實(shí)施房屋征收、土地征收過(guò)程中，有一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，那就是協(xié)議簽約環(huán)節(jié)，整個(gè)簽約環(huán)節(jié)對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)都非常重要，所以被拆遷人要小心謹(jǐn)慎，補(bǔ)償安置協(xié)議一旦簽訂，那則意味著征收的前期工作已經(jīng)基本上完成了，只要征收方將補(bǔ)償款按時(shí)發(fā)放給被拆遷人，那之后的征收工作就與被拆遷人沒(méi)有多大關(guān)系了，征收就可以正式啟動(dòng)了。

　　不過(guò)，值得注意的是，正式啟動(dòng)征收工作之前，簽約比例必須要達(dá)到地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)才可以，并不是說(shuō)只簽了十幾二十戶，甚至是只有一戶就可能展開征收工作的，簽一戶拆一戶更是行不通。如果簽約比例沒(méi)有達(dá)到地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么征收工作就不可以進(jìn)行。

　　簽約比例必須達(dá)到95%以上

　　例如《山東省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范征收土地管理工作的意見(jiàn)》中規(guī)定，市縣政府依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案和土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，擬定補(bǔ)償?shù)怯洷?，與被征地的所有權(quán)人、使用權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。

　　被征地的所有權(quán)人、使用權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人應(yīng)按征地補(bǔ)償安置方案公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明等材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洸⒑炗喺鞯匮a(bǔ)償安置協(xié)議。簽訂協(xié)議的比例一般應(yīng)不低于使用權(quán)人總數(shù)的95%。

　　《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》中規(guī)定，針對(duì)拆除重建，用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額4/3以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比4/3以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)4/3以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意。

　　屬于舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)后，組織制定搬遷補(bǔ)償指導(dǎo)方案和公開選擇市場(chǎng)主體方案，經(jīng)專有部分面積占比95%以上且占總?cè)藬?shù)95%以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場(chǎng)主體，由選定的市場(chǎng)主體與全體物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　從上述的法律法規(guī)中我們可以看到，無(wú)論是土地征收還是城中村改造，簽約比例必須要達(dá)到95%才可以進(jìn)行。反之，如果拆除重建或是土地征收過(guò)程中，簽約比例只有50%或是30%，甚至更低，那么征收工作原則上來(lái)說(shuō)只能暫停。

　　總之一句話，自新土地管理法及土地管理法實(shí)施條例施行后，不少地方就簽約比例作了明確的規(guī)定，如果未達(dá)到一定的簽約比例，相關(guān)部門便強(qiáng)行實(shí)施征收，那么則是不合法的，此時(shí)被征收人可以向有關(guān)部門舉報(bào)。

　　對(duì)于未簽訂協(xié)議的需作出征地補(bǔ)償決定，保障被征收人的救濟(jì)權(quán)

　　對(duì)于絕大部分已經(jīng)簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，只有個(gè)別幾個(gè)有沒(méi)有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，市縣政府應(yīng)當(dāng)明確處置措施和方案，申請(qǐng)征收土地時(shí)說(shuō)明具體情況以及保障其合法權(quán)益的措施。也就是說(shuō)，就算已經(jīng)有95%的人簽了協(xié)議，也不能對(duì)未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的人實(shí)施強(qiáng)制征收，必須要在保障被征收人相關(guān)權(quán)利的情況下進(jìn)行。

　　《山東省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范征收土地管理工作的意見(jiàn)》中規(guī)定，對(duì)個(gè)別未簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，市縣政府依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案和土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果，依法作出征地補(bǔ)償安置決定，送達(dá)相關(guān)權(quán)利人并組織實(shí)施。

　　被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民或者相關(guān)權(quán)利人對(duì)征收土地批復(fù)有異議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)征地補(bǔ)償安置決定不服的，可自收到補(bǔ)償安置決定之日起60日內(nèi)依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

　　對(duì)于征地補(bǔ)償有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)足額撥付的，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民或者相關(guān)權(quán)利人沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)清理地上附著物和青苗，騰退交付土地，那么相關(guān)部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　針對(duì)城市更新類項(xiàng)目，對(duì)未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)人民政府參照國(guó)家和本市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。

　　被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務(wù)的，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)自期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　也就是說(shuō)，即使沒(méi)有簽訂補(bǔ)償協(xié)議，那也需要對(duì)被征收人作出征地補(bǔ)償決定或是補(bǔ)償決定，這是法定程序。作出征地補(bǔ)償安置決定后，如果被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服，或是對(duì)征地批復(fù)有異議，那么可以在法律規(guī)定的期限內(nèi)向有關(guān)部門申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向法院提起行政訴訟，倘若被征收人未在法律規(guī)定的期限內(nèi)采取法律措施，相關(guān)部門若想盡快拿到土地，也還需要向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，不能直接強(qiáng)拆，否則拆除行為就違反了有關(guān)規(guī)定，是不合法的行為。

　　總之，凱諾律師最后要說(shuō)的是，自《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》修改了土地征收程序之后，不少地方根據(jù)上述兩部法律法規(guī)及相關(guān)政策就土地征收程序進(jìn)行了細(xì)化，不僅嚴(yán)格明確了征收主體，規(guī)范了征地拆遷程序，還進(jìn)一步地保障了當(dāng)事人的權(quán)益。因此實(shí)踐中，如果相關(guān)部門未按照法律規(guī)定進(jìn)行，那么，老百姓可有權(quán)拒絕交出土地或是房屋。