"2022年，龍湖智創(chuàng)生活在物業(yè)管理服務(wù)外部拓展方面，新簽約金額同比翻番。"

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜soleil

據(jù)IPO早知道消息，2023年3月17日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）公布了2022年年報(bào)業(yè)績(jī)。2022年龍湖集團(tuán)營業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%，歸母凈利潤243.6億元，同比增長(zhǎng)2.13%，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利225.4億元。

目前龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)主要分為開發(fā)業(yè)務(wù)(地產(chǎn)開發(fā))、運(yùn)營業(yè)務(wù)(商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓)和服務(wù)業(yè)務(wù)及其他(物業(yè)管理、智慧營造)三大版塊。

從業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售額為2015.9億元，權(quán)益銷售金額1273億元，全年100%如期交付11萬套以上品質(zhì)住宅；由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)236億元，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

地產(chǎn)銷售優(yōu)于行業(yè)整體

具體來看，2022年集團(tuán)的開發(fā)業(yè)務(wù)營收2270.17億元，同比增長(zhǎng)10.99%。全年合同銷售額為2015.9億元，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年百強(qiáng)房企銷售額同比下降約41.3%，TOP10房企全口徑累計(jì)銷售同比下滑約33%。也就是說，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，在行業(yè)整體下滑的情況下，龍湖交出一份亮眼的成績(jī)單。。此外，在克而瑞“2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”上，龍湖集團(tuán)排名第九，較2021年更進(jìn)一步。

運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利提升，服務(wù)業(yè)務(wù)利潤翻番

龍湖集團(tuán)的運(yùn)營業(yè)務(wù)主要為商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓。2022年，集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)營收118.80億元，同比增長(zhǎng)14.08%。其中商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7%。業(yè)務(wù)盈利68.23億元，同比增長(zhǎng)10.89%。運(yùn)營毛利率75.6%，較上年增長(zhǎng)0.9%。截至2022年末，集團(tuán)已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為722萬㎡，整體出租率為93.9%。冠寓已開業(yè)11.6萬間，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為91.1%。

服務(wù)業(yè)務(wù)及其他2022年?duì)I收181.49億元，同比增長(zhǎng)39.82%，盈利52.62億元，同比增長(zhǎng)99.33%，幾乎翻倍。該業(yè)務(wù)也是集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊中，收入及利潤增長(zhǎng)最快的板塊。2022年服務(wù)業(yè)務(wù)及其他的營收及盈利在集團(tuán)整體中的占比分別達(dá)到7.06%和11.24%，較2021年進(jìn)一步提升。

近年來，隨著運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)整營收及利潤中的占比也不斷提升，優(yōu)化了集團(tuán)的盈利結(jié)構(gòu)，“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系持續(xù)受益。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，未來五年內(nèi)，龍湖集團(tuán)非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤占比將在50%以上。

龍湖智創(chuàng)生活營收破百億

2022年初，龍湖集團(tuán)有機(jī)融合原智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)的核心能力，推出了全新生活服務(wù)品牌——龍湖智創(chuàng)生活，成為中國領(lǐng)先的，以先進(jìn)科技全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營的生活服務(wù)提供商。

依托穩(wěn)定增長(zhǎng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，龍湖智創(chuàng)生活整體營業(yè)收入迎來新的突破。2022年全年，龍湖智創(chuàng)生活收入約137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率為34.3%，，同比增長(zhǎng)24%。截至2022年末，龍湖智創(chuàng)生活在管面積繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到3.2億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)14年超過90%。商業(yè)運(yùn)營在管面積達(dá)722萬平方米，購物中心商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目數(shù)量達(dá)76座，簽約項(xiàng)目達(dá)139座。

2022年，龍湖智創(chuàng)生活在物業(yè)管理服務(wù)外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創(chuàng)新高。業(yè)態(tài)方面，重點(diǎn)發(fā)力城市服務(wù)和辦公業(yè)態(tài)，相繼與多地國資企業(yè)達(dá)成合作，并與多個(gè)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部服務(wù)合作，在商業(yè)辦公及城市服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步向縱深發(fā)展。截至2022年末，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理業(yè)務(wù)已涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)、醫(yī)院、公建場(chǎng)館、學(xué)校、交通場(chǎng)站、養(yǎng)老、文旅、酒店及長(zhǎng)租公寓等13類業(yè)態(tài)。

