? ? ? 前言：中介公司在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)過(guò)程中往往打著“幾萬(wàn)可享受房?jī)r(jià)幾折”旗號(hào)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)，購(gòu)房者為了爭(zhēng)取最大限度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠都會(huì)愿意支付這些所謂的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”，然而在法律上中介公司收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”行為是否違反法律規(guī)定?購(gòu)房者能否要求退還?

　　一、中介公司收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”的行為是違規(guī)的

　　根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第18條規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)?！?/p>

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十八規(guī)定，“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用?！?/p>

　　因此，中介公司向購(gòu)房者收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”，涉嫌變相亂收費(fèi)，是違規(guī)行為。

　　二、購(gòu)房者能否要求中介公司退還“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”?

　　雖然中介公司向購(gòu)房者收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”的行為屬于違規(guī)行為，但《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》只是部門(mén)規(guī)章，屬于管理性規(guī)定，而非強(qiáng)制性規(guī)定，因此，我們不能以中介機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者收取“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而直接要求中介公司退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

　　那是不是意味著購(gòu)房者完全無(wú)法要求中介機(jī)構(gòu)退還“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”、“電商費(fèi)”呢?

? ? ? ?當(dāng)然不是!!!

　　實(shí)踐中，法院既有支持退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的，也有不支持退還的。下面，我將結(jié)合廣東省內(nèi)關(guān)于購(gòu)房者要求中介公司退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的相關(guān)案例進(jìn)行具體分析。

　　1、不支持退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的裁判理由

　　(1)案號(hào)：(2019)粵06民終1019號(hào)

　　劉思亮向茵創(chuàng)公司交納團(tuán)購(gòu)費(fèi)后，茵創(chuàng)公司出具了收據(jù)。后劉思亮與北大公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，確認(rèn)涉案房屋總價(jià)不含上述團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

? ? ? ? 其次，北大公司與茵創(chuàng)公司均確認(rèn)，北大公司委托茵創(chuàng)公司對(duì)案涉房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推廣、宣傳及銷(xiāo)售，茵創(chuàng)公司介紹的購(gòu)房人均享受北大公司給予的購(gòu)房優(yōu)惠折扣。

? ? ? ? 劉思亮在參與團(tuán)購(gòu)，接受茵創(chuàng)公司服務(wù)的過(guò)程中自愿向茵創(chuàng)公司支付團(tuán)購(gòu)費(fèi)，系其真實(shí)意思表示，劉思亮在接受茵創(chuàng)公司服務(wù)后并根據(jù)優(yōu)惠價(jià)格簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，要求茵創(chuàng)公司返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)理?yè)?jù)不足，本院不予支持。

　　(2)案號(hào)：(2018)粵06民終7267號(hào)

　　關(guān)于孔彬、付茜主張的團(tuán)購(gòu)費(fèi)退還問(wèn)題。恒福公司允許邦盈公司及其組織的中介方開(kāi)展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，非參加邦盈公司組織的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的客戶，不能按團(tuán)購(gòu)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)恒福公司的房產(chǎn)。

? ? ? ? 從本案庭審中調(diào)查情況來(lái)看，本批次系列案購(gòu)房者基本上是通過(guò)如電話、廣告宣傳單、微信宣傳等方式得知，絕大部分非本地居民，根據(jù)邦盈公司提供的租車(chē)費(fèi)、餐費(fèi)、傭金代理費(fèi)支付憑據(jù)等，結(jié)合庭審中購(gòu)房者關(guān)于購(gòu)房過(guò)程“從廣州乘坐大巴車(chē)前來(lái)、車(chē)上很多看房人、到達(dá)后有三個(gè)售樓人員圍住介紹帶領(lǐng)看房及售樓人員稱(chēng)‘今天是團(tuán)購(gòu)最后一天，不下定就沒(méi)有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠’”的陳述，可反映邦盈公司前期進(jìn)行了房源廣告宣傳，協(xié)助接待、接送客戶參觀，促成交易等在內(nèi)的服務(wù)。

? ? ? ? ? 孔彬、付茜基于購(gòu)房需要而向邦盈公司支付了“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，雙方形成事實(shí)的無(wú)名合同關(guān)系，孔彬、付茜在繳納“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”當(dāng)天，確與恒福公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》，支付購(gòu)房款、辦理銀行按揭借款手續(xù)，而恒福公司庭審中亦確認(rèn)孔彬、付茜等在內(nèi)的購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是基于其與邦盈公司簽訂的合作合同。

