十年來北京樓市最重磅新政來了!
2023年12月14日,在漫天飛雪里,北京樓市新政出臺。
此次新政涉及到首付比例、貸款利率、貸款年限、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等多個(gè)方面。
這也是繼2023年9月1日北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后又一重磅調(diào)整,給北京微冷的樓市加了一把火。
本文就給粉絲們做詳細(xì)的解讀。
新政總覽
北京12.14政策原文
此次新政由北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局、中國人民銀行北京市分行、國家金融管理總局北京監(jiān)督局、北京住房公積金管理中心五大部門聯(lián)合發(fā)布。
這將是10年來北京市最大力度的樓市調(diào)整政策,將載入北京樓市的歷史。如果說9月1 日的認(rèn)房不認(rèn)貸政策是對樓市的松綁,那么這次新政就是對樓市行情的助推。
下調(diào)首付比例
新政在首付比例上有了大幅的調(diào)整,首套首付比例無論是普宅還是非普都下調(diào)到了30%。二套首付比例也不再區(qū)分普宅與非普,城六區(qū)下調(diào)到50%,非城六區(qū)調(diào)整到40%。
很大程度上降低了購房的門檻,加大的撬動房產(chǎn)的金融杠桿。無論是剛需、剛改還是改善群體的購買能力都有了很大的提升。
對城六區(qū)和非城六區(qū)的區(qū)別對待是促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解,更好的促進(jìn)各個(gè)區(qū)域平衡發(fā)展。
以首套總房款500萬為例,調(diào)整之前40%的首付比例,首付需要200萬,調(diào)整之后150萬首付就夠了;或者調(diào)整首套首付200萬最高只能買500萬的房產(chǎn),調(diào)整后就可以撬動666萬的房產(chǎn)了。
再以城六區(qū)二套總房款1000萬為例,調(diào)整前首付需要800萬,調(diào)整后500萬首付即可;或者調(diào)整之前二套首付800萬最高只能買1000萬的房產(chǎn),調(diào)整后就可以撬動1600萬的房產(chǎn)了。
阿基米德說過,給我一個(gè)支點(diǎn),我就可以撬動地球,杠桿原理在樓市同樣適用。首付比例的下調(diào),能夠很大程度上促進(jìn)購買力的釋放。
下調(diào)貸款利率
如果說下調(diào)首付是降低購房的門檻,那么下調(diào)利率才是真正降低購房成本。
首套貸款利率從4.75%下調(diào)至城六區(qū)4.3%,非城六區(qū)4.2%;二套貸款利率從5.25%下調(diào)至城六區(qū)4.8%,非城六區(qū)4.75%。
利率調(diào)整后,房貸200萬,還款30年,無論首套還是二套,總利息支出可節(jié)省20萬左右,月供減少500元左右。購買非城六區(qū)的房產(chǎn)還要再省一些。著實(shí)減輕了購房家庭的利息負(fù)擔(dān)和月供壓力。
購房利息成本的降低,也能進(jìn)一步促進(jìn)樓市的購買力。
此次調(diào)整針對的是商業(yè)銀行新發(fā)放的房屋貸款,新政之前的貸款利率暫時(shí)不在調(diào)整范圍內(nèi)。
貸款年限重回30年
新政將貸款的最高年限也從25年調(diào)整為30年,重新回到最初的標(biāo)準(zhǔn),也和全國的標(biāo)準(zhǔn)一致了。
貸款200萬,25年和30年的月供大概差了1000元左右,實(shí)際的意義是在拿時(shí)間換空間。
調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)
北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布的,到目前為止已經(jīng)執(zhí)行了9年,早已和北京當(dāng)下的實(shí)際房屋價(jià)格脫鉤。此次北京根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況,對普宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。
單套房產(chǎn)建筑面積由原來的140平米上調(diào)至144平米。不再以房屋總價(jià)來定義普宅與非普,調(diào)整后以環(huán)路單價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來定義。
五環(huán)以內(nèi)符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋單價(jià)為8.5萬元/平米;五環(huán)到六環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為6.5萬元/平米;六環(huán)外達(dá)標(biāo)的房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4.5萬元/平米。
調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)接近區(qū)域內(nèi)的實(shí)際成交價(jià)格,核心意義是讓二手房的交易稅費(fèi)成本大大降低,同時(shí)讓二手房的貸款額度大幅提升,對二手房市場是最大的利好。一二手同源,二手房市場活躍了,業(yè)主能夠順時(shí)順利置換,一手新房自然市場更加向好。
房住不炒依然出現(xiàn)在文件的開頭,新政的目的是將房地產(chǎn)行業(yè)拉入正常的軌道中來,房地產(chǎn)市場活躍了,全盤經(jīng)濟(jì)也就活了。
新政后的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、還有已經(jīng)成交的購房者或者業(yè)主應(yīng)該會忙亂一段時(shí)間,因?yàn)樾抡赘侗壤恼{(diào)整,退首付、加貸款、改合同甚至是小房換大房的情況大概率都會發(fā)生。
新政后的房地產(chǎn)市場一定是在做增量的,但市場兩極分化的形勢已經(jīng)行成,不可逆轉(zhuǎn),二八定律一直適用,普漲普跌的情況很難出現(xiàn)。如何在20%甚至更少的房產(chǎn)項(xiàng)目中做優(yōu)選,是高難度的技術(shù)活,也是馬老師幫選房的核心業(yè)務(wù)。
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