前言

國慶節(jié)期間看了通州后，第二天去西山轉(zhuǎn)了一圈，西山現(xiàn)在的主要新盤是九里熙宸和西山金茂府。今天就好好聊聊這兩個盤，以及深入逛逛這里的感受。

一、路上

下面的出行地鐵畫的有點粗糙，大概就是這么一個路線，大家湊合著看吧?；臼钦罩@兩個新盤的所在位置的路線走的。走蓮石路還是比較通暢的，路過青塔西路（滿腦子就是熙華臺，我回來后專門繞著這個地塊轉(zhuǎn)了一圈，后面可以單獨詳細(xì)寫一篇吧）。一直沿著快速路向西，不堵車的時候還是真快（蓮石路基本是和鐵路線并行，圍著園博園的北側(cè)走，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就看到標(biāo)志性建筑--永定塔，轉(zhuǎn)過公園，就到了西山金茂府的售樓處）。

售樓處建在之前開園博園展覽的時候辦公建筑（一排沿著公路的門面房，除了西山金茂府售樓處之外，其它都處于集灰，空置狀態(tài)），展會辦完，這里的辦公建筑就盡顯一片蕭條（別只看園博園的公園里游玩的人還是挺多的，這些游客最遠(yuǎn)就是公園里面，再往西走的就少了，但是河西的人氣真的是和地塊的規(guī)模不能成比例，再被山一分格，就除了人口聚集區(qū)外，其他都是樹--除了樹還是樹）。道路基本是在開展會的時候修建的，后來就缺乏維護(hù)了。這里售樓處講解的無非就是位置，河西的綠化，周邊的商業(yè)，金茂府的品質(zhì)，戶型，小區(qū)的園林、12大科技系統(tǒng)，裝修如何如何的高端和考究等等（這些我們之前已經(jīng)客觀聊過了，這里就不再細(xì)說了）。可以參考下面文章

7、戶型

77平米兩居室

南向兩面寬，典型的南北兩居室，剛需小戶型。這兩年北京市場這種剛需戶型相對比較少，戶型沒什么大的亮點。對于錢不多的剛需來說，這也是一種選擇吧。

87平米三居

87平米的剛需三居室，比之前流行的89平米三居室，壓縮了兩平米，但是效果沒有變。北向兩臥室。儲物空間利用方面還是經(jīng)過了一定的設(shè)計。其它無亮點。大門正對著廚房，有人還是很在乎的，看看如何優(yōu)化一下更好。

99平米三居

比87平米增加12平米做成了南向三面寬，三葉草戶型，增加了一個衛(wèi)生間，實用性大增。這個還是非常不錯的，這12平米增加的很值。全明格局（主臥衛(wèi)生間都是明衛(wèi)）。唯一不足就是大門正對次臥的大門，這個看如何化解一下。大毛病沒有。

120平米四居

增加了20平米，增加一個臥室，四葉草戶型。這個也是北京市場傳統(tǒng)的剛需改善型戶型，南向面寬更寬了，10.3米。入戶儲物空間更大了。全明格局。

120平米三居室

這個戶型是這個小區(qū)的亮點戶型，大型的客廳，270度的大轉(zhuǎn)交陽臺。為了好看這個廚房做成開放，后期居家，咱們中國人炒菜還是常有的事情，因此油煙要好好考慮一下。廚房最好是能關(guān)上門的。這個改善戶型，看著是特別爽。長期居住，那我真不知道了（我還是喜歡坐的沙發(fā)背后是實體的墻，后面是玻璃窗戶，總感覺不是那么踏實。但是視野效果絕對好，采光就更不用說了。但是現(xiàn)在年輕人就喜歡這種，云筑的可變戶型，我看來很雞肋，但是賣的最搶手）。

總之：這里從77、89平米至99平米，120平米是最大戶型，明顯是剛需和剛需改善戶型的定位，99平米南向三面寬的三葉草和120平米的四葉草戶型，性價比還是非常不錯的。這個定位還是非常與區(qū)位相匹配的，總價降低一點，品質(zhì)提高一點，好讓剛需們買單上車（看來開發(fā)商這兩年也是很卷的）。

總之：來這里看的大部分是沖著金茂府的品質(zhì)和名聲來的，最后看看這里的人氣，再看看位置，就開始猶豫了，糾結(jié)了。咱們還是去工地直接看看吧。

二、西山金茂府

西山金茂府位于圖中③的位置。長興路還是比較寬的。但是拐彎至太子峪路（就是兩車道的鄉(xiāng)間小路。兩側(cè)不是郁郁蔥蔥的樹林和灌木叢，就是一些平房式的建筑，--樹林中隱藏的小公司，農(nóng)家院子）。

