前言

國慶期間，同時(shí)也去了一趟豐臺青塔的熙華臺這個(gè)叫大家想買的人很糾結(jié)的項(xiàng)目地塊周邊，以及售樓處。這個(gè)項(xiàng)目還沒有拿到預(yù)售許可證（因此只能先看，買房大家倒是不用那么著急--到時(shí)候估計(jì)好多交了定金，都要退了的不在少數(shù)，這個(gè)樓盤優(yōu)缺點(diǎn)太明顯，太讓人糾結(jié)了）。

之前寫過一篇，今天再結(jié)合實(shí)際地塊和開盤情況，補(bǔ)充一下。

深度剖析--豐臺--青塔--熙華臺值得買嗎？#N0140

一、項(xiàng)目周邊

項(xiàng)目的售樓處就在西四環(huán)的南沙窩橋的東北側(cè)。熙華臺的項(xiàng)目就在南沙窩橋的西南面，交通確實(shí)方便（特別是開車，確實(shí)方便不少）。

項(xiàng)目位于青苔西路和蓮石路交叉的東南角。優(yōu)勢就是緊鄰西四環(huán)，北側(cè)一路之隔就是海淀（看著石景山與海淀一路之隔的遠(yuǎn)洋山水和遠(yuǎn)洋沁山水，在石景山的二手房漲幅可以算是--遙遙領(lǐng)先）。

整個(gè)小區(qū)被中間的老小區(qū)進(jìn)行了分割，本來就不大的一塊地，分割的就更小了，很不利于各種發(fā)揮（園林景觀、小區(qū)配套等等，建個(gè)大門都無法氣派一點(diǎn)）。

1.1、不利因素

①、鐵路：小區(qū)的北側(cè)是鐵路（未來距離北側(cè)樓棟的直線距離是60米）。這里不僅有高鐵，還有普速鐵力。高鐵是后來建設(shè)的，采用了減震措施，并增加聲障屏。聲音明顯小了很多。但是普速鐵路，雖然速度低，但是橋梁年代對減震要求沒那么高，并且明顯輪軌關(guān)系就不如高鐵順滑，也缺少聲障屏。噪音相對還是比較大的（關(guān)鍵是這里的車輛相對還是比較多的，主要是前往北京西站的車輛）。

政府和開發(fā)商還是做了一定的考慮，北側(cè)修建了一個(gè)公園，主要是以種樹為目標(biāo)，阻擋了北側(cè)的道路的噪音。但是樹的高度有限，鐵路是高架，南側(cè)的樓棟也是高層，因此作用不是很大，頂多能較少北側(cè)蓮石路的噪音。

②、小河

項(xiàng)目的北側(cè)是鐵路北側(cè)是一條小河，河道不是很寬。但是那水確實(shí)有點(diǎn)顏色（不是那么清澈，估計(jì)夏天周邊的蚊子也不少）

③、蓮石路在鐵路和小河的北側(cè)，反而離項(xiàng)目更遠(yuǎn)一點(diǎn)。噪音相對被未來北側(cè)的小樹林公園一擋，基本對本項(xiàng)目影響算是最小的。

④、兩區(qū)交界的煩惱：這里也基本是各種電線亂搭。最擔(dān)心的是房子賣完了，兩區(qū)交界，大家都沒有太多心思管了。

熙華臺小區(qū)的西區(qū)的西南角（兩棟高層建筑，遮擋還是比較嚴(yán)重的）

⑤、西區(qū)的西南側(cè)高層：小區(qū)南側(cè)是兩棟高層小區(qū)，因此對熙華臺小區(qū)的西面的樓棟擋光還是有一些的。

⑥、水塔和煙筒：東側(cè)小區(qū)的南面有水塔和高高煙筒（當(dāng)你住進(jìn)去，一推窗戶外面有一個(gè)高高的煙筒擋在前面，像根金箍棒，冬天的時(shí)候再冒冒煙）。

南側(cè)的京藝新地小區(qū)（青塔西里5號院）

⑦、小區(qū)周邊的小區(qū)品質(zhì)真的不高（未來熙華臺屬于鶴立雞群的感覺了，幸好南面還有一個(gè)次新改善盤保利和光逸境）。

小區(qū)南側(cè)的青塔中街南側(cè)的定向安置房工地

小區(qū)南側(cè)的青塔中街南側(cè)待拆遷

⑧、飛機(jī)噪音：好多時(shí)候，大家關(guān)注的是鐵路的噪音，其實(shí)這里還有一個(gè)噪音源是空中的飛機(jī)。這里屬于西郊機(jī)場的飛機(jī)降落和起飛的路線走行區(qū)。（好在西郊機(jī)場屬于，國家領(lǐng)導(dǎo)人及軍用的機(jī)場，飛機(jī)不是很多，基本晚上很少有飛機(jī)出行。這個(gè)噪音相對好一點(diǎn)，但是飛機(jī)經(jīng)過時(shí)不要驚訝）。途徑這里的時(shí)候高度還是稍微高一點(diǎn)，比北面田村附近的雅世合金公寓小不少。

