花樣年財報數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末其剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為72.4%，高出70%的紅線。其凈借貸比率為75%，低于100%的紅線，非受限資金與短期債務的比例為1.37倍，滿足1倍的要求，目前踩中一道紅線。

來源：中訪網(wǎng)

在商管物業(yè)仍享有高估值紅利之際，花樣年宣布擬分拆商管物業(yè)業(yè)務單獨上市。但是即使分拆上市成功，或也無法根本解決其巨大的債務壓力。

分拆上市，享受商管物業(yè)高估值紅利？

7月26日，花樣年控股（以下簡稱“花樣年”）、彩生活發(fā)布聯(lián)合公告稱，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務、商業(yè)運營管理業(yè)務進行分拆，于聯(lián)交所主板單獨上市。目前聯(lián)交所已確認，其可就建議分拆進行上市申請。

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一股分拆物業(yè)上市潮。物業(yè)股相較于住宅開發(fā)等業(yè)務享有更高的估值，成為近年房企融資的重要手段之一。

不過，花樣年旗下的彩生活卻早在2014年就被拆分于港交所上市，成為內(nèi)地第一家在香港上市的物業(yè)管理公司，被稱為“物業(yè)第一股”。截止2020年末，彩生活在管面積3.61億㎡，合約面積5.63㎡，規(guī)模不小。但是其2020年主營收入35.96億元，較2019年的38.45億元同比下降6.5%，歸母凈利潤5.02億元，同比僅微增0.6%，業(yè)績欠佳。

種種原因下，彩生活沒有享受到前期房企分拆物業(yè)上市潮的紅利。目前，彩生活市盈率僅6倍多，總市值僅約40億港元。而據(jù)中指研究院發(fā)布的中國物業(yè)管理行業(yè)2021上半年總結(jié)與下半年展望——資本篇的數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，共有46家物業(yè)服務企業(yè)上市，平均市盈率34倍。

花樣年分拆商管物業(yè)業(yè)務上市，大概率是為了讓商管物業(yè)板塊享受到更高的估值，幫助花樣年融資。因為相比普通的住宅物業(yè)管理業(yè)務，目前的商業(yè)管理業(yè)務被二級市場看好，可享受到較高估值。7月份上市的中駿商管，目前市盈率高達約45倍。

能緩解花樣年債務壓力嗎？

花樣年財報數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末其剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為72.4%，高出70%的紅線。其凈借貸比率為75%，低于100%的紅線，非受限資金與短期債務的比例為1.37倍，滿足1倍的要求，目前踩中一道紅線。

但是花樣年的真實負債水平要高得多。此前據(jù)《中國科技投資》報道，2020年花樣年將六家控股子公司的股權(quán)分別出質(zhì)或轉(zhuǎn)讓給金融機構(gòu)。股權(quán)出質(zhì)或轉(zhuǎn)讓以后，花樣年對其中四家控股子公司的持股比例降至50%以下。以上做法可把控股子公司變成無需并表的聯(lián)營或者合營公司，起到將表內(nèi)負債表外化的作用，可掩蓋真實負債水平。

今年5月以來，花樣年美元債出現(xiàn)大規(guī)模下跌。6月17日，花樣年宣布成功發(fā)行2億美元3年期美元債，票面利率高達14.5%。以如此高的利息海外融資，花樣年的債務壓力可見一斑。

參考中駿商管等商管物業(yè)股上市時的融資金額，花樣年分拆商管物業(yè)業(yè)務上市至多融資數(shù)億美元。而花樣年的美元債務就有高達約30多億美元，上述融資規(guī)模相較其債務規(guī)模來說“杯水車薪”。

先后被惠譽及穆迪下調(diào)評級

7月6日，惠譽將花樣年的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)至“負面”?；葑u表示，截至2020年底，花樣年的合并杠桿率(對合資企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的擔保進行調(diào)整后)從2019年的45%升至50%。同時，花樣年對資本市場債務的依賴度提升，尤其是美元債券。

7月16日，穆迪將花樣年的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。穆迪表示，鑒于花樣年控股對離岸債務資金高度依賴，在信貸條件收緊且離岸資本市場動蕩的情況下，該公司的再融資活動將面臨更高的不確定性。另一方面，花樣年的杠桿率有所改善，但仍處于較高水平；舉債擴張導致利息覆蓋率較弱；資金結(jié)構(gòu)較為集中，高度依賴離岸美元債券。

兩大評級機構(gòu)雙雙下調(diào)其評級，大概率將提升花樣年海外融資的利率，增加其債務壓力。