“不知他人苦，莫勸他人善”，每一位割肉的業(yè)主，都有自己的故事。進退兩難的，反而是周邊的業(yè)主和新房，這就是經濟學中的“外部性”，二手房市場的沖擊如此劇烈與迅速，想必90%的人都沒有想到。周末湖邊水庫一套單價4.7萬的低樓層大平層，再次再次引爆了廈門二手房市場，直逼島內土拍地價，緊跟五緣灣內灣（驚爆！內灣建發(fā)豪宅出現(xiàn)2016年單價?。淮涡曰卣{20%以上。

我們以島內大平層低樓層4.7萬/平這個價格為矛，來看看它將如何影響整個市場：

1、湖邊水庫

最直接的影響肯定是同板塊的湖邊水庫，4.7萬/平比周邊新房開盤5.8萬/平低了1.1萬，相當于周邊新房低樓層大平層記損19%?？紤]到小面積的單價一般能夠比大平層上浮5%-15%，那么小面積單價大致在5.4萬/平（按最高15%上浮計算），同樣比周邊新房小面積開盤6萬/平低了0.6萬，低樓層小面積記損10%。

如果湖邊水庫新房不按照市場進行調價，那么新房的銷售還會持續(xù)萎縮；二手房反而更容易接受市場調整，過程是緩慢還是迅速，這個沒辦法直接預測。

2、五緣灣

一路之隔的五緣灣，受沖擊影響也不小，特別是在售的幾個新房，通過5.7萬/平最低價格的營銷，開盤勁銷?，F(xiàn)在湖邊水庫4.7萬/平的單價，比五緣灣新房開盤價低了17.5%。按照上面的方法，小面積新房價格降低的會少一些。

五緣灣新房有自己的邏輯，相對來說比湖邊水庫好賣一點，但是低價和供給充足會減少需求，一樣會影響到五緣灣新房去化。不要覺得五緣灣小面積新房會安全，500萬上車島內次新房/新房，在湖邊水庫一樣能夠實現(xiàn)。

3、思明東

4.7萬/平單價，比某些思明東5萬/平的地塊土拍價格都低，價格已經沒什么好比的了，思明東還是趕緊上配套吧，更多更優(yōu)的配套，才能讓東部閃閃發(fā)亮。

因此，我們未來或許可以看到：思明東的配套建設，比五緣灣還快（五緣灣現(xiàn)在只有房子，太缺少配套）。

4、思明西

影響西明西的主要不是單價，是住宅用地供給，所以我們年初有發(fā)文預測《為什么思明西部會增加住宅供地！》。

正好，周末《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》在國務院常務會議上審議通過，即使廈門不是超大特大城市，不可否認的是，廈門也將大概率在思明進行城中村改造。

5、島內外部性影響

大平層或總價高的二手房，從去年下半年開始，降價幅度很大（至少10%），由于成交數(shù)量不多，所以沒有反應在整個市場中，也不會對大多數(shù)人買房產生影響，廈門二手房均價還只是在緩慢下跌當中。

我們需要觀察的是，降價行為，何時會影響到小面積市場。大致有這三個因素：老城區(qū)新增住宅用地、小面積新房供給增加、小面積二手房跟隨大面積降價。

6、島外外部性影響

影響最直接的是島外學區(qū)房，特別是各個新城學區(qū)房，在沒有考試成績的支撐下，新城學區(qū)房的泡沫會被“島內新房供應、島內二手房降價”刺破，現(xiàn)在還只是在“島內新房供應階段”，未來隨著更多“島內二手房降價”，島外新城學區(qū)房的價格將進一步下跌。

其他類型，如島外剛需盤，更多的是受島外住宅用地供給的影響，大平層高總價的降價，比較不容易傳導給島外剛需盤，受眾群體不同，自然不會太關注此類樓盤。

還有很多需要觀察和用數(shù)據(jù)支撐的論據(jù)，內伯將會一點一滴的分享給大家。

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