? ? ? ? ?故此，在孔彬、付茜與邦盈公司之間的合同關(guān)系已經(jīng)履行完畢的情況下，一審法院對(duì)孔彬、付茜提出的邦盈公司應(yīng)向其返還該項(xiàng)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”不予支持正確，本院亦予維持。

　　2、支持退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的裁判理由：

　　(1)案號(hào)：(2019)粵03民終5671號(hào)

　　本案為不當(dāng)?shù)美m紛。深圳市深盛地產(chǎn)代理有限公司告知鄭國(guó)杰的房產(chǎn)價(jià)格為170萬(wàn)元，但深圳市佳茂威文化發(fā)展有限公司與鄭國(guó)杰就涉案房產(chǎn)的合同成交價(jià)為1544376元，且深圳市佳茂威文化發(fā)展有限公司并未授權(quán)深圳市深盛地產(chǎn)代理有限公司向鄭國(guó)杰收取費(fèi)用。

? ? ? ? 深圳市深盛地產(chǎn)代理有限公司在未向鄭國(guó)杰告知深圳市佳茂威文化發(fā)展有限公司房產(chǎn)價(jià)格為1544376元的情況下，以團(tuán)購(gòu)費(fèi)的名義私自收取了涉案房產(chǎn)差價(jià)155624元，利用鄭國(guó)杰處于信息不對(duì)稱(chēng)的劣勢(shì)地位，獲取不當(dāng)利益，造成鄭國(guó)杰損失，依法應(yīng)當(dāng)向鄭國(guó)杰返還獲得的不當(dāng)利益，原審據(jù)此判決深圳市深盛地產(chǎn)代理有限公司向鄭國(guó)杰返還涉案款項(xiàng)155624元及利息的處理無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。

　　(2)案號(hào)：(2019)粵0803民初530號(hào)

　　原告為了購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪，參與了開(kāi)發(fā)商舉辦的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，無(wú)論何人收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)，原告都有理由相信收款人系受開(kāi)發(fā)商的委托，其所繳納的費(fèi)用屬于購(gòu)房款的一部分?，F(xiàn)《商鋪買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》被解除，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向原告返還團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

? ? ? ? 開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司應(yīng)屬委托關(guān)系，受托人履行委托事項(xiàng)中的權(quán)利義務(wù)應(yīng)有委托人承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)團(tuán)購(gòu)費(fèi)由房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司收取，與其無(wú)關(guān)的意見(jiàn)，本院不予采納。

　　3、檢索情況分析

　　(1)法院認(rèn)為不應(yīng)該退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的思維路徑

　　 團(tuán)購(gòu)費(fèi)是服務(wù)費(fèi)：中介公司實(shí)際上提供了推廣、團(tuán)購(gòu)服務(wù)，并且得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)享受到團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，表示接受中介公司提供的團(tuán)購(gòu)服務(wù)，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求中介公司退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

　　(2)法院認(rèn)為應(yīng)該退還團(tuán)購(gòu)費(fèi)的思維路徑

　　? ?①團(tuán)購(gòu)費(fèi)是不當(dāng)利益：中介公司存在其他違規(guī)操作行為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有授權(quán)中介公司向購(gòu)房者收取費(fèi)用，中介公司故意隱瞞房屋真實(shí)價(jià)格，利用信息不對(duì)稱(chēng)的優(yōu)勢(shì)，獲取不當(dāng)利益，造成購(gòu)房者損失，依法應(yīng)當(dāng)返還獲得的不當(dāng)利益。

　? ??、?span id="s0sssss00s" class="color-pink-03">團(tuán)購(gòu)費(fèi)是購(gòu)房款的一部分：開(kāi)發(fā)商委托中介公司舉辦的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，購(gòu)房者有理由相信團(tuán)購(gòu)費(fèi)是購(gòu)房款的一部分，即使是向中介公司支付，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)退還。

　　因此，若中介公司利用優(yōu)勢(shì)，故意隱瞞真實(shí)情況，以團(tuán)購(gòu)的名義謀取不當(dāng)利益，造成購(gòu)房者損失的，購(gòu)房者可以要求中介公司退還。

　　最后，提醒廣大購(gòu)房者，如中介機(jī)構(gòu)或中介人員在購(gòu)房過(guò)程中要求額外支付費(fèi)用的，購(gòu)房者可以拒絕;如遇中介機(jī)構(gòu)違規(guī)收取費(fèi)用的，購(gòu)房者應(yīng)立即拿起法律的武器，收集好證據(jù)，要求中介歸還款項(xiàng)或直接到法院起訴，以最大限度維護(hù)自身合法權(quán)益。

?