【編者按】“交付力”就是房企硬實(shí)力。從中央到地方，從監(jiān)管部門(mén)到企業(yè)，一場(chǎng)上下齊動(dòng)的“保交樓”戰(zhàn)役正在打響。搜狐焦點(diǎn)、焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、焦點(diǎn)新媒體特別策劃《交付美好——2022房地產(chǎn)企業(yè)“交付力”紀(jì)實(shí)》，開(kāi)啟美好交付季。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

無(wú)論是盈利預(yù)警，還是陸續(xù)推出的半年報(bào)，外界對(duì)其展現(xiàn)的內(nèi)容實(shí)際早有預(yù)估，在地產(chǎn)行業(yè)低迷之下，還能實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企，鳳毛麟角。

在這樣的共識(shí)下，審視房企的舊標(biāo)準(zhǔn)正在被打破，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利能力成次要，“保交樓”成為房企新的信譽(yù)度和生命線，保交付套數(shù)成為首要新指標(biāo)，為越來(lái)越多房企披露的重點(diǎn)所在，也關(guān)乎維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

8月19日，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

AMC紓困地產(chǎn)也呈加速狀態(tài)，特別是在728政治局會(huì)議明確“保交樓”基調(diào)后，地方性AMC也開(kāi)始入場(chǎng)，典型如鄭州、江蘇等地方AMC設(shè)立紓困基金參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，我國(guó)全國(guó)性 AMC共有5家，注冊(cè)地均在北京，分別為：中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方、中國(guó)信達(dá)、中國(guó)銀河。地方 AMC均于2014 年之后獲批，截至 2022 年 3 月，地方性 AMC共有59家。

在這場(chǎng)“保交樓”攻堅(jiān)仗中，它們已經(jīng)成為了一股不可忽視的生力軍。

紓困地產(chǎn)，全國(guó)性AMC是主力

在以往的周期中，AMC充當(dāng)?shù)母嗍恰巴苿?dòng)債務(wù)展期、注資”的角色；但在這一輪周期中，無(wú)論是參與范圍還是力度上，都有所加大。

過(guò)去AMC主要是從銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和出險(xiǎn)房企處收購(gòu)不良資產(chǎn)，主要集中在一些中小型房企，如今AMC是更直接、更大范圍地參與出險(xiǎn)房企債務(wù)化解，當(dāng)中不乏一些規(guī)模房企。

從年初1月金融監(jiān)管部門(mén)召集幾家全國(guó)性AMC開(kāi)會(huì)，研究其參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)，到2月銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)，要求持牌AMC們助力化解包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的因素導(dǎo)致的相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)工作，拉開(kāi)了本輪周期AMC紓困地產(chǎn)的序幕。

中國(guó)東方資產(chǎn)3月成功發(fā)行100億元債券，成為首家發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)也相繼跟進(jìn)發(fā)行同等規(guī)模金融債，正式開(kāi)啟了AMC介入地產(chǎn)債務(wù)的化解工作。

進(jìn)入4月，央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)舉行專(zhuān)題會(huì)議，議題是不良資產(chǎn)處置和房企紓困，首批參會(huì)的12家房企包括世茂、中梁、綠地、中南、奧園、恒大、融創(chuàng)、榮盛、陽(yáng)光城、融信、佳兆業(yè)及富力。

從信達(dá)資產(chǎn)副總裁趙立民加入恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)，到佳兆業(yè)、招商蛇口與長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署框架協(xié)議，再到華融和地方國(guó)資在項(xiàng)目并購(gòu)、資產(chǎn)盤(pán)活等方面與中南建設(shè)展開(kāi)合作，以及信達(dá)香港入場(chǎng)紓困佳源國(guó)際，AMC紓困名單不斷拉長(zhǎng)，花樣年、融創(chuàng)、世茂、泰禾等越來(lái)越多出險(xiǎn)房企與AMC洽談合作。

