內(nèi)容摘要：今年上海第三批“土拍”首輪7幅擬出讓地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求公告，合計(jì)總出讓面積約合752畝，合計(jì)起拍價(jià)184.59億元。其中含青浦區(qū)2幅地塊。

昨天（9月8日），上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2023]第094號(hào))和上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告(滬告字[2023]第095號(hào))發(fā)布。即今年上海第三批“土拍”首輪7幅擬出讓地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求公告。

兩則公告涉及浦東新區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)6個(gè)地區(qū)共計(jì)7幅國有建設(shè)用地，合計(jì)總出讓面積為501358.2平方米（約合752畝），7幅地塊合計(jì)起拍價(jià)為184.59億元。

擬出讓地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求：

2023上海第三批“土拍”首輪7幅地塊

其中，青浦區(qū)在本次公告中被安排了2幅地塊出讓面積243253.1平方米（約合364.88畝，第三批青浦區(qū)共有3幅擬出讓地塊），2幅地塊起拍價(jià)合計(jì)約40.49億元。未來將向市場供應(yīng)不少于2400套普通商品房。

青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等示意圖

青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等位于西岑科創(chuàng)中心西片區(qū)，緊鄰華為研發(fā)基地。這是該鎮(zhèn)近幾年來普通商品房用地的首次出讓。由多達(dá)14幅地塊和多條道路地下空間組成的“超級(jí)”打包地塊，其面積高達(dá)了19.75公頃。其中5幅“商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地”房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)38000元/平方米。

這什么概念？

西岑和重固鎮(zhèn)地塊距虹橋樞紐直線距離

今年第二批“土拍”的重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)37-01地塊，其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也才37000元/平方米。而其與虹橋樞紐的直線距離僅為12公里。金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)地塊與虹橋樞紐的直線距離高達(dá)38公里。而兩地塊兩項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)也很接近，重固地塊建筑高度50米，容積率2.0；而西岑社區(qū)的5幅“商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地”建筑高度均為50米，容積率3幅2.0 ，2幅為2.2。

難道是“華為”的這張金字招牌起了關(guān)鍵性作用嗎？

西岑地塊“高溢價(jià)”或許是以下因素起了關(guān)鍵性作用：

1、西岑科創(chuàng)中心規(guī)劃定位為世界級(jí)科創(chuàng)小鎮(zhèn)。

2、近日，在市政府新聞辦舉行的“高質(zhì)量發(fā)展在申城”系列市政府新聞發(fā)布會(huì)第九場——“建設(shè)戰(zhàn)略賦能區(qū)，打造數(shù)創(chuàng)新高地”青浦區(qū)專場”上提到，華為研發(fā)基地將吸引3-4萬名研發(fā)人員。

3、西岑科創(chuàng)中心西片區(qū)已納入了示范區(qū)跨省域高新區(qū)范圍。

4、復(fù)旦國際融合創(chuàng)新中心（大家俗稱的”復(fù)旦大學(xué)青浦校區(qū)“）將設(shè)立中央商務(wù)區(qū)和西岑雙校區(qū)，其中的100畝西岑校區(qū)便選址于西岑科創(chuàng)中心西片區(qū)。

5、雙軌交規(guī)劃，在建17號(hào)線和示范區(qū)線均設(shè)置了西岑站。

綜上所述，西岑科創(chuàng)中心規(guī)劃定位，未來聚集的大量高尖人才，交通的便利性三要素共振提升了該板塊的土地“價(jià)值”，成為“產(chǎn)城”融合的典范。

金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等“出讓文件”顯示，各住宅地塊主入口處圍墻及門衛(wèi)應(yīng)退用地邊界6米以上，但同時(shí)，包括該“出讓文件”及已批復(fù)的“上位規(guī)劃”都提到了“商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地”為開放式街區(qū)，不設(shè)圍墻，具體以審定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。顯然，2處表述上存在矛盾，最終5幅“商務(wù)辦公住宅組團(tuán)混合用地”是否允許設(shè)圍墻看看后續(xù)“答疑”中是否明確。

金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01地塊等“出讓文件”顯示的住宅套數(shù)與我們上次報(bào)道的上位規(guī)劃完全一致，即住宅套數(shù)總計(jì)不少于1829套：?06-08：不少于549套，06-11：不少于160套，07-07：不少于116套，19-14：不少于341套，20-06：不少于663套。

本次住宅為100%全裝修交付。

中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 60%，計(jì)123969.97平方米以上。

另外，值得一提的是，該“出讓文件”中并沒有表述該出讓宗地范圍內(nèi)須配建保障性住房建筑面積，這或許也是該地塊土地“高溢價(jià)”的原因之一。通常普通商品房出讓地塊中須配建住宅總建筑面積5%的保障性住房。

該“出讓文件”顯示，本次出讓地塊除了地上出讓面積197546.3平方米，還包括了地下空間建筑面積高達(dá)234326.2平方米，并可辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

另外，由受讓人出資建設(shè)06-10地塊幼兒園，土地面積6993.0平方米，容積率1.2。

閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊區(qū)位圖

本輪公告的青浦區(qū)另外1幅地塊，即青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊位于淀園路、閣游路西北，板塊上隸屬于朱家角新鎮(zhèn)片區(qū)，兩宗地塊用地面積為4.57公頃。

規(guī)劃住宅套數(shù)不少于571套，其中，D11A-01a地塊用地面積為27887平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)不少于348套；D11B-01a地塊用地面積為17820平方米，規(guī)劃住宅套數(shù)不少于223套。

兩宗地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)均為44000元/平方米。

該房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相比朱家角新鎮(zhèn)片區(qū)上一次“土拍”出讓地塊“珠湖路西側(cè)D01-09地塊”高出了2000元/平方米。2022年7月，恒文投資（文基置業(yè)）以總價(jià)約9.15億元摘得珠湖路西側(cè)D01-09地塊，溢價(jià)率高達(dá)8.72%，成交樓板價(jià)19678元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為42000元/平方米。

朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊與珠湖路西側(cè)D01-09地塊容積率和建筑高度均一致，容積率1.25，建筑高度24米。

關(guān)于本輪公告的青浦區(qū)2幅地塊更多詳情請(qǐng)查閱我們上期報(bào)道：

青浦再次成為供應(yīng)量大戶，上海第三批“土拍”清單公布

上述地塊具體交易時(shí)間以2023年10月10日發(fā)布的《現(xiàn)場交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。

資料：上海土地市場

編輯：大青浦房談