內(nèi)容摘要：朱家角鎮(zhèn)“城中村”項目將于4月啟動控規(guī)編制等設(shè)計項目，目前仍處于“城中村”改造認(rèn)定的第一階段。

近日，青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)2023年3月至4月政府采購意向公布，在該采購清單中出現(xiàn)了大家非常關(guān)注的2份《朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目》招采清單。

下面我們一起來了解一下：

一、朱家角“城中村”地塊風(fēng)貌評估及保護更新控制導(dǎo)則研究

從上述招采計劃公告我們可以看到，朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目共涉及11幅地塊。本期研究內(nèi)容包括現(xiàn)狀研究和規(guī)劃梳理，風(fēng)貌評估和保護更新控制導(dǎo)則等，將于今年4月啟動相關(guān)招標(biāo)工作。

去年8月，我們報道了《朱家角歷史文化風(fēng)貌區(qū)產(chǎn)業(yè)更新戰(zhàn)略發(fā)展策略研究項目》的文章，其中涉及的朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造重點研究區(qū)域正好為11幅地塊，該項目招標(biāo)的研究內(nèi)容：包括對朱家角鎮(zhèn)旅游發(fā)展目標(biāo)深化，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向研判，歷史文化風(fēng)貌區(qū)的保護性更新研究，周邊區(qū)域城中村改造方案，古鎮(zhèn)交通發(fā)展專題研究和古鎮(zhèn)發(fā)展模式創(chuàng)新研究等。

（上述提到的周邊區(qū)域城中村改造方案就是指‘朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目’。）

從兩次招采內(nèi)容上看，就朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造板塊來說這次是去年8月招標(biāo)工作內(nèi)容的延續(xù)和深化，某種意義也就是優(yōu)化。

去年8月的這份研究成果按合約約定應(yīng)該今年2月提交最終成果，時間上也正好接續(xù)。

好，那接下來我們就以去年8月招采內(nèi)容中涉及的朱家角鎮(zhèn)“城中村”11幅地塊來向大家展示。

1、朱家角“城中村”改造地塊綜述

朱家角鎮(zhèn)“城中村”11幅地塊（紅色虛線內(nèi)）區(qū)位圖

朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目

涉及村莊：橫江村、小江村、沙家埭村

研究范圍面積：總計7平方公里開展深入研究

“城中村”改造土地面積： 683.37畝

城中村改造范圍內(nèi)房屋總建筑面積：207010 平方米，其中有證面積 166260 平方米，無證面積 40750 平方米

應(yīng)安置人口：包括 3 個宅基地村民小組，村民戶數(shù) 800 戶，戶籍人口 3215 人

經(jīng)營租賃戶：27 家，地塊內(nèi)外來常 住人口 4890 人

（備注：以上數(shù)據(jù)采集自2021年3月《關(guān)于上報朱家角鎮(zhèn)橫江村、沙家埭村、小江村地塊認(rèn)定為“城中村”改造項目的請示》（下文簡稱“請示”）和去年8月的《朱家角歷史文化風(fēng)貌區(qū)產(chǎn)業(yè)更新戰(zhàn)略發(fā)展策略研究項目》招標(biāo)公告）

“請示函”截圖

朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目在對橫江村、小江村、沙家埭村三個自然村全域研究的同時，還劃定了重點研究區(qū)域，即“城中村”計劃改造涉及的11幅地塊，土地面積共683.37畝，正好與本期招采工作內(nèi)容提到的11幅地塊數(shù)量一致。

2、朱家角鎮(zhèn)“城中村”之橫江村

研究區(qū)域包含橫江村自然村域的全部范圍，重點研究區(qū)域包含以下地塊：

橫江村老鎮(zhèn)重點區(qū)域示意圖

橫江村古鎮(zhèn)重點區(qū)域示意圖

3、朱家角鎮(zhèn)“城中村”之沙家埭村

沙家埭村重點研究區(qū)域包含東至漕平路，南至六九房江，西至珠溪路，北至淀浦河。

沙家埭村重點區(qū)域示意圖

4、朱家角鎮(zhèn)“城中村”之小江村

小江村重點研究區(qū)域包含東至朱泖河，南至318國道，西至朱家角郵政支局，北至東市河。

小江村重點區(qū)域示意圖

5、朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造捆綁地塊

另外，為了解決朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造未來的資金需求及平衡事宜，原“請示”函中提到，將捆綁新鎮(zhèn)片區(qū)橫江村 I08-01地塊和I09-01地塊，兩幅地塊位于港周路與淀山湖大道交匯處西北（詳見下圖）

I08-01\I09-01捆綁地塊

其中I08-01地塊，土地性質(zhì)為二類居住用地，土地面積19981平方米，容積率1.2；

I09-01地塊，土地性質(zhì)為二類居住用地，土地面積46341.3平方米，容積率1.2。

（根據(jù)已批復(fù)的“上位規(guī)劃”顯示，上述兩地塊中間規(guī)劃了一所初中。）

也就是說用上述兩地塊普通商品房項目開發(fā)獲得的資金收益去反哺朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造的資金缺口。

6、朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造板塊未來的功能導(dǎo)向

原“請示”函中提到，依托長三角一體化發(fā)展優(yōu)勢，與城市更新相結(jié)合，重點引入“科創(chuàng)+基金”產(chǎn)業(yè) 布局，著力打造特色小鎮(zhèn)。

