也談控房價(jià)的問題

傅伯勇

當(dāng)前，尤其是今年的“兩會(huì)”期間，高房價(jià)成了“過街老鼠，人人喊打”。但為什么會(huì)出現(xiàn)高房價(jià)呢？怎樣才能化解高房價(jià)呢？筆者談點(diǎn)一孔之見。

我們先必須要弄清楚房價(jià)由什么組成？很簡單，房價(jià)也與其他商品一樣，就是由成本和利潤兩大塊構(gòu)成。

我們先談成本。房地產(chǎn)成本無外乎就是由土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。其中：土地開發(fā)成本，又包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，又包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等。建筑安裝工程費(fèi)，是以出包方式、自營方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)，是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，包括組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤消等。所有這些成本，有些成本是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，政府難以控制；有些成本是靠企業(yè)的管理控制的，只要企業(yè)加強(qiáng)管理就行了；有些成本是受政府操作的，如土地開發(fā)成本中的土地征用費(fèi)。所以，政府就要考慮，在哪些方面能夠有所作為，能夠宏觀調(diào)控，從節(jié)約成本出發(fā)，采取措施和行動(dòng)，做好成本監(jiān)控，控制高房價(jià)；另外，對(duì)開發(fā)企業(yè)“虛增成本”的行為，堅(jiān)決打擊。

我們?cè)僬劺麧?。房地產(chǎn)利潤事實(shí)上分為三部分，一是政府的地價(jià)；二是稅收，包括上下游產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)產(chǎn)生的稅費(fèi)；三是房產(chǎn)商的利潤。所以，政府在進(jìn)行成本監(jiān)控的同時(shí)，要進(jìn)行利潤監(jiān)控。具體要做到四點(diǎn)：一是地價(jià)是房價(jià)高的始作俑者，政府要從老百姓的角度出發(fā)，替老百姓考慮，拼命壓低地價(jià)。二是在一些環(huán)節(jié)上要取消重復(fù)征稅，同時(shí)降低房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅率。三是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確定一個(gè)利潤率，進(jìn)行利潤控制，超過利潤率則視為違法行為，予以責(zé)任追究。四是開征物業(yè)稅，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求。( 文章閱讀網(wǎng)：www.sanwen.net )

所以，只有從成本控制和利潤控制兩方面入手，雙管齊下，才能從根本上解決高房價(jià)問題。否則，就是國務(wù)院采取高壓政策，高房價(jià)也壓不下去。

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