2017年，燕郊房價三萬八，2020年，燕郊房價一萬八；

2017年，大廠房價三萬五，2020年，大廠房價一萬三；

2017年，香河房價兩萬四，2020年，香河直接掉到了八千五。

除此之外，固安，永清，沌州，寶坻，香河等環(huán)北京一圈兒的房價全部腰斬，如果您要是2017年在北京周邊買一套房，那么實在不好意思，因為現(xiàn)在您可能已經(jīng)虧了好幾百萬。

而在京圈兒房地產(chǎn)神話幻滅的背后，冷先生看到了一個畸形發(fā)展的房產(chǎn)市場，和資本裹挾下民眾的癲狂。

01、泡沫，吹在北京

進入正文前，首先請大家思考一個問題，中國的房地產(chǎn)價格到底是什么？

對，我的問題就是房地產(chǎn)價格是什么。

很明顯，相對收入下中國的房地產(chǎn)實際價格遠超全球其他國家的房地產(chǎn)市場價格。

那么這部分多出的溢價，除了支撐相關實體經(jīng)濟外，更多代表的是市場信心，是資本信心。

自2008年四萬億大放水以來，大量的熱錢涌入房地產(chǎn)，正如當年潘石屹所說：

你多發(fā)的這么多錢，不往房地產(chǎn)上跑，難不成要跑到豬肉和大蔥上去？

在搞清了房價與信心掛鉤的概念后，我們再看環(huán)北京房價。

有人做過3年來環(huán)北京房價的統(tǒng)計，除了靠近雄安新區(qū)的白溝以外，前十個地區(qū)的房價，用一句泡沫形容不過分。

圖源·網(wǎng)絡

事實上，這個泡沫開始產(chǎn)生的年份根本不在2017年，而是在2010年，源頭不在周邊，恰恰是在北京。

咱們繼續(xù)用數(shù)據(jù)說話，2017年之前的北京房價有兩波上漲高潮：

第一波是在2010年，純商品房報價從一萬三千就沖到了一萬九千七，原因很復雜，但是這波房價上漲和老百姓沒啥關系，純粹屬于市場資本運作。

第二波則在2016年，房價從兩萬九沖到了三萬五，這就直接導致了2017年前的環(huán)北京炒房巔峰，在這一波熱潮中有太多的普通人下場，北漂一族，剛需購房者，光燕郊一地，就史無前例地賣出了兩萬一千多套新房，而這個數(shù)字，往年還不足一萬。

2010和2016，順著時間線冷先生帶大家一個個看：

2010年4月30號，北京發(fā)布“國十條實施細則”，要求北京家庭只能新購一套商品房，成為全國第一條限購令。

那么生存空間被擠壓的京圈資本只能到周邊投資，離得最近的河北燕郊便成了第一選擇。

根據(jù)房天下披露出來的數(shù)據(jù)，2009年底燕郊的房價每平約為六千到七千塊錢，到了2010年5月，也就是“國十條”頒布后的一個月時間，燕郊天洋城直接賣到了一萬三，星河185上漲到了一萬一，這便是資本吹響的最初號角。