約 40 萬平方米的開發(fā)量中包含約 3.6 萬平方米的文化旅游水鄉(xiāng)修繕和改建。

本項目含 1.4 萬平方米的公共停車場、17.68 萬平方米的休閑度假設(shè)施等用地。

7、改造方式

原方案提到，項目改造將由青浦區(qū)區(qū)政府主導(dǎo)，采用朱家角鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會引入合作單位共同實施的改造模式。

原方案合作單位擬選擇上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有公司（下文簡稱“盛青”），該公司由區(qū)屬公司—上海淀山湖新城發(fā)展有限公司全資控股。目前，盛青正在開發(fā)盈浦街道“城中村”改造項目，該公司“城中村”改造經(jīng)驗豐富。

8、村民安置

動遷安置地塊區(qū)位示意圖

原“請示”函中還提到了動遷居民的安置方案，原方案中“城中村”改造共涉及征收農(nóng)戶 800 戶，安置房源需求1900套，面積 17.9 萬平方米，全部由盛青提供，采取就近安置的方式。安置基地暫定為朱家角(10-01、11-04、11-06 地塊) 動遷房基地(期房)、淀湖山莊二期、三期(現(xiàn)房)、泰安公寓四期 (現(xiàn)房)等。

上述安置基地中的朱家角(10-01、11-04、11-06 地塊) 動遷房基地位于青浦大道與新塘港路交匯處西南，其中10-01地塊為正在建設(shè)中的華為人才公寓動遷安置基地（圖中最大黃色地塊），根據(jù)官方公布的“2023年年度重大項目計劃表”顯示，該項目將于今年6月竣工。板塊上這里隸屬于未來新城樣板區(qū)，年度計劃還提到，該片區(qū)的控規(guī)將于年底編制完成。

所以，綜上所述，安置方案存在變化的可能性，以上僅供參考。

9、改造計劃

原“請示”函顯示，由于城中村”改造實施范圍大、涉及面廣、工作量大， 擬采用分階段開發(fā)的原則加以推進，原總體目標(biāo)是在2022年底基本完成實施范圍內(nèi)的征收工作，2025年底基本完成實施范圍內(nèi)的所有改造工作。

但根據(jù)示范區(qū)建設(shè)新要求，朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目自去年起就在進行方案優(yōu)化。

據(jù)了解，去年朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目重新進行了地塊測繪、權(quán)屬確認(rèn)等前期階段工作。

根據(jù)《2023年青浦區(qū)目標(biāo)管理工作任務(wù)清單》顯示，朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目：

今年一季度開展前期排摸等工作；

二季度啟動實施方案概要編制工作；

三季度完善認(rèn)定材料并申報正式認(rèn)定；

四季度爭取獲得市級認(rèn)定。

也就是說，上文提到的原“請示”函內(nèi)容可能面臨“推倒”重來，但相信涉及的11幅地塊范圍和其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)該變化不會太大，具有參考性。

10、認(rèn)定流程

青浦區(qū)"城中村"改造認(rèn)定流程

去年3月，青浦區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)布了關(guān)于提請批準(zhǔn)《青浦區(qū)“城中村”改造實施意見》的請示，該“意見”是青浦區(qū)“城中村”改造項目的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。

根據(jù)該“意見”，各街鎮(zhèn)對“城中村”改造項目需進行二個階段的前期儲備（即完成“城中村”改造地塊調(diào)查和摸底工作及項目地塊控規(guī)需已全部覆蓋），而后再啟動認(rèn)定程序，認(rèn)定程序分為初步認(rèn)定、區(qū)級認(rèn)定，市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認(rèn)定，最終報請市政府批準(zhǔn)。

這意味著，目前朱家角鎮(zhèn)“城中村”改造項目又重新回到“原點”，處于調(diào)查摸底和控規(guī)編制的第一階段（附圖“”階段）。

這點同期的另外一份招采公告也印證了這點。

二、朱家角鎮(zhèn)“城中村”地塊控詳規(guī)劃編制

本次同期計劃3月至4月招采的另外一份招標(biāo)公告顯示，朱家角鎮(zhèn)“城中村”地塊需進行控詳規(guī)劃編制工作，并計劃于本月啟動相關(guān)招標(biāo)。

根據(jù)《2023年青浦區(qū)目標(biāo)管理工作任務(wù)清單》顯示，徐涇鎮(zhèn)“城中村”項目與朱家角鎮(zhèn)“城中村”項目年度進度目標(biāo)一致，也計劃于年底爭取獲得市級認(rèn)證。

該“清單”并未說明徐涇鎮(zhèn)具體項目，但，在去年發(fā)布的《青浦區(qū)住房保障和房屋管理局2021年度工作總結(jié)和2022年度工作計劃》中顯示，徐涇鎮(zhèn)正在推進諸陸西路南側(cè)和徐涇前明“城中村”項目。

另外，上述“任務(wù)清單”顯示，鳳溪社區(qū)、西岑和趙巷的3個“城中村”項目將在今年二季度全面啟動征收工作。

（以上文章內(nèi)容僅供參考，朱家角鎮(zhèn)“城中村”最終改造方案請以官方公示為準(zhǔn)。）

資料：政府招標(biāo)

編輯：大青浦房談