作者：Azure

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

孫宏斌又“食言”了。

7月21日，據(jù)路透旗下IFR報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)考慮分拆其物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，進(jìn)行10億美元的IPO，知情人士表示，IPO最早可能在今年(2020年)進(jìn)行。

實(shí)際上，早在2015年，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就曾明確表示，不會(huì)謀求融創(chuàng)的物業(yè)管理公司分拆上市，并以辦學(xué)校為類比，“開物業(yè)公司就像辦學(xué)校，學(xué)校是公共服務(wù)類的機(jī)構(gòu)，你如果把學(xué)校變成掙錢的工具，那就不對(duì)了?！?/p>

彼時(shí)，孫宏斌意氣風(fēng)發(fā)，走上了并購(gòu)擴(kuò)張之路，2015年以來，融創(chuàng)中國(guó)開始了高速擴(kuò)張之旅，綠城中國(guó)、雨潤(rùn)、金科股份等企業(yè)遭遇資金危機(jī)時(shí)，這些企業(yè)都險(xiǎn)些成為融創(chuàng)的囊中之物，彼時(shí)的孫宏斌是看不上“物業(yè)”這種小錢的。

誰能想到，5年之后，孫宏斌完全改變了主意。

早在2020年5月，融創(chuàng)中國(guó)管理層就曾表示，融創(chuàng)服務(wù)有安排上市的計(jì)劃。

對(duì)此，外界猜測(cè)，孫宏斌突然“變臉”的原因可能為“如今的融創(chuàng)中國(guó)很差錢，負(fù)債率偏高，急需補(bǔ)血”，對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁曾表示，從融創(chuàng)中國(guó)自身來講，物業(yè)上市后，對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升凈資產(chǎn)、降負(fù)債率也有很大支持，但也表示“上市沒那么急”。

隨后，市場(chǎng)傳出了融創(chuàng)中國(guó)物業(yè)擬在2020年上市的消息。

融創(chuàng)中國(guó)食言的背后：凈資產(chǎn)負(fù)債率為內(nèi)地頭部房企最高

“沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨?！?/p>

融創(chuàng)中國(guó)突然轉(zhuǎn)變性情開始擁抱物業(yè)IPO的背后，則是緣起于融創(chuàng)中國(guó)高企的資產(chǎn)負(fù)債率。

2020年7月7日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，將發(fā)行總計(jì)10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中包括2023年到期的6億元美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.5%，和2025年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為7%，用于償還融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)有債務(wù)。

而在更早的2020年6月18日，深交所發(fā)表公告顯示，融創(chuàng)中國(guó)80億元小公募債發(fā)行獲受理；2020年5月28日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行33億元5年期債券，用途均是償債。

自此，融創(chuàng)中國(guó)財(cái)務(wù)情況表露在公眾面前：

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2019年財(cái)報(bào)顯示，截至2019年底，融創(chuàng)中國(guó)負(fù)債總額為8465.55億元，較2018年的6435.53億元增長(zhǎng)31.54%，其中，包括流動(dòng)負(fù)債6208.81億元，較2018年的4712.53億元增長(zhǎng)31.75%，非流動(dòng)負(fù)債為2256.74億元，較2018年的1723.01億元增長(zhǎng)30.98%。

此外，值得一提的是，截至2019年年底，融創(chuàng)中國(guó)的凈負(fù)債率為179.64%，位于內(nèi)地TOP15房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率排行之首。

而且，更需要引人注意的是融創(chuàng)中國(guó)的短期債務(wù)危機(jī)：

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)年報(bào)及一季度財(cái)報(bào)顯示，在融創(chuàng)中國(guó)合計(jì)3676.71億元的借貸及利息付款中，有1575.86億元將于2020年年末前到期，此外，還有將近1158.81億元將于2021年年末前到期，兩年時(shí)間，融創(chuàng)中國(guó)需償還的借貸及利息付款合計(jì)2734.66億元。

那么，針對(duì)這些短期內(nèi)到期的債務(wù)，融創(chuàng)中國(guó)賬上有多少現(xiàn)金流支撐呢？

融創(chuàng)中國(guó)2019年年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為779.44億元，遠(yuǎn)低于上千億的短期債務(wù)規(guī)模。

不僅負(fù)債規(guī)模偏高，為了融資，融創(chuàng)中國(guó)所需要付出的融資成本也遠(yuǎn)高于市場(chǎng)——公開資料顯示，從2017年至2019年，融創(chuàng)的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.24%、6.82%和8.56%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

