在研發(fā)和創(chuàng)新之中，不斷循環(huán)迭代。

購(gòu)物中心已進(jìn)入集團(tuán)化、連鎖化發(fā)展路線，去年全國(guó)新開(kāi)購(gòu)物中心500余家，而其中，萬(wàn)達(dá)、新城、寶龍、華潤(rùn)、龍湖、印力、旭輝這7家的總開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量，就達(dá)140余個(gè)，占比超過(guò)25%。

在這些大型集團(tuán)“跑量”的過(guò)程中，新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)更多標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，還是追求個(gè)性化、差異化，是大家都要面對(duì)的問(wèn)題。

標(biāo)準(zhǔn)化，雖然常被詬病為同質(zhì)化，卻有快速?gòu)?fù)刻擴(kuò)張，以及帶給市場(chǎng)清晰認(rèn)知的優(yōu)勢(shì)；差異化，固然能帶來(lái)因地制宜、量身定做的特點(diǎn)與突破，卻也有更多的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

本文，我將從旭輝商業(yè)2021-2022年的發(fā)展，探討商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化。

01

產(chǎn)品呈現(xiàn)的“個(gè)性化”

截至目前，旭輝商業(yè)共計(jì)在17個(gè)城市打造了30個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。回顧這兩年來(lái)旭輝陸續(xù)新開(kāi)的6個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品和形態(tài)上可謂百花齊放：

• 上海恒基·旭輝天地

• 上海寶龍·旭輝廣場(chǎng)

• 上海長(zhǎng)壽路旭輝里

• 成都新都旭輝Cmall

• 合肥肥西旭輝Cmall

• 江西南昌旭輝Cmall

寶龍·旭輝廣場(chǎng) | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

從項(xiàng)目名稱不難看出，其中有4個(gè)項(xiàng)目為旭輝獨(dú)立操盤(pán)，其余則為合作項(xiàng)目。合作項(xiàng)目由于其地塊屬性的多樣化，在設(shè)計(jì)層面有著彼此不同的呈現(xiàn)。

例如，作為2021年上海最具吸引力的網(wǎng)紅打卡地，由世界頂級(jí)建筑大師讓·努維爾出手設(shè)計(jì)的恒基·旭輝天地THE ROOF。

整體建筑設(shè)計(jì)采用“內(nèi)街”的形式，對(duì)項(xiàng)目所處的上海弄堂建筑形式加以回應(yīng)，將在地文化融入建筑本身。內(nèi)街立面選用的紅色靈感來(lái)源于中國(guó)的丹霞地貌，立面上懸掛的約2,500只花缽作為垂直綠化，讓建筑隨著四季變遷會(huì)呈現(xiàn)不同的色彩。

恒基·旭輝天地 | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

4個(gè)旭輝獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目也各有特色。

雙地鐵上蓋的TOD項(xiàng)目長(zhǎng)壽路旭輝里，業(yè)態(tài)組合為辦公塔樓+底層商業(yè)。建筑手法結(jié)合所處板塊高層建筑稠密的特點(diǎn)，以“自然山水”為靈感，在鋼筋水泥構(gòu)成的高密度的城市森林之中注入自然的力量。

長(zhǎng)壽路旭輝里 | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

首次入駐成都、南昌和合肥旭輝商業(yè)的Cmall，也給當(dāng)?shù)貛?lái)了全新的商業(yè)空間與消費(fèi)活力。

建筑設(shè)計(jì)方面，成都Cmall為“L型”動(dòng)線，合肥Cmall采用“一字型”動(dòng)線，南昌Cmall則是“U型”動(dòng)線。

成都新都旭輝Cmall | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

合肥肥西旭輝Cmall | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

江西南昌旭輝Cmall | 來(lái)源：項(xiàng)目官方

可以說(shuō)，雖然出自同一開(kāi)發(fā)商，但結(jié)合合伙伙伴、商圈特質(zhì)、地域文化的差異，這些項(xiàng)目在定位、業(yè)態(tài)、體量，甚至建筑設(shè)計(jì)方面看起來(lái)都不盡相同，極具個(gè)性化的色彩。

02

產(chǎn)品背后的“標(biāo)準(zhǔn)化”管控

雖然這批新項(xiàng)目頗有“龍生九子”的感覺(jué)，但對(duì)一家相對(duì)年輕的商業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，要實(shí)現(xiàn)如此高強(qiáng)度而又極具效率的籌開(kāi)，背后離不開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)化的管控動(dòng)作。

根據(jù)我的了解，旭輝商業(yè)內(nèi)部也一直在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的探索。在成都新都旭輝Cmall、合肥肥西旭輝Cmall和江西南昌旭輝Cmall等幾個(gè)由旭輝全程獨(dú)立操盤(pán)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目中，我們可以略窺一二。

01 關(guān)鍵模數(shù)