總之：周邊的缺點(diǎn)真不少。東--四環(huán)噪音（好在離四環(huán)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但是高層?xùn)|區(qū)的最東側(cè)，那四環(huán)的噪音肯定還是有的）。南--高層遮擋，水塔，煙筒。西，緊鄰青塔東路，高層遮擋。北--鐵路+公路+小河（雖有小的綠化公園阻擋，但是縱深太小，基本忽略）。中--中間被分割。都有問題。最后空中還不放過--太難了。

二、售樓處

2.1、小區(qū)

建筑類型是小高層和高層。一共437戶，容積率3.07（這個(gè)容積率還是比較高的，意味著人口密度大一點(diǎn)）。開發(fā)商是北京建工，這個(gè)企業(yè)也是基本屬于與咱們國家同齡的企業(yè)，號稱一條長安街，半部建工史。那在商品房市場怎么樣呢？

維權(quán)：同樣是爛尾基本不可能，但是維權(quán)還是有的。建工主要是建設(shè)的做保障房（和金隅有一拼）。

北京建工的維權(quán)還是不少

這里的缺點(diǎn)基本都是明牌壓根就不用點(diǎn)，售樓小姐姐就主動承認(rèn)了。

①、小區(qū)布局：整個(gè)小區(qū)的被分成區(qū)域。在這片不是很大的地塊，為了多修建房子，做了錯(cuò)位排布。相當(dāng)于是按照2.5排的方式排列的（想要多建房子，還想兼顧采光和園林）。整體布局一般。

②、小區(qū)園林：下圖是小區(qū)的園林綠化，東區(qū)的園林相對比較大一點(diǎn)，也集中一點(diǎn)（形成水系和園林景觀，再裝一些健身器材。想建設(shè)一個(gè)跑道都難--太小了，建設(shè)一些走道還差不多）。西區(qū)的園林過于分散。頂多算是種了不少綠植，再建設(shè)一些健身器材。估計(jì)裝個(gè)兒童滑梯都困難了。

③、樓棟的設(shè)計(jì)，這方面還是確實(shí)用了一點(diǎn)心思。在北側(cè)的樓棟，考慮到噪音的問題，墻壁做了加厚處理，并增加了隔音層的厚度（是普通隔音層的兩倍）。玻璃也做了中空四層（這個(gè)四層在市場還是很少見的）。（就離這里不遠(yuǎn)的西四環(huán)四季青橋東南側(cè)的--誠品建筑，就是典型的噪音盤，緊鄰主路高架橋，那噪音絕對是杠杠的，但是小區(qū)的價(jià)格依然很堅(jiān)挺，海淀的因素功不可沒，室內(nèi)確實(shí)基本聽不到聲音（估計(jì)隔音層加厚不少），小區(qū)的建筑質(zhì)量確實(shí)不錯(cuò)，感受噪音的影響，可以去這個(gè)小區(qū)看看二手房，感受一下）。但是你不可能不開窗戶，只能是說晚上關(guān)上窗戶睡覺的時(shí)候，噪音吵不到（未來也許你住習(xí)慣了就不會感覺噪音了）。

④、西區(qū)洋房能買嗎？大家看到西面的那個(gè)低層建筑是不是很興奮，這里居然也有洋房。那你錯(cuò)了--這個(gè)是容積率的要求只能見這么高了。其次南側(cè)小區(qū)的那兩棟樓給你擋的嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的（這個(gè)是采光最差的樓棟，被掉坑了）。

⑤、小區(qū)北側(cè)和東側(cè)會有一個(gè)C形狀的青塔村東路，可通過青塔北街至四環(huán)輔路（未來這條路車輛相對會比較少，主要方便小區(qū)的出行了），

2.2、戶型

小區(qū)的樓棟和戶型布局如下圖所示。小區(qū)還是主要照顧了156平米的大戶型，其它戶型基本是為它護(hù)航和讓道了。

①、98平米的三居室，屬于南向兩面寬，這個(gè)戶型設(shè)計(jì)真心的一般，本來面積就不大，門口的入口處有一大塊面積，確實(shí)有點(diǎn)浪費(fèi)，做玄關(guān)過于打了，做餐廳有點(diǎn)小了。整體戶型方正度差一點(diǎn)，北向的東北角臥室縮進(jìn)去一塊。主臥和電梯緊鄰（這個(gè)就考驗(yàn)電梯的隔音了，睡覺輕的就要注意這個(gè)了），得房率還底--75%。這個(gè)戶型想買的建議選取西區(qū)2號樓，以及東區(qū)1號樓西面的（1號路東邊戶型高層還是會有四環(huán)的噪音）。

②、118平米的三居室，南向三面寬，三葉草戶型，但是主臥緊鄰電梯，這個(gè)問題還是存在。這個(gè)戶型有點(diǎn)照抄市場上的主流戶型的感覺。優(yōu)勢就是做了兩個(gè)南向的陽臺（118的做了兩種戶型，在選房的時(shí)候注意了。這個(gè)戶型是東區(qū)1號樓的，相對比較優(yōu)一些）。

