【法拍房變賣 vs. 一拍二拍！法拍房變賣流拍了咋整？】

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親，你知道嗎？小編發(fā)現(xiàn)很多小伙伴對(duì)于法拍房的一拍、二拍和變賣三個(gè)環(huán)節(jié)還有點(diǎn)糊涂，不知道它們具體有啥區(qū)別！別著急，華成法拍網(wǎng)現(xiàn)在就帶你揭秘！

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01、一拍、二拍到底是啥？

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小伙伴們，一拍和二拍就是法院強(qiáng)制執(zhí)行的司法拍賣，是為了清償申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)而對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、評(píng)估和公開處理的過程。

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一拍和二拍的競(jìng)價(jià)周期一般是24小時(shí)，而且還有個(gè)神奇的規(guī)則，就是延時(shí)5分鐘。如果在最后5分鐘沒人出價(jià)，那最后出價(jià)的人就拍得成功了。不過，如果這期間有人出價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)5分鐘哦！競(jìng)拍時(shí)間以司法拍賣服務(wù)系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)。

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一拍通常是以評(píng)估價(jià)的7折起拍，但也可能是其他定價(jià)方式。所以，別以為一拍就是7折，還可能是5折、8折，甚至是市場(chǎng)價(jià)。

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如果一拍流拍，那就會(huì)進(jìn)行第二次拍賣，也就是二拍。通常，二拍的價(jià)格是一拍價(jià)格的8折，當(dāng)然也有特殊情況下的9折等。二拍的好處就是起拍價(jià)相對(duì)較低，比如一拍價(jià)格是7折，那么二拍價(jià)格就是7折乘以80%，也就是5.6折。這么一算，二拍的房子就更劃算啦！不過降價(jià)幅度不超過一拍起拍價(jià)的20%。

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因?yàn)槎臅?huì)再次降價(jià)，所以競(jìng)買人有可能以低于一拍起拍價(jià)的價(jià)格拍到房子，但也有可能二拍價(jià)格遠(yuǎn)超一拍起拍價(jià)。因?yàn)榻祪r(jià)會(huì)吸引更多人競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，價(jià)格就越可能被抬高。所以，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，合適就出手！

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02、何為變賣？

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小伙伴們，如果一拍流拍了，再經(jīng)過二拍還沒人買呢？那就進(jìn)入到變賣階段啦！

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能進(jìn)入變賣階段的房子一般都有些問題，聽我細(xì)細(xì)道來：

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①房產(chǎn)金額太大，比如整棟樓、整個(gè)小區(qū)，或者資產(chǎn)價(jià)格超過1億。這種情況下，超過一般個(gè)人能力范圍的購(gòu)買力，對(duì)這類房產(chǎn)感興趣的客戶自然較少。

②房產(chǎn)本身存在瑕疵，比如無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書、涉及高額稅費(fèi)、長(zhǎng)期租賃、有兇宅等。

③房產(chǎn)看起來打折，但實(shí)際上與市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾。有時(shí)房屋可能存在一些瑕疵，但價(jià)格足夠低廉，依然會(huì)有人購(gòu)買。

即使價(jià)格降到足夠低的變賣階段，競(jìng)拍方式也不同于一拍和二拍的常規(guī)模式：

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首先，變賣階段的競(jìng)拍周期長(zhǎng)達(dá)60天，你可以隨時(shí)出價(jià)。一旦你出價(jià)，就進(jìn)入24小時(shí)倒計(jì)時(shí)。如果沒有其他人出價(jià)，房子就是你的了。但如果有人出價(jià)，又會(huì)進(jìn)入24小時(shí)倒計(jì)時(shí)，直到出現(xiàn)更高的競(jìng)價(jià)為止。

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其次，變賣階段的保證金不再是評(píng)估價(jià)的10%，而是變賣起拍價(jià)格的全額。比如，如果變賣起拍價(jià)格是1000萬(wàn)，那你需要繳納1000萬(wàn)作為保證金。

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03、法拍房變賣流拍了怎么辦？

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如果一套法拍房在拍賣過程中流拍，沒人買，你可能會(huì)疑惑該怎么處理。下面是一些常見的處理方式：

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1. 重新拍賣：在某些情況下，法院可能會(huì)決定重新拍賣流拍的法拍房。重新拍賣的時(shí)間和流程將根據(jù)法院的規(guī)定進(jìn)行安排。也就是說整個(gè)流程重新來一遍。

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2. 以物抵債：當(dāng)法拍房無(wú)法通過拍賣成功出售時(shí)，債務(wù)人（原業(yè)主）和債權(quán)人（申請(qǐng)方）可以商議采取以物抵債的方式處理。以物抵債是指?jìng)鶆?wù)人將自己的其他有一定價(jià)值的財(cái)產(chǎn)（比如房產(chǎn)、車輛、存款等）轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人作為償還債務(wù)的方式。

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以物抵債需要債務(wù)人和債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，并且通常需要法院的批準(zhǔn)。具體的協(xié)商細(xì)節(jié)將根據(jù)雙方的情況和意愿來確定。協(xié)議可能涉及確定財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、支付方式等方面的內(nèi)容。

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總結(jié)起來，一拍、二拍和變賣是法拍房拍賣過程中的三個(gè)不同環(huán)節(jié)。一拍和二拍是司法拍賣，而變賣是指在一拍和二拍后，如果房產(chǎn)仍未成功售出，則進(jìn)入變賣階段。

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