小區(qū)北側(cè)基本是停車場（有這樣的鄰居示范，未來金茂府旁邊的路邊也不會少停車）

遠(yuǎn)處看到前方的左側(cè)有小區(qū)，那就是到了珠光逸景小區(qū)。小區(qū)北側(cè)的路感覺好久沒有維修了?；境酥虚g可以走一輛車外，其它地方都停滿車。儼然就是一個不收費的亂停車場。走小區(qū)中間的太柏西路過去。行人很少，但是出租車還不少，停了好幾輛（估計是司機(jī)師傅住這里吧）。

珠光逸景小區(qū)（周邊道路不僅僅承擔(dān)停車場的角色，還有就是不規(guī)范的收破爛也在此地辦公了。樓頂明顯是部分漏水的后來做了防水--各種補丁顏色都不一致）

正在建設(shè)中的西山金茂府北區(qū)的北側(cè)（我爬進(jìn)去仔細(xì)看了一下，那外立面不是石材是真石漆，窗戶玻璃占比也不是很大--節(jié)能，但是美觀度降低了一些）

小區(qū)的東側(cè)是一個小土丘，我準(zhǔn)備繞過去看一看，發(fā)現(xiàn)那邊是堵上的（西面是明顯高出一些的小土山，基本都是綠植覆蓋，基本沒有人工干預(yù)--不能算公園）。樓的外立面整體看起來有一些暗。樓棟都不是很高（容積率和限高的限制，--這些一般是政府在拍地的時候規(guī)定的）。未來小區(qū)里面相信還是可以維護(hù)的不錯的，小區(qū)外面就不好說了（做好雜草叢生的準(zhǔn)備，畢竟周邊都是野地，來往人員比較少的路，做不到及時維護(hù)還是能想象到的）。

小區(qū)旁邊的河流

門口的太子峪路

這條河是經(jīng)過修整后的模樣，未來小區(qū)房子交付以后，這個河流基本還是這個樣子（因為這是屬于市政管轄范圍，不屬于小區(qū)的建設(shè)范圍，未來大概率就這樣了，你想來河邊遛彎，大概看到的場景就這樣了，唯一變化的風(fēng)景就是小區(qū)建成后的樣子，河邊的圍欄也不可能拆了，變成小區(qū)的配套。河水還是比較淺的，相對比較干凈一點）。

小區(qū)的西側(cè)，隔著小河和馬路就是圍墻隔著的空地，有樹木，也有野地，還有一部分是種植了農(nóng)作物（空地還是比較多的，未來這里還是可以建設(shè)的，但是也許五年，甚至十年后從小區(qū)向西望去還是這個樣子）。

長興路（雙向六車道，還是比較寬的，反正國慶期間路上的車還是很少的，總體感覺平常也不會太多）。小區(qū)周邊基本沒有什么商業(yè)配套，需要前往杜家坎或者長辛店的居住區(qū)。

總之：西山金茂府的牌子大家還是非常認(rèn)可的，以前的金茂府系列，是樓盤的位置疊加樓盤的品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)。河西這里的位置，我就不再說了，大家還是看實際照片結(jié)合全景或者地球地鐵看吧。外圍環(huán)境確實很一般，產(chǎn)品還是值得期待的。

三、龍湖建工-九里熙宸

熙悅天寰

紅山郡小區(qū)

九里熙宸屬于長辛店的北面，距離小區(qū)最近的商業(yè)是首聯(lián)世紀(jì)生活廣場（位于熙悅天寰的西側(cè)，馬路邊上，是一個十字路口，但是這個路規(guī)模確實有點小）。這個小區(qū)在槐樹嶺的東側(cè)下坡區(qū)（這個嶺對這個地形的形容太恰當(dāng)了）。

下面是hi正在建設(shè)中的九里熙宸，前面的樓基本是封頂和外立面裝修和半裝修狀態(tài)?？梢灾苯尤スさ乜磳嵉氐男^(qū)景觀，并且開放了一間工地樣板間（這個就是交付標(biāo)準(zhǔn)，可以實地看到小區(qū)的綠化，樓棟的真實外立面等情況）。

①、小區(qū)周邊

小區(qū)的西側(cè)是鐵路，但是這條鐵路看著距離很近，但是整個區(qū)域?qū)儆谝粋€山坡狀，小區(qū)在山坡的上面，鐵路在山坡的下面，落差還是比較大（周邊被樹林擋住，因此這里的額噪音對小區(qū)的影響相對比較少，這個大家還是可以放心一些）。

小區(qū)東側(cè)的鐵路

小區(qū)東北側(cè)的小土丘上拍到的遠(yuǎn)處風(fēng)景（基本是以用郁郁蔥蔥來形容，即使這里面隱藏著一些墓地，基本屬于不可見的狀態(tài)，近距離周邊轉(zhuǎn)了一圈，也沒發(fā)現(xiàn)有什么異樣的存在。未來要做的就是把小區(qū)的門口這片地硬化了。周邊的樹木是不能隨便砍伐的）。

