無錫樓市急了，供應(yīng)面積、成交量、成交金額都在去年腰斬，但是價(jià)格還在歷史高位，如何破局，只有繼續(xù)放松限購，刺激需求了。

大家好，我是謝暉。今年房地產(chǎn)市場還會(huì)非常熱鬧，2月的激情褪去后，3月的市場就像結(jié)婚七年之癢的夫妻，開始沒有了初戀般的沖動(dòng)，客戶的需求被提前釋放后，進(jìn)入了一種平淡期，這時(shí)候要該如何破局了，無錫樓市給了一個(gè)試探性的答案。就在3月19日，無錫發(fā)布了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展若干措施的通知，可以概括為錫十條，其中重點(diǎn)包括優(yōu)化住房限購范圍、下調(diào)首套房貸利率至3.8%、推進(jìn)房票購房等，目的就是要精準(zhǔn)支持咱們無錫的剛需和改善積極入市買房。

這次無錫的放松其實(shí)是意料之內(nèi)的，之前2月中旬無錫政府就跟房企們交流過了，聽取了對促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的意見，市長就表態(tài)了要盡快推出更多增量政策和舉措，提振預(yù)期和信心，所以這次的通知也算是履行了給這些房企的承諾。別看這次政策松綁力度大，但是還沒有完全松到底，還是留了一些余地在后面的，畢竟，無錫政府也不會(huì)一下子把底牌打光，不然后面就非常被動(dòng)了。

舉幾個(gè)例子來說，第一，政策之后，外地人買無錫的新房多了一個(gè)通道，搞半年的居住證就行了，說明新房的庫存壓力還是非常大，必須要更多有條件的人進(jìn)來，但是對二手房還是老樣子，卡半年社?；蛘邆€(gè)稅，為什么是半年，這個(gè)很微妙，如果全部放開行不行，當(dāng)然行，要是外地人完全不限購就可以買一套了，那時(shí)候就是無錫樓市限購的底牌，因?yàn)橄拶弻用嬖贌o更低的底線了，這是針對首套剛需的政策底線。

第二，對可以落戶但是沒有落戶的購房戶，參考落戶的家庭可以買第二套新房，這是刺激二套改善的政策，不管你是因?yàn)橄訔墴o錫戶口還是其他原因，只要你具有落戶資格，咱就當(dāng)你落了無錫的戶口，買二套沒問題，來吧。但是這里也有一些條件，比如要你有一套房交社保，或者有租備案過的房、有社保的畢業(yè)生留學(xué)生；或者是交了兩年社保的其他人員。這里的底線其實(shí)也還有，就是完全放開落戶，無錫的戶口有很大的價(jià)值嗎，本質(zhì)上確實(shí)沒有，可以等同于鶴崗戶口，因?yàn)槲磥矶木€的城市戶口都要放開，不管你是?？票究疲踔潦歉咧谐踔?，都可以落戶，這才是支持改善的政策底線。

第三，優(yōu)化無錫的限購范圍，這次專門把幾個(gè)區(qū)的街道專門拎出來放開限購，有點(diǎn)欲蓋彌彰的感覺，想讓大家多買這些區(qū)域，但是結(jié)果可能事與愿違。其實(shí)早在去年5月，無錫市區(qū)就曾進(jìn)行過一次限購范圍調(diào)整，此番進(jìn)一步放寬，意味著當(dāng)前除了經(jīng)開區(qū)外，市區(qū)其余地區(qū)都已撕出了非限購的口子，為啥這么精細(xì)化的調(diào)整街道的限購呢，無錫政府是這么解釋的，說是這些地方商品住房庫存偏高、去化周期較長，就是叫大家多去這些街道買新房，但是換做買家來說，政府越限的街道反而更應(yīng)該去買，越早放松的地方越拉跨，所以在限購層面，底線就是完全放開限購，想買哪兒買哪兒，要知道搞限購的前提是有人買，現(xiàn)在都沒人買了，還搞啥限購，這不是自欺欺人，掩耳盜鈴嗎？

所以大家知道無錫樓市的底線后，就可以安心等待了，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，無錫市新房供應(yīng)面積為322.56萬平方米，同比少了51%，成交面積319.87萬平方米，同比少了50.4%，成交套數(shù)2.49萬套，同比少了54%，這一個(gè)個(gè)減少的數(shù)據(jù)，就是無錫出臺(tái)政策的源動(dòng)力，截至2月末，無錫商品住宅可售面積出清周期達(dá)20個(gè)月，這么長時(shí)間的庫存，去化的壓力可想而知，這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“警戒線”8-10個(gè)月的兩倍時(shí)間了，而且這個(gè)庫存并沒有消退的跡象，如果不繼續(xù)放松，只會(huì)更加拉長時(shí)間。

現(xiàn)在無錫的市場熱度指數(shù)只有12，處于非常冷清的狀態(tài)，基本沒多少帶看量了，但是無錫的價(jià)格還沒被打下來，大家真的不用急著入市，稍微給一點(diǎn)糖就進(jìn)去的話，后面的更多糖就沒必要給出來了，現(xiàn)在就是出一點(diǎn)政策，試探一下市場幾個(gè)月，市場不好，繼續(xù)出，等到底線政策都出來了，要是再不好 ，就降低底線，送錢給你買，甚至負(fù)利率，你把錢存銀行還要自己給利息給銀行，這樣大家都會(huì)拿錢出去消費(fèi)買房了，所以底線這個(gè)東西，其實(shí)就是零和博弈，一方的收益必然意味著另一方的損失，博弈各方的收益和損失相加的總和永遠(yuǎn)為"零"，整個(gè)社會(huì)的利益并不會(huì)因此而增加一分。

在樓市這場游戲中，我們是正在參與或者準(zhǔn)備參與游戲的玩家，就像一位粉絲形象的比喻，網(wǎng)絡(luò)游戲中的新服開了，先玩的搶占了里面資源，然后壓榨后進(jìn)的玩家，壓榨不太多的時(shí)候還能和諧共玩，但是越貪婪的無底線壓榨后，最后這個(gè)服就沒人進(jìn)來玩了，變成鬼服了，樓市會(huì)不會(huì)變成鬼市，也許很多地方的樓市真的離鬼服不遠(yuǎn)了。