作為萬(wàn)科的“守夜人”，郁亮總是能語(yǔ)出驚人。

6月28日，萬(wàn)科2021年的股東大會(huì)上，郁亮再度拋出了一個(gè)吸引眼球的觀點(diǎn)，“短期看地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底”。

而早在2月12日的2022年年會(huì)上，他才拋出了地產(chǎn)行業(yè)“黑鐵時(shí)代”的論斷，僅僅不到半年的時(shí)間，郁亮的態(tài)度就開始出現(xiàn)了明顯的變化。

那么，短期地產(chǎn)市場(chǎng)是否觸底？郁亮的判斷依據(jù)又是什么？

郁亮認(rèn)為，盡管五月份一二線城市的商品住宅銷售同比大幅下降，但是環(huán)比已經(jīng)開始上升。他還稱，六月地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)比會(huì)有比較明顯的提升，二手房市場(chǎng)從六月開始也出現(xiàn)了一些起色。

為此他還拋出了一組數(shù)據(jù)，他稱，六月份一二線城市二手房掛牌價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到了50%，因而他得出的結(jié)論是，市場(chǎng)短期已經(jīng)觸底，且恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過(guò)程。

郁亮的判斷是否準(zhǔn)確？是否具有代表性？

實(shí)際上，過(guò)去的二十多年里，萬(wàn)科作為地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，在它的身上總能找到地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影子。2018年，郁亮率先在地產(chǎn)市場(chǎng)吹響了“過(guò)冬”的號(hào)角，盡管它已經(jīng)被恒大、碧桂園超越。

郁亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，經(jīng)營(yíng)公司就像跑一場(chǎng)沒有終點(diǎn)的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時(shí)間的沖刺。

這幾年地產(chǎn)企業(yè)的處境，也印證了郁亮的觀點(diǎn)。

目前幾乎所有的房企都已經(jīng)“拋棄”了原有規(guī)模為王的模式，并且開始更加注重企業(yè)的健康長(zhǎng)久的發(fā)展。尤其是“優(yōu)等生”萬(wàn)科，目前萬(wàn)物云已經(jīng)啟動(dòng)了相應(yīng)的上市程序，而物流和長(zhǎng)租公寓也將分別于今明兩年實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利。

所以，盡管前幾年萬(wàn)科在規(guī)模方面被超越，但是郁亮再一次用“穩(wěn)健”證明了自己，也證明了萬(wàn)科。但并非所有房企都能像萬(wàn)科一樣平安地過(guò)冬。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，港股上市的地產(chǎn)以及物管公司還有17家未披露2021年經(jīng)審核的年報(bào)，其中就包括中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)、恒大物業(yè)等。

值得注意的是，目前除了富力地產(chǎn)還在交易以外，其他16家均是停牌狀態(tài)。另外，恒大集團(tuán)近期因8.625億港元的債務(wù)還被呈請(qǐng)清盤。

根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)顯示，7月當(dāng)月房企境內(nèi)債到期規(guī)模576.7億元，境外債到期56.1億美元，下半年有大概220億美元債券到期。也就是說(shuō)，7月房企將再次迎來(lái)償債高峰期。 所以，今年下半年，地產(chǎn)企業(yè)仍充滿挑戰(zhàn)。但值得慶幸的是，一些地產(chǎn)公司已經(jīng)可以進(jìn)行第三方的債券發(fā)行了，換句話說(shuō)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道正在慢慢恢復(fù)。

郁亮曾說(shuō)過(guò)，地產(chǎn)企業(yè)作為普通行業(yè)仍有空間。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，老百姓住的問(wèn)題已經(jīng)得到了很好的解決，但還沒徹底地解決。因而，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展主要體現(xiàn)在質(zhì)量的提升方面，而不是數(shù)量上。

2021年盡管萬(wàn)科的凈利潤(rùn)腰斬，但是萬(wàn)科并不悲觀。在股東大會(huì)上，萬(wàn)科的董秘朱旭表示，公司分紅計(jì)劃會(huì)綜合考慮萬(wàn)科長(zhǎng)期發(fā)展需要，未來(lái)分紅率會(huì)穩(wěn)定在35%-40%之間，有利于長(zhǎng)期投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報(bào)。

綜合而言，地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新階段，由于市場(chǎng)的規(guī)模過(guò)于龐大，因此結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)總會(huì)存在。盡管面臨的問(wèn)題依舊不少、未來(lái)之路也很艱難，但是行業(yè)的困境正在慢慢過(guò)去，行業(yè)的曙光也開始出現(xiàn)?？梢灶A(yù)見的是，市場(chǎng)正在從增量時(shí)代走向存量時(shí)代，企業(yè)之間的分化將長(zhǎng)期持續(xù)地存在，未來(lái)誰(shuí)的服務(wù)質(zhì)量越好，誰(shuí)就能在存量市場(chǎng)獲取更多的市場(chǎng)份額。