20%。

營(yíng)收凈利雙降下甩賣資產(chǎn)

保利發(fā)展一口氣甩賣12家公司股權(quán)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)保利發(fā)展與碧桂園（02007.HK）關(guān)系松動(dòng)的猜測(cè)。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)公示，2月3日，保利發(fā)展將所持與碧桂園合作的12家聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)股權(quán)打包出售，競(jìng)價(jià)起始價(jià)為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)的總和，即22.97億元。

12家公司屬于項(xiàng)目公司，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，2022年，8家處于虧損狀態(tài)、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺(tái)州和隆置業(yè)有限公司的營(yíng)業(yè)收入均為0元，凈利潤(rùn)分別為3633.92萬(wàn)元 、2.54億元、5199.96萬(wàn)元。唯一一家有營(yíng)業(yè)收入的公司為南通市通州區(qū)碧保置業(yè)有限公司，凈利潤(rùn)為3954.34萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)收入為0元、凈利潤(rùn)最高達(dá)2.54億元，說明公司的凈利潤(rùn)并非來(lái)自主業(yè)，而是非經(jīng)常性損益。

8家虧損的公司中，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司在2021年、2022年連續(xù)虧損。珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司兩年合計(jì)虧損金額分別約為2.37億元、1.93億元。

值得一提的是，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等3家公司屬于二次掛牌轉(zhuǎn)讓。

針對(duì)保利發(fā)展打包賣資產(chǎn)，碧桂園回應(yīng)稱，保利發(fā)展和碧桂園雙方都是行業(yè)中具有代表性的企業(yè)，一直積極貫徹國(guó)家對(duì)行業(yè)調(diào)控要求。本次合作項(xiàng)目退出，只是項(xiàng)目層面的具體經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)，目的是確保項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。

有人士分析稱，保利發(fā)展從合營(yíng)公司退出，可能是出于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)等方面考慮。也有人士稱，保利發(fā)展打包出售12家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的公司，可能與止損有關(guān)。

實(shí)際上，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)承受著較大的壓力。2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2850.24億元，同比增長(zhǎng)17.19%，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱歸母凈利潤(rùn)）273.88億元，同比下降5.39%。

2022年，天眼查顯示，保利發(fā)展業(yè)績(jī)快報(bào)表示，公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入為2811.11億元，同比下降1.37%，時(shí)隔五年首次下降，歸母凈利潤(rùn)183.03億元，同比下降33.17%，降幅遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)收入。

營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙降，這是保利發(fā)展自2006年上市以來(lái)的首次。

財(cái)務(wù)承壓有息負(fù)債3600億

除了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，保利發(fā)展還承受著明顯的財(cái)務(wù)壓力。

截至2022年三季度末，保利發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率為77.91%。期末，公司賬面貨幣資金1303.47億元，對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債3638.79億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債672.47億元。

去年初，公司賬面貨幣資金1713.84億元，對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債為3381.93億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債646.69億元。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，9月底的貨幣資金較年初減少約410億元、有息負(fù)債反增加256.86億元。

當(dāng)然，從上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，公司整體債務(wù)規(guī)模較大，但短期償債壓力不大，現(xiàn)有資金可以覆蓋短期債務(wù)。不過，公司期末的合同負(fù)債達(dá)4569.97億元。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)商品房采取預(yù)售制，在商品房尚未交付之前，房屋已經(jīng)出售，房企收取了交易價(jià)款，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上就是合同負(fù)債。

在經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債方面，期末，公司應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款43.05億元，對(duì)應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款1251.08億元。應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款超過1200億元。

2022年前三季度，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-298.57億元，較上年同期增加凈流出額111.03億元。

整體而言，保利發(fā)展的財(cái)務(wù)壓力較為明顯。2022年前九個(gè)月，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用30.29億元，較上年同期增加1.78億元。在利率下行的情況下，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)明顯。

此外，值得關(guān)注的是，與其他央國(guó)企不同，保利發(fā)展還罕見地使用了永續(xù)債這一明股實(shí)債的融資方式。2020年底，其永續(xù)債規(guī)模達(dá)到201.8億元。這一負(fù)債模式曾備受質(zhì)疑下，保利發(fā)展曾計(jì)劃縮減永續(xù)債規(guī)模，但到2022年9月底，還有186.8億元，僅減少15億元。

綜上，保利發(fā)展的債務(wù)規(guī)模還在擴(kuò)大。出售資產(chǎn)，除了止損外，“回血”，應(yīng)該也是一個(gè)因素。

“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)

保利發(fā)展有一個(gè)宏偉目標(biāo)，那就是 “進(jìn)三爭(zhēng)一”。

保利發(fā)展曾有過輝煌歲月?！?013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”成果發(fā)布會(huì)，綜合規(guī)模性、盈利性、穩(wěn)健和融資能力等方面，保利發(fā)展位居第二位。但輝煌歲月短暫，2014年，公司就跌出前三。

2017年，保利發(fā)展公開提出要向規(guī)模發(fā)起沖刺，重回前三。

時(shí)任掌門人“鐵娘子”宋廣菊不只一次喊出“重返前三”口號(hào)。也是從2017年開始，公司開始發(fā)現(xiàn)永續(xù)債。

只是，此后多數(shù)時(shí)間，公司位居行業(yè)老五。2020年，保利發(fā)展銷售額4576億元， 萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂園、融創(chuàng)（01918.HK）則沖擊8000億元。

2021年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，恒大銷售額4356.3億元，跌至第五，保利發(fā)展“被動(dòng)”升至第四。2022年，融創(chuàng)爆雷，保利發(fā)展又“被動(dòng)”進(jìn)位，以4116億元的操盤金額位居第三，終于實(shí)現(xiàn)了重返前三夢(mèng)。

為了穩(wěn)坐前三并實(shí)現(xiàn)“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)，保利發(fā)展仍在沖規(guī)模。

2022年，保利發(fā)展逆勢(shì)大規(guī)模拿地。據(jù)克而瑞發(fā)布的報(bào)告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當(dāng)年，僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發(fā)展新增土地貨值2514億元，華潤(rùn)置地新增土地貨值2393億元。

2022年，保利發(fā)展的拿地金額高達(dá)1350.5億元，華潤(rùn)置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產(chǎn)的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元、871.7億元。保利發(fā)展拿地規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

趕在2022年即將結(jié)束之際，保利發(fā)展披露定增預(yù)案，擬募資規(guī)模高達(dá)125億元，用于廣州、西安等地14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金。上一次定增是2016年6月，公司募資90億元。

保利發(fā)展的分紅持續(xù)減少。2015年至2017年，公司分紅率均在30%左右，2018年為31.46%，2019年達(dá)到35%。2020年、2021年，分紅率分別為30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股東派發(fā)的股利分別為97.85億元、87.38億元、69.43億元，逐年減少。

根據(jù)保利發(fā)展定增預(yù)案披露，2024年、2025年，年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的比例不低于20%。這意味著，公司分紅率將進(jìn)一步下降。

保利發(fā)展持續(xù)降低分紅率，意味著公司在為持續(xù)沖規(guī)模做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，千方百計(jì)沖規(guī)模，保利發(fā)展能實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙增嗎？