作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

6月7日，中交地產(chǎn)（000736.SZ）發(fā)布公告，董事會于6月7日收到李永前的書面辭職報告，由于工作安排原因申請辭去總裁職務。辭職后，李永前不再擔任中交地產(chǎn)總裁職務，仍繼續(xù)擔任董事長、黨委書記、戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會召集人、提名委員會委員。

另外，中交地產(chǎn)宣布，聘任汪劍平為總裁，聘任孫衛(wèi)東為執(zhí)行總裁，任期自6月7日起。

公開資料顯示，中交地產(chǎn)成立于1993年，是中交房地產(chǎn)集團有限公司所屬的國有控股房地產(chǎn)上市公司，旗下?lián)碛?0余家全資、控股企業(yè)，業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理等領域。2020年，中交地產(chǎn)簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，銷售回款378億元，較上年增長28.63%。

沖刺千億目標 大規(guī)模拿地

中交地產(chǎn)絲毫不掩飾自己對規(guī)模的渴望。在監(jiān)管趨嚴的行業(yè)環(huán)境下，仍舊在加速擴張。

2019年7月，中交地產(chǎn)董事長李永前定下目標：”2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”，并表示要”復制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

公開資料顯示，2013年至2016年，中交地產(chǎn)四年時間的拿地總額近109億元；2019年提出新目標后，持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個城市。經(jīng)相關媒體統(tǒng)計，平均每9天中交地產(chǎn)便將一宗地塊收入囊中。而2020年一年時間內(nèi)，中交地產(chǎn)已耗資535.8億元競得30幅土地。

據(jù)年報，截至2020年年末，中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額533億元，較上年增長81.37%，已達成500億的銷售目標。2020年共新增土地30宗，較2019年增長一倍；計容建筑面積增長177%至635.59萬方；持有項目85個，項目總建筑面積2376萬平方米。

銷售規(guī)模的大漲與中交地產(chǎn)的擴張性發(fā)展模式不無關系。而在實現(xiàn)2020年500億的目標后，中交地產(chǎn)仍在不斷加碼。

5月24日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為推進XAQD-0023地塊項目建設，擬與中交第四公路工程局共同投資11億元設立河北雄安啟晨置業(yè)有限公司。其中，中交地產(chǎn)出資7.7億元，中交第四公路工程局出資3.3億元，該地塊中標金額32.8億元。

值得關注的是，2020年，中交地產(chǎn)就明確提出“投資雄安就是投資未來，建設雄安就是建設未來，為雄安服務就是為中國的未來服務”的口號，并拿下該區(qū)多個地塊。

業(yè)績下滑 踩中兩道紅線

飛速奔跑的中交地產(chǎn)，面臨著不小的壓力。

財報顯示，2020年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入123億元，同比減少12.54%；凈利潤3.47億元，同比減少35.92%。扣非凈利潤為2115.72萬元，同比減少91.82%。

來源：中交地產(chǎn)2020年報

此外，中交地產(chǎn)發(fā)布2021年一季度業(yè)績報告稱，2021年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.53億元，同比下降2.23%；凈虧損1.42億元，而2020年同期為凈虧損2108.05萬元，虧損幅度再次擴大。

對此，中交地產(chǎn)表示，因為其在上一年度積極拓展主營業(yè)務發(fā)展規(guī)模，獲取新項目的數(shù)量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，納入合并范圍項目較上年同期增加較多，且多數(shù)項目尚處于前期開發(fā)階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加；新項目開發(fā)建設所需外部借款增加，導致費用化利息增加。

除了業(yè)績的整體下滑，中交地產(chǎn)的負債情況也不容樂觀。

年報顯示，2020年中交地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額凈流出187.4億元，同比下滑288.04%；而總負債則高達866.11億元，同比暴增108.95%。

從三道紅線指標來看，2020年，中交地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，凈負債率為296.4%，現(xiàn)金短債比1.43。按照三道紅線標準，中交地產(chǎn)已踩”兩條紅線”，這也就意味著中交地產(chǎn)之后在融資上將受到極大的限制。

對于巨額負債，中交地產(chǎn)在投資者互動平臺表示，作為央企控股上市公司，將會更加注重風險防控，后續(xù)也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化。

對于中交地產(chǎn)來說，降負債迫在眉睫。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據(jù)此操作風險自擔。）