③、126平米四居室，四葉草戶型，玄關(guān)設(shè)計(jì)，主臥不靠近電梯了，也做了陽臺（但是這個(gè)陽臺確實(shí)有點(diǎn)小了，還被用墻分割開來，空間確實(shí)過去狹小了，有點(diǎn)雞肋的感覺--整體這個(gè)小區(qū)的陽臺都是同樣的問題?？偢杏X這個(gè)陽臺適合做實(shí)室內(nèi)使用，要不然陽臺上左右兩邊的墻有點(diǎn)擋光。從這點(diǎn)也能看出建工做的戶型設(shè)計(jì)還是有不少保障房的思維--太小氣了），但從戶型上說這個(gè)除了東北角缺一點(diǎn)角外，基本沒有什么大毛病。這個(gè)戶型是在西區(qū)（好多人說這個(gè)最好，還有洋房，噪音還小，房源相對也少，那是他沒去過現(xiàn)場，但是我感覺更適合老人居住），問題就是視野和陽光會被南側(cè)的既有社區(qū)遮擋。這個(gè)也算是不小的硬傷。

④、154平米四居室，相當(dāng)于是126平米的放大版，次臥增加了衛(wèi)生間。位置在東區(qū)的南面，離鐵路最遠(yuǎn)，算是這個(gè)小區(qū)的樓王位置。遮擋問題是沒有了，但是南面的的景觀，就一般了（是稅務(wù)局的辦公區(qū)域）。

⑤、裝修：整體采用了六恒的科技系統(tǒng)（雖然比不上金茂的系統(tǒng)，但是這個(gè)中間不用產(chǎn)生費(fèi)用，金茂府的可以要單獨(dú)公司運(yùn)營和收費(fèi)的。這個(gè)可以理解為給你家里裝了一個(gè)高科技的設(shè)備，算是一個(gè)不錯(cuò)的贈送），

總之：總體感覺這個(gè)小區(qū)無論是位置，周邊的硬傷，地塊的大小，容積率、交通環(huán)境（就靠電動自行車出行了，地鐵，商場都說近，但是沒那么不近，說遠(yuǎn)，又不是特別遠(yuǎn)，糾結(jié)）、板塊區(qū)域就是一個(gè)剛需品質(zhì)。但是被建工提升了檔次，做做改善盤（各方面的設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)是按照保障房的思路做了商品房）。

2.3、價(jià)格

其實(shí)問題說了一大堆，到底能不能買呢？關(guān)鍵還是要看價(jià)格。

①、反正銷售的口中，絕對是價(jià)格倒掛。一上來就與南面的保利和光逸境相比較，號稱和光還有西四環(huán)的噪音呢（和光屬于保利的一個(gè)高端改善系，各方面還是很優(yōu)秀的，地塊也很方正，小區(qū)也比較純，以大面積為主。其它他倆壓根就不是一個(gè)檔次，未來也不是一個(gè)競品）。

②、反而是可以參考旁邊的大成郡（南北向的單價(jià)在9W左右，東西向的便宜一些）。萬科紫臺也基本是8W左右，但是掛牌量和成交量比較少。

③、南面的華曦府之前買7.5萬還是相對比較香的，現(xiàn)在也基本轉(zhuǎn)為現(xiàn)房了截個(gè)就貴一些了。

結(jié)論：相互比較，價(jià)格方面直觀感覺熙華臺就是市場價(jià)，相比較這里有那么多的缺點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格就顯得貴了一點(diǎn)（問題沒有便宜到價(jià)格里面，變相的貴了那么一點(diǎn)--充分體現(xiàn)了新房的特征，現(xiàn)在要考慮的就這上面這些林林總總的問題你能不能接受）。

三、購買建議：

主要是海淀五棵松附近的人群，不需要學(xué)區(qū)，但是在這一片住習(xí)慣了，想買個(gè)新房或者次新改善一下。這個(gè)屬這個(gè)小區(qū)的的購買主力。未來二手市場也是這些主力人群（海淀這一大片，太缺少新房和次新房了，這也是遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋沁山水、大成郡，保利和光逸境價(jià)格堅(jiān)挺的最主要原因了）噪音問題，就問一下蓮石路、兩側(cè)的居民，田村板塊的阜石路沿線居住人群也可以問一下--大家最后的結(jié)論是，住習(xí)慣了（在海淀買房太難了，以至于外溢區(qū)域都很堅(jiān)挺）。還有一部分就是豐臺這里周邊的改善人群。

最后估計(jì)看完，還會有一些糾結(jié)--熙華臺。宸知筑（性價(jià)比挺高的，就是各方面一般，單獨(dú)寫了兩篇，重點(diǎn)缺少好的營銷）、華曦府（之前買了還是比較劃算的，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，性價(jià)比不是那么高了）、龍樾天元（位置不如熙華臺好，價(jià)格有不如宸知筑香--尷尬），這幾個(gè)是剛改和改善盤的定位。中海學(xué)府里（這個(gè)是石景山的剛需盤，中海的品質(zhì)確實(shí)不錯(cuò)，戶型設(shè)計(jì)方面確實(shí)再剛需里面算很優(yōu)秀的了，）是剛需盤的定位，與它們形不成競爭和對比。