根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”，用于產(chǎn)權(quán)置換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)置換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

　　按照上述的法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，評(píng)估報(bào)告可是直接用于給予被征收人補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，所以，評(píng)估報(bào)告在征地拆遷中是非常重要的一份文件，尤其是對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)。之所以這么說(shuō)，就是因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告直接影響著被征收人最終能拿到多少補(bǔ)償。所以，凱諾律師提醒大家，在房屋評(píng)估階段被征收人一定要格外地注意，該參與其中的一定要積極地參與到其中，該自己做決定的一定要自己做決定，比如說(shuō)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，萬(wàn)不可將所有的權(quán)利都交給征收方，這樣可能并不利于被征收人。

　　一般情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估后，需要及時(shí)地出具評(píng)估報(bào)告，并將評(píng)估報(bào)告轉(zhuǎn)交給房屋征收部門(mén)，再由征收部門(mén)將分戶(hù)評(píng)估報(bào)告依法及時(shí)地送達(dá)給被征收人。不過(guò)，實(shí)踐中，我們多數(shù)被征收人在收到評(píng)估報(bào)告后，通常都會(huì)覺(jué)得評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)果不合理，所以，在此之后便就拒絕與征收方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并搬遷。

　　可有的征收方為了推進(jìn)征收工作，往往在與被征收人就補(bǔ)償事宜一直協(xié)商不下來(lái)的情況下，便會(huì)針對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定，按理說(shuō)，依據(jù)補(bǔ)償安置方案作出補(bǔ)償決定也是法定程序，但是補(bǔ)償決定的作出也不是想什么時(shí)候作出就能什么時(shí)間作出的，補(bǔ)償決定的作出仍然不能違背相關(guān)的征收原則。

　　然而實(shí)踐過(guò)程中經(jīng)常有被征收人反映說(shuō)，補(bǔ)償決定的作出時(shí)間往往比評(píng)估報(bào)告、補(bǔ)償安置方案作出的時(shí)間要晚好幾年，也就是在評(píng)估報(bào)告出具幾年后，極個(gè)別的征收方為了繼續(xù)推進(jìn)征收工作，便才針對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定，要求被征收人及時(shí)地搬遷，交出土地。那么，評(píng)估報(bào)告出具幾年后，相關(guān)部門(mén)為了推進(jìn)征收工作才針對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定是否合理呢？下面我們就這個(gè)問(wèn)題來(lái)為大家淺析一下

　　首先我們先來(lái)看看評(píng)估被征收房屋價(jià)值的時(shí)點(diǎn)，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　所謂地被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

　　也就是說(shuō)，被征收房屋價(jià)值的評(píng)估應(yīng)當(dāng)是以作出房屋征收決定公告之日時(shí)的被征收房屋周邊市場(chǎng)價(jià)格作為參考進(jìn)行評(píng)估，如果房屋征收決定作出之日時(shí)的周邊市場(chǎng)價(jià)格為5000，那么原則上來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)要參考這個(gè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，如果明顯低于這一價(jià)格，那對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)則是很不利的，此時(shí)廣大被征收人一定要提高警惕，避免自己的合法權(quán)益被侵害。

　　其次，關(guān)于評(píng)估報(bào)告的有效期限，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，不得超過(guò)一年。

　　那也就是說(shuō)，評(píng)估報(bào)告的有效期限只有一年，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告后應(yīng)當(dāng)要馬上轉(zhuǎn)交給房屋征收部門(mén)，同時(shí)房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)要盡快將分戶(hù)評(píng)估報(bào)告送達(dá)至被征收人，以保障被征收人申請(qǐng)復(fù)核和鑒定的權(quán)利。

　　如果評(píng)估機(jī)構(gòu)或是房屋征收部門(mén)在作出評(píng)估報(bào)告或是收到評(píng)估報(bào)告之后，未及時(shí)轉(zhuǎn)交給被征收人，直至兩年多后才送達(dá)給被征收人，并且還依據(jù)這樣的一份評(píng)估報(bào)告針對(duì)被征收人作出了補(bǔ)償決定等，這顯然侵害了被征收人申請(qǐng)復(fù)核或是鑒定的權(quán)利，顯然侵害了被征收人的合法權(quán)益。

　　當(dāng)然了，即使評(píng)估報(bào)告有依法及時(shí)地轉(zhuǎn)交給被征收人，但是在被征收人拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，拒絕搬遷的情況下，相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，與被征收人馬上簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，沒(méi)有針對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定，而是在時(shí)隔兩三年以后，才針對(duì)被征收人作出補(bǔ)償決定，那同樣也是不利于被征收人的，同樣也是侵害被征收人合法權(quán)益的行為。

　　想必大家都知道，這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)非常的大，如果相關(guān)部門(mén)在作出房屋征收補(bǔ)償決定時(shí)，沒(méi)有考慮到被征收房屋周邊市場(chǎng)價(jià)格上漲的情況，那么就很容易讓被征收人自己承擔(dān)該期間房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以，凱諾律師最后在這里要提醒大家，在遇到房屋拆遷、土地征收以后，倘若相關(guān)部門(mén)在對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估后，自己遲遲都沒(méi)有拿到評(píng)估報(bào)告，或是相關(guān)部門(mén)遲遲沒(méi)有針對(duì)自己作出補(bǔ)償決定，直至好多年以后，相關(guān)部門(mén)才依據(jù)評(píng)估報(bào)告，補(bǔ)償安置方案作出補(bǔ)償決定，這顯然是違反了公平補(bǔ)償原則，此時(shí)，作為被征收人一定要及時(shí)地咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，馬上收集相關(guān)的證據(jù)材料，如果有必要，可以在專(zhuān)業(yè)律師的幫助下，盡快啟動(dòng)法律程序依法維護(hù)自己的權(quán)益。