拿地不到40天，越秀在石景山蘋果園拿的生地，已經(jīng)煮成熟飯了。

案名叫「越秀天玥」。

過(guò)去一個(gè)月，越秀天玥從案名到戶型和價(jià)格，再到建筑和景觀方案，已經(jīng)全部敲定，并且報(bào)規(guī)公示。

后臺(tái)有讀者讓我們?cè)陂L(zhǎng)安譽(yù)開(kāi)盤前，聊聊越秀天玥，我們有以下五點(diǎn)看法：

1，越秀天玥這次的產(chǎn)品，一定是是“倉(cāng)促”的。

先申明一下，“倉(cāng)促“和產(chǎn)品力無(wú)關(guān)，只是為了趕工期，開(kāi)發(fā)商的一種手段。

為什么這么肯定越秀天玥是倉(cāng)促的。

了解開(kāi)發(fā)商流程的朋友會(huì)知道，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤，有很多流程，包括關(guān)鍵，一級(jí)，二級(jí)，大大小小一共85個(gè)的節(jié)點(diǎn)。

前期節(jié)點(diǎn)包括定位會(huì)，報(bào)建審批，工規(guī)和預(yù)售證。

定位會(huì)是項(xiàng)目的燈塔，項(xiàng)目賣什么？賣給誰(shuí)白領(lǐng)還是中產(chǎn)？賣多少錢合適？

這些問(wèn)題都會(huì)在定位會(huì)上解決。

一般來(lái)說(shuō)，定位會(huì)從初稿經(jīng)過(guò)層層匯報(bào)，需要20天。

定位會(huì)結(jié)束了，需要設(shè)計(jì)方案。

一個(gè)樓盤的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，從設(shè)計(jì)到匯報(bào)再到調(diào)整，需要30天。

方案定了就是報(bào)規(guī)審批，拿工規(guī)證。

審批階段是唯一一個(gè)開(kāi)發(fā)商不掌握主動(dòng)權(quán)的環(huán)節(jié)，一份建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批周期是24天，可以三天辦出，也可以三禮拜辦出。

以上就是三個(gè)一級(jí)節(jié)點(diǎn)，需要七八十天。

然而，越秀天玥不到40天，就完成了以上流程，很簡(jiǎn)單可以推斷出三件事：

第一，定位會(huì)“前置”，放在拿地前完成，拿地后調(diào)整即可實(shí)施，時(shí)間消耗3天即可。

第二設(shè)計(jì)方面，套圖紙。

我看了一下，這次越秀天玥的設(shè)計(jì)方是廣州城建設(shè)計(jì)院，和越秀的御用設(shè)計(jì)院。

設(shè)計(jì)院只需要把素材庫(kù)里的往期方案直接套進(jìn)項(xiàng)目，修改下參數(shù)就搞定了。

這次越秀天玥能做到如此神速，奧秘就在于此。

2，越秀天玥的快，是為了和長(zhǎng)安譽(yù)正面競(jìng)爭(zhēng)。

還有三天，距離越秀天玥不到4公里的古城板塊的中海長(zhǎng)安譽(yù)就開(kāi)盤了。

越秀天玥指導(dǎo)價(jià)7.48萬(wàn)/平，中海長(zhǎng)安譽(yù)7.58萬(wàn)/平，價(jià)差不大。長(zhǎng)安譽(yù)有城市界面，越秀天玥有雙軌配套，還是有的一拼的。

買房人肯定有所重合。

這種火箭般的速度，讓越秀多了一些機(jī)會(huì)。

比如，我們一位準(zhǔn)備下手長(zhǎng)安譽(yù)的讀者，在得到我們選房師同步的天玥最新情報(bào)后，決定再橫向?qū)Ρ纫幌隆?/p>

“可能會(huì)晚點(diǎn)付長(zhǎng)安譽(yù)的首付，給天玥一個(gè)機(jī)會(huì)?！?/p>

無(wú)疑，這位讀者的想法，也代表了一大群買房人。那么越秀天玥值得買房人等待么？從三個(gè)方面來(lái)看。

3，越秀天玥，地塊底色不錯(cuò)但戶配有些擰巴。

我去過(guò)這塊地的現(xiàn)場(chǎng)，丈量了一下地塊，東西長(zhǎng)177米，南北長(zhǎng)110米，地塊面寬進(jìn)深比達(dá)到了：