然而光有資本的加持還不夠，要不然環(huán)北京的房價只能曇花一現(xiàn)。

于是乎第二層力量下場了，也就是身處北京的普通人，北漂們。

原因也不難找，假使你是個北漂，手里有點錢卻又沒那么多的錢，看到北京的房價從08年蹭蹭蹭往上漲，你慌不慌？

記得以前網(wǎng)上有個段子，說一個北漂經(jīng)過十多個小時和房東的艱苦談判，終于把房價從400萬“砍”到了410萬，字里行間折射出北京房價的恐怖。

現(xiàn)在包括燕郊，大廠在內(nèi)的環(huán)北京房價開始漲，你跟不跟？

跟的無外乎兩個心態(tài)，一個是趕緊退北京而求其次在周邊買房安家落戶，一個是趕緊跟著大資本下場撈一筆做積累。

要是選擇不跟，最終的結(jié)局肯定是被攆出北京。

好了，資本下場北漂跟盤，環(huán)京圈的房價不漲才是不正常。

那么有人要問了，咱們經(jīng)濟調(diào)控還有一只看得見的手，到哪去了？

燕郊屬于三河市，冷先生翻遍了當?shù)毓倬W(wǎng)公開的報告，發(fā)現(xiàn)第一條有關限購的政策發(fā)布在2016年的9月。

那么在上層建筑遲到的背景下，我們就看到了環(huán)北京房價的一路狂飆。

02、瘋狂，漲跌

資本，民眾加官方，三重力量下京圈兒房價蹭蹭上漲。

然而花無百日紅人無千日好，這個轉(zhuǎn)折很快就在2017年到來，至于風暴的中心，依舊在北京。

時間來到2017年，4月份的時候燕郊大廠香河及一眾區(qū)域房價到達頂峰，原因在于上個月北京發(fā)布了著名的“3·17”限購政策：

這個政策的具體內(nèi)容咱們不多贅述，一度被認為是“史上最嚴”，基本上堵死了外地購房者炒房的漏洞，咋辦呢？老辦法，炒京郊啊。

京郊三萬八，大廠三萬五，香河兩萬四，固安兩萬八，基本就是那個時候的報價。

說句難聽的，這個價格基本上是不給普通人活路的。

到了6月9號，官方終于看不下去了，三河市發(fā)布了《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。

而包括廊坊在內(nèi)的各大環(huán)北京地區(qū)也相繼出臺政策，限制炒房。

相信大家看到這里都已經(jīng)明白了一個實事，環(huán)北京的房價其實就是北京房價的晴雨表。

北京一有風吹草動，京圈兒直接上下起舞。一旦北京穩(wěn)定橫盤，那京圈兒就要開始裸泳了。

然而房價的下跌需要一個過程，根據(jù)樓盤網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截止到今年5月燕郊的房價還在兩萬四兩萬五上下。

在不考慮前幾個月疫情的極端情況，也就是說過去三年一共降了一萬三，平均一年降四千。怎么到了六月直接暴跌至都不到一萬八了呢？

五月中旬，中國發(fā)生了件大事，國家首次提出“雙循環(huán)”戰(zhàn)略，其中一環(huán)就是國內(nèi)消費，但想要拉動國內(nèi)消費就必須壓制房地產(chǎn)市場。

一個很簡單的道理，要是現(xiàn)在中國的房價繼續(xù)漲下去，那有點財力的人都把錢扔房地產(chǎn)市場去了，誰來拉動國內(nèi)的消費？

靠房地產(chǎn)商還是靠普通人，稍微思考下便能得出結(jié)論。

如果你不信，那么請看新聞：

8月底，國家針對房企融資的三道紅線出爐，要求剔除預收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%，凈負債與股本之比的上限為100%，現(xiàn)金與短期債務比的上限為1。

9月底，監(jiān)管部門要求銀行的房貸占總貸款的比重壓縮至30％，且明確三道紅線政策延續(xù)至2023年。

毫無疑問的是，國家在一步步釋放被房地產(chǎn)裹挾的經(jīng)濟活力，因此我們能看到這幾個月來全國各地，大大小小的城市房價都以不同規(guī)模在降溫。

03、退潮，還得看實體

可話又說回來，房價再降，也沒見到其他地方腰斬啊。到底是什么原因?qū)е铝诉@個情況？

這就牽扯到文章之初提到的問題，房價與信心的關系。

中國公認房價最高的三個區(qū)域：長三角，珠三角還有京津冀。

限購令宛若一堵看不見的城墻，把資本擋在了外部，創(chuàng)造出了一塊虛無之地。

以限購最嚴苛的一線城市為例，按平衡性劃分，第一是長三角，長三角拿掉一線城市上海后，南京杭州能頂大梁，蘇錫常做經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)是基石，這些地方的房地產(chǎn)限購就沒那么嚴格，而一旦資本進入后不會輕易出來。

其次是珠三角，拿掉廣州深圳，還有佛山，還有東莞，依舊能很好的對接香港發(fā)展經(jīng)濟。

那么京津冀拿掉北京后呢？天津挑起經(jīng)濟大梁？

11月的時候咱就在文章里分析過，天津早已不是那個北方工業(yè)第一城了。

退一萬步說，即使把天津算上，偌大的津冀又剩下多少產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟發(fā)展？

相信“環(huán)北京貧困帶”這個名詞大家已經(jīng)不是第一次聽到，那么在沒有實體產(chǎn)業(yè)的支撐下，房價吹的越高，泡沫爆炸后摔得就越慘。

畢竟資本行為一定是理性的，你這里無利可圖，看不到未來，給不了資本信心，那么逃離這里只是時間問題。

所以說，環(huán)北京房價腰斬看似偶然，實則必然。

這是一場資本趁上層建筑不完善時玩的投機游戲，裹挾著普通人一路橫沖直撞，直至后者頭破血流。

當一個地方的實體經(jīng)濟不夠發(fā)達時，千萬不要妄想在房地產(chǎn)市場投機。

因為保不準，你就是那個隨時接盤的人。

作者：金陵風語