對當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，很多網(wǎng)友覺得不能買房，房價(jià)還有下跌的可能，而我個(gè)人始終堅(jiān)持，2023年是置換型業(yè)主的最佳時(shí)機(jī)。今天就順利幫助一個(gè)客戶成功達(dá)成置換，把市中心劃片溫泉小的房子賣掉，買了一套鼓樓區(qū)左海公園旁的電梯房。

房價(jià)下跌，置換群體是最好的機(jī)會

房地產(chǎn)近二十年的發(fā)展有高也有低，2008年以前房價(jià)持續(xù)上漲后在這一年里房價(jià)大跌了2年，2014年又進(jìn)入低谷期，而后2016年房價(jià)又開始不斷上漲至2018年年底，這期間但凡是想置換的業(yè)主，都遇到了同樣的問題：把房子賣掉后，再去買房就要用更高的價(jià)格買入。

市場上揚(yáng)的時(shí)候，賣掉房子把現(xiàn)金持在手上，眼睜睜的看著房價(jià)不斷的攀升，迫不及待的去看房，深怕買遲了就要多花更多的錢。即使天天都在看房，適合自己的房子卻寥寥無幾，不僅在售的房源量少，更有業(yè)主的價(jià)格每天都在隨著市場上漲而漲價(jià)。

十年前房價(jià)在漲，房源在減少，主動(dòng)權(quán)始終掌握在業(yè)主的手上，賣著賣著就漲價(jià)了。對于置換的業(yè)主來說，簡直是頭疼不已。

然而，市場下跌的時(shí)候，竟是置換群體的最佳購房時(shí)機(jī)。

早賣早脫手已經(jīng)成為當(dāng)下房地產(chǎn)最流行的詞匯，房源量每天都在增加，買房的人不斷的在觀望，供大于求的情況下，只要你愿意花時(shí)間到小區(qū)里看房，每天中介都能安排好幾套房子做參考對比。

賣掉房子后，無需擔(dān)心房價(jià)上漲，可以手持現(xiàn)金慢悠悠的去選擇適合自己的房子；同時(shí)，房源量增加后，還能做到貨比三家去東挑西選一套最適合自己的房子。這還只是一方面，待到你看滿意某套房子后，與業(yè)主洽談更是大刀闊斧的砍價(jià)。

因此，作為置換的群體，完全可以放心的去做改善。

政策導(dǎo)向改善型群體

前幾天，福州再次出臺針對二套房業(yè)主購房的優(yōu)惠政策，原來福州已經(jīng)有一套存在按揭的房產(chǎn)，購買第二套住房首付款需要支付50%，政策出臺后，首付直接降到40%。同時(shí)二套貸款的利率也降低20個(gè)基點(diǎn)，針對二套購房的貸款政策已經(jīng)明朗。

為了改善群體得到更多的支持，福州還特意出臺了個(gè)稅減免政策，但凡是在福州賣掉名下一套住房，所產(chǎn)生的個(gè)人所得稅，再次買房時(shí)可以全額退回。變相的降低置換群體的購房成本。

對福州新房市場了解的人來說，只要攤開房產(chǎn)地圖，看看每個(gè)樓盤在售的面積就不難看出，這幾年每個(gè)開發(fā)商設(shè)計(jì)的戶型均是置換的大戶型房源，90平米以內(nèi)的樓盤少之又少。

從政策，金融、新房方面都在支持現(xiàn)有業(yè)主的置換改善，可見這一群體是主要的購房者，也是每個(gè)月成交的中堅(jiān)力量，不論是新房還是二手房，置換群體都得到比較大的支持。

賣掉老破小，改善是最佳選擇

當(dāng)一個(gè)家庭對學(xué)區(qū)教育已經(jīng)沒有需求的時(shí)候，賣掉老破舊的房子，改善至好又新的小區(qū)已經(jīng)成為當(dāng)下的主力。

成交的這位阿姨就是把劃片溫泉小60平米的學(xué)區(qū)房賣掉，買到左海公園旁的融僑三區(qū)的電梯房，學(xué)區(qū)房的單價(jià)3.5萬每平米，融僑三區(qū)的電梯房卻只有1.95萬/平米，住房面積直接從60平米提升到了115平米。生活商圈沒有發(fā)生太大的變化，依然還在鼓樓區(qū)，但是小區(qū)，套內(nèi)面積，電梯都得到了大幅度的提升，同樣的價(jià)格換一套更好的房子。

市中心選擇市中心，是不想改變生活環(huán)境，仍然可以享受到鼓樓區(qū)的所有配套，只不過小區(qū)的環(huán)境還沒有外圍新樓盤那么新。當(dāng)然，東二環(huán)，南二環(huán)，金山也是稀釋市中心置換業(yè)主的主要地方，因?yàn)楦Ｖ莸牡罔F不斷通車，交通開始變得更加便利，每個(gè)板塊還有強(qiáng)有力的商業(yè)支撐，滿足了生活的基本配套，卻能住上更好的小區(qū)。

因此，賣掉老破舊的房子，置換到東二環(huán)，南二環(huán)，金山的群體也在不斷的增加。

關(guān)于置換的一些方式和方法，如何進(jìn)行順利的過渡也是眾多置換群體需要考慮到的問題。賣房的價(jià)格如何定價(jià)？是否要多次搬家與租房？置換的時(shí)間需要多久？買不到適合自己的房子怎么辦？

這些都會成為置換群體靠在內(nèi)的問題，而我給出的建議較為簡單，九個(gè)字總結(jié)：

先看房，再賣房，后買房！

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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