旭輝商業(yè)設(shè)計(jì)條線編寫(xiě)的“商業(yè)設(shè)計(jì)十八式”，規(guī)定了旭輝商業(yè)設(shè)計(jì)的基本原則，包括總圖布局、動(dòng)線形式偏好、主力店布置原則、持有和銷售物業(yè)切分原則等基本問(wèn)題，打造了旭輝商業(yè)產(chǎn)品體系的底層邏輯。

比如在動(dòng)線形式偏好方面，無(wú)論是一字型、L型動(dòng)線或U型動(dòng)線，旭輝都更傾向于“單動(dòng)線”的設(shè)計(jì)。

同時(shí)，基于“投-融-建-管-退”的投資模型，整體布局上，旭輝商業(yè)也多選擇將銷售物業(yè)和持有物業(yè)徹底脫開(kāi)，便于持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)后的資本化退出。

合肥肥西旭輝Cmall的“一字型”動(dòng)線

來(lái)源：項(xiàng)目官方

同時(shí)，旭輝商業(yè)內(nèi)部也有一套設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，規(guī)定了動(dòng)線長(zhǎng)度區(qū)間、層高標(biāo)準(zhǔn)、柱網(wǎng)尺寸、中庭尺度等設(shè)計(jì)基本模數(shù)，進(jìn)一步精細(xì)化提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管控的顆粒度。

在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的新都和合肥項(xiàng)目中，可以看到這些標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)的應(yīng)用。比如它們的首層層高都在5.7米，標(biāo)準(zhǔn)層5.4米，軸網(wǎng)尺寸8.4*8.4米等。

02 軟硬件氣質(zhì)

這種規(guī)范不僅局限于教條的數(shù)字。我們可以看到，旭輝商業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)造型大多運(yùn)用了曲線元素。其背后，是旭輝商業(yè)意在“不以尖角面對(duì)城市，用更加開(kāi)放包容的態(tài)度去擁抱城市生活”的理念，在產(chǎn)品端的落地。

成都新都旭輝Cmall曲線元素外立面

來(lái)源：項(xiàng)目官方

而為了積極響應(yīng)國(guó)家“雙碳目標(biāo)”，在綠色建筑方面，旭輝商業(yè)也有其配置標(biāo)準(zhǔn)。旭輝商業(yè)獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目，全部獲得了綠建二星及以上認(rèn)證，部分項(xiàng)目還取得了LEED及WELL金級(jí)認(rèn)證。

旭輝商業(yè)2021綠建認(rèn)證｜來(lái)源：官方

此外，還有更難以量化，但卻同樣可以被表達(dá)與感受的項(xiàng)目氣質(zhì)。無(wú)論是購(gòu)物中心、綜合辦公還是街區(qū)商業(yè)，“年輕、有趣”一直是旭輝商業(yè)的發(fā)力方向，以歡樂(lè)、活潑、充滿活力的氛圍，滿足家庭親子客群及年輕人的需求。

03

標(biāo)準(zhǔn)化間隙中的“特色化”探索

諸多標(biāo)準(zhǔn)化的管控動(dòng)作，能最大程度保證了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則。但原則并不是MECE的百科全書(shū)，上文所提到的特色產(chǎn)品的呈現(xiàn)，便是條條框框的縫隙之中，旭輝堅(jiān)持產(chǎn)品的個(gè)性化、特色化探索帶來(lái)的結(jié)果。

01 標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)的多樣化詮釋

在已開(kāi)業(yè)的新都和肥西兩座Cmall中，可以看到兩個(gè)項(xiàng)目的主中庭具有相似的尺度，這源于集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)。

但在設(shè)計(jì)方案的呈現(xiàn)上，卻如同紅玫瑰與白玫瑰，有著不同的色彩。

成都新都旭輝Cmall坐擁四川音樂(lè)學(xué)院優(yōu)質(zhì)人文資源，設(shè)計(jì)之初意在打造一座音樂(lè)主題購(gòu)物中心，整個(gè)主中庭的設(shè)計(jì)都圍繞著音樂(lè)元素展開(kāi)。

音樂(lè)趣臺(tái)、音樂(lè)隧道、音樂(lè)直播間三大互動(dòng)體驗(yàn)空間，懸掛在中庭之中，如同樂(lè)譜上的音符，從視覺(jué)聽(tīng)覺(jué)等多個(gè)維度營(yíng)造了令人耳目一新的購(gòu)物體驗(yàn)。

成都新都旭輝Cmall主中庭｜來(lái)源：項(xiàng)目官方

合肥肥西旭輝Cmall的主中庭則選擇了另外一種空間設(shè)計(jì)策略，在L3全兒童業(yè)態(tài)層，建筑設(shè)計(jì)預(yù)留了一個(gè)帶高差大臺(tái)階的室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地，該場(chǎng)地與室外空間的界面是“派河之眼”落地玻璃幕墻，與室內(nèi)空間的關(guān)系便依靠主中庭串聯(lián)。