1.6

了解土地開(kāi)發(fā)會(huì)知道，面寬是一個(gè)樓盤的資源面，能拉多少拉多少。

1.6是一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的面寬比，相比之下長(zhǎng)安譽(yù)只有1.2左右。

但是，越秀天玥的地塊太小了，只能排布下6棟樓，再加上3.0的容積率，讓社區(qū)排布介于點(diǎn)陣式排布和行列式排布之間。

這樣一來(lái)，兩種排布的弊端，都會(huì)出現(xiàn)。（這兩種排布方式的選房要點(diǎn)，我們有詳細(xì)教程，文末加我們了解。）

面寬比的優(yōu)勢(shì)，地塊小的劣勢(shì)疊加之下，讓越秀天玥有一些擰巴。

這種擰巴，還會(huì)體現(xiàn)在另一個(gè)方面：

應(yīng)該有不少朋友看過(guò)越秀天玥的戶型配比了，有81平純南兩居，也有三面寬130四居。

表面看各種預(yù)算的買房人都照顧到了，但實(shí)際上戶型排布邏輯卻有些擰巴。

一般情況，如果社區(qū)里中有小戶型大戶型同時(shí)存在，大面積的戶型會(huì)占據(jù)小區(qū)最好的位置，避開(kāi)不利因素，匹配最大限度的面寬和景觀資源。

這樣，才會(huì)讓買房人錢花的物有所值。

但越秀天玥的排布，不完全是這樣，這樣一來(lái)，給了小戶型套利空間，大戶型可能會(huì)吃暗虧，這些等我們拿到最新排布，再跟大家私下分享。

4，越秀天玥，值得期待的可能是園林和外立面。

本來(lái)這么小的地塊，園林是沒(méi)有什么值得期待的，因?yàn)榻o景觀設(shè)計(jì)師的空間不大，但這次天玥的園林，雖然沒(méi)有預(yù)算和時(shí)間，去邀請(qǐng)swa這樣的國(guó)際一線大牌設(shè)計(jì)，但也是行業(yè)內(nèi)不錯(cuò)的設(shè)計(jì)院，廣州資深的設(shè)計(jì)院城建設(shè)計(jì)院做的。

他們之前做的和樾府系列產(chǎn)品，我去考察交流的時(shí)候見(jiàn)識(shí)過(guò)，當(dāng)時(shí)的“云棲六境”，給我留下深刻印象，我覺(jué)得這次越秀天玥想要在北京樓市站穩(wěn)腳跟，園林必然不會(huì)差于和樾府系列。

并且，越秀這家國(guó)企之前在龍湖的五維園林基礎(chǔ)上，提出了“五感”景觀，從視、聽(tīng)、嗅、觸、味等維度去做考量，我認(rèn)為這次在越秀天玥的產(chǎn)品上，都能看到。

建筑也是一樣的情況。

這次越秀天玥的外立面，如果細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，和越秀在昌平朱辛莊的越秀星樾項(xiàng)目，很類似。

這就印證了我前面說(shuō)到的存在“套圖紙”的情況。

但這不重要，重要的外立面的選擇，按照這份效果圖，越秀天玥的外立面，大概率能突破真石漆的配置，上到玻璃幕墻，鋁板等金屬質(zhì)感的建筑材料。

這樣，越秀天玥才有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。

總結(jié)一下，這次越秀天玥的產(chǎn)品，從腳跟到腦門都透露出“倉(cāng)促”二字，但這套熟練的流水線作業(yè)，讓不少帝都的開(kāi)發(fā)商同行詫異，一位報(bào)建口的地產(chǎn)人告訴我：

“有被這家南方來(lái)的開(kāi)發(fā)商卷到”。

但產(chǎn)品力能不能卷到北京的開(kāi)發(fā)商，等我們之后繼續(xù)拆解