業(yè)務(wù)提升方面，基于業(yè)主的真實(shí)需求，龍湖智創(chuàng)生活推出煥代大師、愚公搬家、田螺美家、瓏珠優(yōu)選、團(tuán)團(tuán)游等多品類的增值服務(wù)，覆蓋裝修、監(jiān)理、搬家、保潔、旅游、購物等生活的方方面面，在空間里疊加更多優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2022年，由克而瑞物管、中物研協(xié)頒布2022年物業(yè)相關(guān)獎(jiǎng)項(xiàng)中，龍湖智創(chuàng)生活一舉斬獲“2022中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)第5名”、“2022中國寫字樓物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)第1名”、“2022中國智慧物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”、“2022中國物業(yè)服務(wù)智慧生活及空間服務(wù)品牌特色企業(yè)"以及“2022中國物業(yè)管理卓越標(biāo)桿項(xiàng)目一一蘇州龍湖中心”等多項(xiàng)大獎(jiǎng)，在綜合實(shí)力更進(jìn)一步的同時(shí)，寫字樓服務(wù)、智慧物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步夯實(shí)。

持續(xù)投入研發(fā)提升科技實(shí)力

在過去，龍湖每年將約10%的凈利潤投資于科技研發(fā)。目前，龍湖集團(tuán)已經(jīng)具備行業(yè)領(lǐng)先的科技實(shí)力，重點(diǎn)建設(shè)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等核心能力，科技手段滲透在各種業(yè)務(wù)及應(yīng)用場(chǎng)景，并通過長(zhǎng)期、持續(xù)的研發(fā)投入，開發(fā)各類新興技術(shù)與系統(tǒng)。

基于龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期的資金投入以及強(qiáng)大的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，自2014年起，龍湖智創(chuàng)生活開始智慧引擎的探索，通過數(shù)年的實(shí)踐與完善，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系。龍湖智創(chuàng)生活通過人工智能、AIoT及智能應(yīng)用，為業(yè)務(wù)流程以及員工和供貨商賦能。

在社區(qū)之外的購物中心與寫字樓內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活亦形成了一套行業(yè)領(lǐng)先的科技體系。其基于對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的洞察與管理經(jīng)驗(yàn)自主研發(fā)的IBMS（智能建筑集成管理平臺(tái)），集成樓宇設(shè)備自動(dòng)化、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了建筑優(yōu)化控制和管理，并在龍湖全國天街系項(xiàng)目，以及重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍(lán)海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目中落地應(yīng)用。

值得一提的是，2022年8月，龍湖集團(tuán)正式發(fā)布全新智慧營造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力，龍湖龍智造以“龍湖智造未來城市”為理念，聚合六大業(yè)務(wù)“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰(zhàn)略生態(tài)，為客戶提供定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊，形成一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。

財(cái)務(wù)盤穩(wěn)健，借貸成本保持低位

截至2022年12月31日，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為726.2億元，綜合借貸總額為2080.1億元，凈負(fù)債率為58.1%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%。此外，集團(tuán)一年以內(nèi)到期的短債占比約9.9%，現(xiàn)金短債比為3.52倍，連續(xù)七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)。

2022年，龍湖集團(tuán)平均借貸成本進(jìn)一步下降至4.10%，平均貸款年限為6.67年。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。2022年5月，集團(tuán)成功發(fā)行首單創(chuàng)設(shè)CDS公司債5億元，票息4%，期限6年。8月，集團(tuán)發(fā)行首單“中債擔(dān)保”中期票據(jù)15億元，票息3.3%，期限3年。11月，集團(tuán)發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券，票面利率僅3%，成就央行“第二支箭”首單。12月，集團(tuán)發(fā)行首單“內(nèi)保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，2023年境外債務(wù)已于2022年底全部提前償還。2023年龍湖的整體債務(wù)會(huì)保持穩(wěn)定不變，但在結(jié)構(gòu)上會(huì)進(jìn)一步做一些優(yōu)化，加大國內(nèi)的銀行融資，并適度減少境外融資。