昨天跟一個(gè)碧桂園的地產(chǎn)人溝通，我心中一直有個(gè)疑問(wèn)，就是今年很多快周轉(zhuǎn)公司都暴雷倒下，為啥快周轉(zhuǎn)的鼻祖碧桂園卻沒(méi)有問(wèn)題呢？他回答我核心是快，但快不就是很多公司也在學(xué)在搞的嗎，怎么你碧桂園快了沒(méi)有事，學(xué)你的卻出事了呢？帶著這個(gè)問(wèn)題我發(fā)起了了討論，收到了很多有見(jiàn)解的回答，在此總結(jié)分享下。?

有時(shí)人覺(jué)得碧桂園是快，其他公司是想快，但沒(méi)有真正快起來(lái)，有可能始創(chuàng)者通常會(huì)留有一手，或者快的話(huà)需要有快的基因和文化，其他學(xué)的公司可能就無(wú)法具備這樣的條件或基因，或者老板其實(shí)一直決策也有些搖擺。

?有些覺(jué)得跟碧桂園小股操盤(pán)有關(guān)系，這樣公司的資金占的比較少，風(fēng)險(xiǎn)都被轉(zhuǎn)嫁到合作方了，覺(jué)得行情不好就盡快收縮。有覺(jué)得碧桂園在施工、材料、物業(yè)管理都是自己的，把幾個(gè)環(huán)節(jié)的錢(qián)都賺了，這個(gè)有些偏頗，因?yàn)楸M管碧桂園有自己的建筑公司，但我想絕大部分應(yīng)該還是其他施工單位吧，材料也是自己應(yīng)該只是小部分，而物業(yè)跟開(kāi)發(fā)通常是分開(kāi)的。

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有些覺(jué)得跟老板的專(zhuān)注有關(guān)系，很多公司比如恒大如果一心搞地產(chǎn)也未必會(huì)暴雷，碧桂園的老板就一心做地產(chǎn)，即使做一些相關(guān)的比如機(jī)器人也沒(méi)有很大規(guī)模投入很多，而且也是想機(jī)器人能造房子。

有些人覺(jué)得碧桂園之前很快，這兩年慢下來(lái)了，特別再19年之后拿地比較謹(jǐn)慎，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)消化掉。的確可能是因?yàn)楸坦饒@主要3-4線原因，很少看到碧桂園做地王的。?

有些人覺(jué)得高管都是項(xiàng)目合伙人，利益共享，不過(guò)這樣的跟投其實(shí)在很多公司都有，中梁可能強(qiáng)制跟投更厲害，感覺(jué)這個(gè)不起決定因素。

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有這樣說(shuō)的：高周轉(zhuǎn)，資金使用效率就高，回款快。。看到開(kāi)始調(diào)控了，就開(kāi)始減少拿地，，同時(shí)加快在建項(xiàng)目取得預(yù)售證速度，盡快開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。。事實(shí)上市場(chǎng)調(diào)控都會(huì)有半年的反應(yīng)期，當(dāng)消費(fèi)者反應(yīng)過(guò)來(lái)房子不好賣(mài)了的時(shí)候，，這半年足夠回款了。

?有這么說(shuō)的：碧桂園2019年到現(xiàn)在的這一個(gè)周期拿地都十分理性，規(guī)模合適，地價(jià)合適，區(qū)位要求比之前核心，壓縮報(bào)建時(shí)間，合理施工周期確保質(zhì)量，現(xiàn)金流快速回正。

?這樣說(shuō)的：碧桂園的本質(zhì)一是現(xiàn)金流回正周期極短，三四五線首開(kāi)即回正，后期經(jīng)營(yíng)彈性非常大，可以停工緩建緩?fù)剖鄣雀鞣N靈活措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)；二是這幾年存貨管理非常靈活，看似降價(jià)甩賣(mài)的都是長(zhǎng)庫(kù)存，現(xiàn)金盤(pán)活很徹底；這就和快銷(xiāo)品一樣，管理非常手上積壓少?zèng)]負(fù)擔(dān)，新貨出貨節(jié)奏靈活有空間。?

個(gè)人覺(jué)得這個(gè)說(shuō)的比較專(zhuān)業(yè)和全面：認(rèn)真看完我說(shuō)的話(huà)，因?yàn)槲揖褪潜坦饒@的大項(xiàng)目總。項(xiàng)目總班27期，曾經(jīng)的9大區(qū)域之一粵東區(qū)域的大項(xiàng)目總。三個(gè)因素：第1：就是快，回答你的是集團(tuán)那幫沒(méi)在一線呆過(guò)的博士吧，快的意義不單單是快進(jìn)，更大的意義是快出！當(dāng)后面有老虎追的時(shí)候，不需要比老虎跑得快，比其他同行跑得快就夠了。第2：我在萬(wàn)科和碧桂園都長(zhǎng)待過(guò)，我仔細(xì)對(duì)比過(guò)萬(wàn)科和碧桂園的管控區(qū)別，曾經(jīng)的萬(wàn)科因?yàn)橥跏脑?，管理信念?lèi)似于八路軍，王石樹(shù)立一個(gè)標(biāo)桿并神話(huà)他，底下的各個(gè)職業(yè)經(jīng)理人擁有幾乎信仰一樣的擁護(hù)組織并奉獻(xiàn)自身，核心是主要靠自覺(jué)！楊國(guó)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下的組織，沒(méi)有信仰這種虛幻的東西，但確是“術(shù)”的極致，碧桂園是我在同行對(duì)比下，集團(tuán)對(duì)各區(qū)域管控甚至集團(tuán)直接管理到項(xiàng)目最“緊”最“嚴(yán)”的房企，雖然會(huì)影響項(xiàng)目品質(zhì)，但是卻規(guī)避了房企最大的風(fēng)險(xiǎn)即--拿地的風(fēng)險(xiǎn)！任何其他房企，都無(wú)法避免職業(yè)經(jīng)理人為了求活求利益，美化項(xiàng)目前景忽悠公司拿地，結(jié)果就是讓集團(tuán)掉坑里！只有碧桂園，對(duì)投資拿地拿地的風(fēng)險(xiǎn)管控幾乎到了變態(tài)的底部，真的就是寧愿整個(gè)區(qū)域裁撤也不會(huì)拿有風(fēng)險(xiǎn)的地皮，這點(diǎn)你不服不行。第3：碧桂園的求穩(wěn)，這點(diǎn)是楊國(guó)強(qiáng)個(gè)人風(fēng)格，其他企業(yè)學(xué)不來(lái)的。不提也罷

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