這幾年，“免費(fèi)送房”一直是燕郊樓市最大的噱頭。

房子真的免費(fèi)送嗎？實(shí)際上大家心里都清楚，這只是一種賣房的手段。

因?yàn)橘徺I者需要繳納房主剩余房貸以及過戶的各種費(fèi)用，算下來其實(shí)不比買新房便宜。

之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，那是因?yàn)檫^去幾年瘋漲的燕郊樓市得到了市場的糾正，那些高位買入的購房者才真正領(lǐng)略到了原來房價也是會下跌的。

為了拯救跌成負(fù)資產(chǎn)的房子，擺脫每月還貸的壓力，所以每隔一段時間，市場就會炒作一波燕郊。但從整體結(jié)果來看收效甚微。

這不，近期又有一則“燕郊落戶放開”的消息又在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

消息出現(xiàn)之后，燕郊的賣家和部分房產(chǎn)中介又忙活了起來。經(jīng)過媒體的反復(fù)核實(shí)，跟相關(guān)部門的工作反復(fù)確認(rèn)，得到的答案是“目前燕郊的落戶政策是有房本且房屋是住宅性質(zhì)就可以落戶。”

換句話說，落戶開放政策一定程度上是放開的，但并非完全放開，因?yàn)槟壳把嘟家廊粓?zhí)行比較嚴(yán)格的限購政策，非本地的居民家庭只能買一套住宅，且要連續(xù)繳納三年的社保。

當(dāng)然很多人關(guān)心這個問題并不是因?yàn)檠嘟颊娴哪懿荒苈鋺簦欠孔邮菈蚰苜u掉。

那么，燕郊落戶政策新政之后，未來幾年房價會不會重拾升勢？房價的水平還會不會漲到巔峰的水平？

我認(rèn)為，回暖肯定是會回暖，但肯定不會幅度過大，更不可能回到最高的位置。因此，抱有這個想法的人應(yīng)該打消幻想了。

房地產(chǎn)作為一個周期性行業(yè)，過去的二三十年里，一直上漲的房價讓絕大部分人產(chǎn)生了錯覺——房價只漲不跌。

但是現(xiàn)實(shí)情況是，北方的一些城市樓市這幾年拐點(diǎn)已經(jīng)來到，有些城市也花費(fèi)了大量的力氣去引進(jìn)人才，但收效甚微。

短期來看，房價的確受到很多因素的影響，但長期來看，支撐房價大的因素的只能是城市流入人口以及就業(yè)機(jī)會。

對于大部分三四線城市而言，目前的房價確實(shí)是虛高的。這些城市，沒有豐富的就業(yè)機(jī)會，人口大多呈現(xiàn)出凈流出的態(tài)勢，普遍收入均在3000元—4000元左右。但房價則都在10000元/平米以上，很顯然從收入比上判斷這顯然是不合理的。

在城市化的進(jìn)程當(dāng)中，溢價存在是一種合理的現(xiàn)象，但也僅僅保持在合理的范圍內(nèi)，動輒一倍的漲幅這不是溢價而是炒作。

另外2017年之后，一些頭部大型房企涌入三四線城市直接導(dǎo)致了房價的跳漲，這也直接消滅了全國樓市最后的洼地。但2019年之后一些大房企受制于“三道紅線”等因素的影響，放慢了高周轉(zhuǎn)的步伐，部分三四線城市直接開始高位橫盤。

從長遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為房價的高低一定會和當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氤收嚓P(guān)，這點(diǎn)也并非信口開河。

2020年，我國的新房銷售面積為17億平米。近期，融創(chuàng)2020年業(yè)績說明會上，孫宏斌就預(yù)言預(yù)計(jì)今年的新房銷售面積一定會破18億平米，也就是說實(shí)際上每年的新房銷售面積還在增加，樓市向上的整體大趨勢還要持續(xù)一段時間。

所以，在這個階段內(nèi)，樓市不會有明顯的下跌，但趨勢一旦形成，就很難扭轉(zhuǎn)，例如燕郊樓市。

可能有很多人認(rèn)為放開落戶條件后，燕郊樓市必漲。但需考慮到一個實(shí)際因素，即全國樓市處于上漲的趨勢，或者周邊的樓市依然處于上漲的趨勢。

當(dāng)下北京樓市、天津樓市明顯已經(jīng)沒有大幅上漲的空間了，主體都沒有空間了，周邊的樓市怎么可能還會有空間？

其實(shí)不止燕郊，深圳周邊的惠州也是一個深刻的例子。當(dāng)年深圳房價大幅上漲之后，惠州的樓市也迎來了一波高潮，但五年過去了很多人買了惠州的房子不僅沒有升值，而且還出現(xiàn)了一定程度的下跌。

所以買房時，一定要考慮城市的人口以及就業(yè)情況，這是支撐房價的核心邏輯，作為商品，雖然我們房子附加了很多額外的條件，但總體而言它還是商品。

最后，出生率問題也是我們要考慮的重要問題。連年下降的出生率實(shí)際上已經(jīng)給高房價敲響了警鐘，未來年輕人越來越少，對房子的需求自然就不會那么大了，當(dāng)大家都沒有需求時，房價還怎么保持？

所以，不要迷信房價一直漲，只是拐點(diǎn)未到。房子作為特殊商品，交易不頻繁，時間跨度較長，一旦趨勢出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，那么你想出手可能就真的出不掉了。