5月以來(lái)，中國(guó)華融先后與中南建設(shè)、新華聯(lián)集團(tuán)、陽(yáng)光龍凈集團(tuán)（陽(yáng)光城母公司）簽署紓困框架協(xié)議，開(kāi)展保交樓、爛尾樓盤(pán)活等合作全面參與推動(dòng)重組紓困。

8月16日，中國(guó)華融稱(chēng)為支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，已成立工作專(zhuān)班參與市場(chǎng)化“保交樓”工作，運(yùn)用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等特色工具箱，通過(guò)“法律隔離、實(shí)質(zhì)管控、封閉運(yùn)行、重組盤(pán)活”等模式，助力受困房企盤(pán)活存量、重組資產(chǎn)、優(yōu)化布局。

AMC紓困地產(chǎn)呈加速狀態(tài)，但參與的基本是全國(guó)性AMC，主要集中于四大AMC，分別是中國(guó)華融、中國(guó)長(zhǎng)城、中國(guó)東方和中國(guó)信達(dá)，是目前AMC陣營(yíng)紓困地產(chǎn)的主力，地方性AMC參與度很低。

地方性AMC入場(chǎng)，設(shè)立紓困基金

但在全國(guó)“斷貸”事件發(fā)生后，728政治局會(huì)議明確“保交樓”基調(diào)、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)支持地方做好“保交樓”工作后，全國(guó)多城推進(jìn)“保交樓”，鄭州、江蘇等地方AMC開(kāi)始參與房企紓困工作并成立紓困基金，開(kāi)始入場(chǎng)。

8月5日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模為100億，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等紓困工作，成為7月初全國(guó)爛尾樓業(yè)主斷供風(fēng)波以來(lái)，首個(gè)落地的地方性地產(chǎn)紓困基金。

中銀證券認(rèn)為，鄭州停貸風(fēng)波是地方AMC介入的導(dǎo)火索。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截至7月19 日，全國(guó)已有313個(gè)項(xiàng)目業(yè)主集體發(fā)布停貸告知書(shū)，覆蓋26省、97個(gè)城市，鄭州是涉及項(xiàng)目最多的城市，占比13%。河南、湖南、湖北、河北、陜西等省份項(xiàng)目數(shù)量較多，分別為62、32、25、22、21 個(gè)，其認(rèn)為以上省份或存在明顯的房企紓困需求，地方AMC 介入的可能性較大。

一個(gè)星期后，又一家地方性AMC入場(chǎng)，江蘇資產(chǎn)與中南集團(tuán)簽署合作框架協(xié)議，共同設(shè)立規(guī)模人民幣20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南集團(tuán)及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。

在此期間，中房協(xié)與浙江房協(xié)亦在杭州聯(lián)合主辦“房地產(chǎn)紓困項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接商洽會(huì)”，組織紓困項(xiàng)目企業(yè)代表與金融機(jī)構(gòu)、有意兼并重組、合作發(fā)展解決項(xiàng)目困難的企業(yè)開(kāi)展對(duì)接交流。

根據(jù)國(guó)金證券推測(cè)，預(yù)計(jì)后續(xù)地方政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)將聯(lián)合協(xié)同保障竣工交付，因?yàn)閱畏降氖侄谓鉀Q風(fēng)險(xiǎn)難以有成效。同時(shí)預(yù)計(jì)在供給側(cè)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金集中解決爛尾樓問(wèn)題是大概率事件。

在全國(guó)性AMC領(lǐng)頭之下，更多地方AMC有望參與。對(duì)比來(lái)看，全國(guó)AMC可在全國(guó)范圍內(nèi)總對(duì)總的接項(xiàng)目，地方AMC雖受限在所在省市對(duì)接項(xiàng)目，在資金、規(guī)模等方面有差距，但具有無(wú)可比擬的地緣優(yōu)勢(shì)，對(duì)所在區(qū)域的企業(yè)更熟悉，與當(dāng)?shù)卣?lián)系也更緊密。

如今，它們正在以多元化的模式加速入場(chǎng)。