小區(qū)西側(cè)的公交車站

小區(qū)的西側(cè)是一個公交車場，這個反而是要大家注意的（晚上是不會影響大家休息，但是白天還是會稍微有一些影響的。豪宅現(xiàn)在大部分是電動車，啟動時的發(fā)動機(jī)噪沒有了?，F(xiàn)在公交車的到站的報站聲音也小了很多。這個就看你的接受程度了）

小區(qū)馬路的對面是槐樹嶺旁邊的一個**單位（路的南側(cè)是槐樹嶺社區(qū)，屬于軍事單位，車輛研究所的福利分房）。

總之：周邊的鐵路噪音相對較小，這一點還是可以放心一些。旁邊的基本是各種樹林覆蓋，墳地我是轉(zhuǎn)了一圈沒找到（遠(yuǎn)處的墳地，只要家里不是正對著，或者開窗就能見的，影響基本可以忽略）。周邊除了一些建筑之外，看出去除了樹還是樹。小區(qū)距離地鐵站大約1.3km，屬于能接受的范圍。周邊的商業(yè)、醫(yī)療配套還是比較少，綠化確實很多，公園就去園博園吧。

詳細(xì)介紹之前已經(jīng)寫過了。

強(qiáng)信號-廣州取消限購-北京會如何？&深度剖析--豐臺--北宮鎮(zhèn)--龍湖建工--九里熙宸值得買嗎？（上）#N0400

深度剖析--豐臺--北宮鎮(zhèn)--龍湖建工--九里熙宸值得買嗎？（下）#N0410

②、小區(qū)品質(zhì)：

小區(qū)的南側(cè)（緊鄰路邊的景色，大門不在這邊）

小區(qū)的北側(cè)

小區(qū)的外立面紅色的是真石漆仿照磚塊的模樣做的造型，不是真實磚塊（這個和紫金書院的那個磚是不一樣的）+大塊的玻璃+金屬板

大門外的園林景觀

樓道門口的綠植，未來大概就是這個樣子

小區(qū)內(nèi)部的園林景觀

臥室

二樓室內(nèi)的交付標(biāo)準(zhǔn)（基本是看小區(qū)內(nèi)部的園林風(fēng)景，雖然在二層，基本沒有擋光），樓道里面也是都貼了磚的。

客廳的大轉(zhuǎn)角陽臺（這種大的陽臺，從這兩年的銷售來看，年輕人還是非常喜歡的--云筑這種大陽臺，戶型確實一般，但是很早被賣光了）

洗手間的交付標(biāo)準(zhǔn)

總之：小區(qū)的品質(zhì)還是不錯的，戶型設(shè)計，小區(qū)園林，建筑外立面，還是值得肯定的，剛需還是可以考慮的。這里的主要購買人群也就是依靠地鐵14號線出行的剛需群體（總價限制，口袋錢不足，想要居住品質(zhì)社區(qū)，那這里是一個選擇--麗澤、豐臺科技園上班人群），還有就是在長辛店的購買群，剛需和剛需改善群體，就想要在豐臺河西板塊購買，還想要未來保值增值性比較強(qiáng)一點的，那這個盤是不錯的一個可選新盤（向外依靠14號線和高速路輻射豐臺區(qū)域的西南部片區(qū)，背后輻射真?zhèn)€河西區(qū)域--長辛店、云崗），屬于有進(jìn)有退型（這也解答了之前一位咨詢河西板塊的朋友）。

1號線支線的利好兌現(xiàn)起來比較長一點，至少6年以上（地鐵從開始建設(shè)到通車的建設(shè)周期一般是五年，遇到困難區(qū)段時間會長一點，高架區(qū)段時間會短一點，相差不是很大），現(xiàn)在還是規(guī)劃階段，這個時間會更長一點（就看領(lǐng)導(dǎo)們催的急不急了）。規(guī)劃了，但是我不建議大家盲目的沖進(jìn)去就買這些沿線的房子（問青龍湖的也不少，這地方不是不好，是真的太遠(yuǎn)了，養(yǎng)老住住可以，升值就差一點了）。

好多人會拿最近的規(guī)劃，5年投資6000億元建設(shè)河西（這個絕對是好事，真正能到位多少不說，但是肯定是會有投入的--比分鐘寺投資30億元建設(shè)第二CBD的金額多太多了），之前欠的太多了，補一補歷史舊賬，不代表房價就要起飛，動態(tài)實時理性看待。

第二次環(huán)評公示，地鐵1號線全地下，近郊這個還是比較牛的。