不過，或許對(duì)于激進(jìn)型公司融創(chuàng)中國(guó)來講，這一切并不是“事”——公開資料顯示，自2006年起至2019年的每一年，融創(chuàng)中國(guó)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)，也就是說，有14年其投資活動(dòng)現(xiàn)金流都是凈流出狀態(tài)，2017年，甚至凈流出1201.69億元。

2020年，到底短期負(fù)債將會(huì)對(duì)融創(chuàng)中國(guó)造成什么影響呢？

融創(chuàng)中國(guó)有點(diǎn)煩：半年完成不到四成目標(biāo)銷售額

高周轉(zhuǎn)帶來規(guī)模的高速增長(zhǎng)，在過去幾年，融創(chuàng)中國(guó)將其演繹的淋漓盡致。

實(shí)際上，翻開融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)報(bào)來看，如果不看負(fù)債，融創(chuàng)中國(guó)其實(shí)也是個(gè)“優(yōu)等生”。

2015年至2019年，融創(chuàng)中國(guó)收入分別為230.1億元、353.4億元、658.7億元、1247.5億元和1693.2億元，增速分別為53.59%、86.39%、89.38%和35.73%，年內(nèi)溢利為36.1億元、29.4億元、116.6億元、174.5億元和281.6億元，增速分別為-18.56%、296.60%、49.66%和61.38%。

只是，人算不如天算，融創(chuàng)中國(guó)沒有想到，2020年，其銷售居然意外下滑。

2020年7月5日，融創(chuàng)中國(guó)披露的2020年6月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)暴露了融創(chuàng)中國(guó)的近況：

2020年上半年，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1952.7億元，同比下降8.82%，累計(jì)合同銷售面積約1403.4萬平方米，同比下降4.66%，合同銷售均價(jià)約13910元/平方米，歸屬于融創(chuàng)中國(guó)的權(quán)益合同銷售面積約1325.9億元。

按照融創(chuàng)中國(guó)2020年6000億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，目前的完成進(jìn)度僅有32.55%，也就是說，2020年一半的時(shí)間已經(jīng)過去，然而融創(chuàng)中國(guó)的銷售額還不及目標(biāo)的四成。

如果是一般的頭部房企，或者平時(shí)不那么激進(jìn)的房企來說，2020年上半年大家勒緊褲腰帶過日子也能過下去，然而融創(chuàng)中國(guó)不行，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)格向來激進(jìn)，且將其周轉(zhuǎn)率運(yùn)行到了極致。

換句話說，巨額的負(fù)債要求融創(chuàng)中國(guó)必須保持“較為高速的增長(zhǎng)”，曾經(jīng)融創(chuàng)中國(guó)確實(shí)能夠做到“較為高速的增長(zhǎng)”，然而公共衛(wèi)生事件的影響之下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都銷售遇冷，融創(chuàng)中國(guó)也無法幸免。

這種情況下，為解資金之渴，拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市成了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，其中也包括融創(chuàng)中國(guó)。

2020年，僅上半年便有21家涉房企業(yè)赴港遞交招股書，其中有12家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，包括金輝地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)等，另外，還有9家物業(yè)管理企業(yè)，包括世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)、佳源服務(wù)、卓越商企、合景悠活等正在排隊(duì)等候港交所的聆訊。

打臉食言是小事情，關(guān)鍵是這能夠解決融創(chuàng)中國(guó)的融資根本問題嗎？

且不說前面已有多家物業(yè)管理企業(yè)在港交所排隊(duì)上市無期，就融創(chuàng)中國(guó)自己而言，拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市的價(jià)值也相對(duì)有限。

據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2019年報(bào)，2019年物業(yè)管理收入及其他收入為70億元，僅占融創(chuàng)中國(guó)整體收入比的4.1%，2018年，這個(gè)比例為4.0%，一年以來略有抬升，但對(duì)融創(chuàng)中國(guó)這樣的體量而言，物業(yè)管理收入及其他收入依然是“小錢”。

什么是“大錢”？2019年，融創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)銷售收入為1594.7億元，占總收入的比例為94.2%，這才是“大錢”，也可以說是融創(chuàng)中國(guó)的命脈。

那么，接下來，融創(chuàng)中國(guó)物業(yè)能否順利上市呢？融創(chuàng)中國(guó)又將如何解決其短期債務(wù)危機(jī)呢？

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)將拭目以待。