因此，在這里，主中庭在建筑本體層面強(qiáng)化了購(gòu)物中心的豎向串聯(lián)，營(yíng)造出更加豐富的空間體驗(yàn)。

合肥肥西旭輝Cmall主中庭｜來(lái)源：項(xiàng)目官方

合肥肥西旭輝Cmall三層兒童活動(dòng)空間

來(lái)源：項(xiàng)目官方

02 自有IP特色市集空間“九巷街”

旭輝商業(yè)的自有IP特色市集空間“九巷街”，意在打造具有當(dāng)?shù)靥厣膫鹘y(tǒng)小吃一條街。通常布置于B1層超市區(qū)域前側(cè)，商業(yè)價(jià)值較低的空間，實(shí)現(xiàn)價(jià)值挖潛。

已落成的成都新都旭輝Cmall、合肥肥西旭輝Cmall以及江西南昌旭輝Cmall的“九巷街”，一方面通過(guò)空間設(shè)計(jì)賦能經(jīng)營(yíng)，提升此區(qū)域的的坪效和使用價(jià)值。

成都新都旭輝Cmall“九巷街”｜來(lái)源：項(xiàng)目官方

另一方面，更是隨著不斷的經(jīng)營(yíng)迭代，從創(chuàng)新產(chǎn)品，向旭輝自有品牌IP的“拳頭產(chǎn)品”方向發(fā)展升級(jí)。據(jù)了解，未來(lái)旭輝商業(yè)的獨(dú)立設(shè)計(jì)操盤(pán)項(xiàng)目，均有計(jì)劃落成“九巷街”。

03 新媒體技術(shù)的運(yùn)用

旭輝商業(yè)在新媒體技術(shù)運(yùn)用方面，也一直保持著積極的探索。2021-2022年開(kāi)業(yè)的成都、合肥以及南昌三座Cmall，都能看到其戶外LED大屏上呈現(xiàn)的定制裸眼3D視頻。

江西南昌旭輝Cmall裸眼3D大屏｜來(lái)源：項(xiàng)目官方

雖然以上項(xiàng)目的LED大屏尺寸不盡相同，但在此基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和積累，旭輝也在對(duì)應(yīng)的ABC三檔產(chǎn)品中，建立起了包括面積上限、點(diǎn)間距、分辨率等硬件參數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)化。

這也可以看出，旭輝商業(yè)這支不斷向前的團(tuán)隊(duì)，如何在標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)和特色化創(chuàng)新之中，不斷循環(huán)迭代，以最快的速度進(jìn)行自我更新。

04

結(jié)語(yǔ)

在商業(yè)地產(chǎn)的世界，隨著團(tuán)隊(duì)的發(fā)展，每個(gè)企業(yè)都要面臨著標(biāo)準(zhǔn)化這個(gè)話題。

我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化，有三種方向：

• 基礎(chǔ)模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化的“算數(shù)復(fù)刻”

• 由外到里高度一致的“物理復(fù)制”

• 空間各異，但氣質(zhì)神似的“化學(xué)復(fù)刻”

標(biāo)準(zhǔn)化無(wú)疑是有優(yōu)勢(shì)的。標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)驗(yàn)，以及沉淀下來(lái)的基本原則，既可以成為團(tuán)隊(duì)的技術(shù)護(hù)城河，也能最大限度保證產(chǎn)品的均好性。比如龍湖曾經(jīng)出品過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的研發(fā)手冊(cè)，以及旭輝商業(yè)持續(xù)輸出的產(chǎn)品線手冊(cè)。

與此同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化也可以成為企業(yè)快速擴(kuò)展規(guī)模的利器。通過(guò)快速地統(tǒng)一化的輸出，能大幅提升開(kāi)發(fā)和管理的效率，比如我們所熟知的新城和萬(wàn)達(dá)。

但與住宅開(kāi)發(fā)不同的是，商業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，依然需要進(jìn)行具有屬地化特征的自下而上的探索。時(shí)至今日，完全一樣的“物理復(fù)刻”、原樣拷貝的開(kāi)發(fā)模式，生存空間已經(jīng)越來(lái)越狹窄。

而從旭輝商業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，我們看到了用標(biāo)準(zhǔn)化作為原型，而后不斷自我迭代的發(fā)展方式存在的可能性。

長(zhǎng)壽路旭輝里｜來(lái)源：項(xiàng)目官方

未來(lái)，也期待旭輝商業(yè)能用更加耀眼的成績(jī)，讓我們看到在標(biāo)準(zhǔn)化之上發(fā)展個(gè)性化，所能產(chǎn)生的更多的可能性和更加磅礴的力量。

也希望能看到更多的企業(yè)，用他們對(duì)個(gè)性化的理解，給予行業(yè)更加新鮮的答案。

——THE END——