征收集體土地，必須要向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，在獲得批準(zhǔn)征收土地的文件后，擬申請(qǐng)征收土地的征收方才可以展開(kāi)具體的征收工作。但是，申請(qǐng)征收土地也是有條件的，只有在滿(mǎn)足了必要條件之后，那么才可以獲得有關(guān)部門(mén)批復(fù)的土地征收文件，即征地批復(fù)。那么申請(qǐng)征收土地的必要條件是什么呢？

　　《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》中對(duì)此做出了詳細(xì)的規(guī)定。擬申請(qǐng)征收土地的，首先需在擬征收范圍內(nèi)發(fā)布土地征收預(yù)公告，告知大家征收范圍、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方式、社會(huì)保障等事項(xiàng)，開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，征求老百姓的意見(jiàn)。

　　其次，依據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，制定征地補(bǔ)償安置方案。

　　如果多數(shù)被征收人對(duì)補(bǔ)償安置方案不滿(mǎn)意，還需要舉行聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)的情況修改補(bǔ)償安置方案并公告。征地補(bǔ)償安置公告應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明辦理補(bǔ)償?shù)怯浀姆绞胶推谙?，以及反饋渠道等?nèi)容。

　　通過(guò)聽(tīng)證會(huì)等情況確定征地補(bǔ)償安置方案后，需要盡快與土地所有權(quán)人、使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

　　在完成上述前期征收工作后，相關(guān)部門(mén)方可提出征收土地申請(qǐng)。

　　比如根據(jù)《浙江省土地管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定及《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定，征收土地預(yù)公告、土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、征地補(bǔ)償安置公告、征地補(bǔ)償?shù)怯浐驼鞯匮a(bǔ)償安置協(xié)議簽訂等前期工作完成后，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府方可提出土地征收申請(qǐng)，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

　　不過(guò)，在申請(qǐng)征收土地期間，往往會(huì)發(fā)生很多的問(wèn)題，比如被征收人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿(mǎn)意，只有個(gè)別被征收人未簽訂補(bǔ)償協(xié)議等，那么遇到這些問(wèn)題應(yīng)當(dāng)怎么解決呢？

　　其實(shí)，實(shí)踐中，被征收人對(duì)補(bǔ)償不滿(mǎn)意是常有的事，但是有個(gè)別征收方在與被征收人未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，為了推進(jìn)征收工作，往往會(huì)采取各種逼遷手段，強(qiáng)迫被征收人搬遷，比如對(duì)被征收房屋實(shí)施斷水、斷電，將被征收房屋認(rèn)定為違法建筑強(qiáng)拆等。

　　但是上述這幾種行為幾乎都是不合法的。那么征收人應(yīng)當(dāng)如何做才合法呢？《浙江省土地管理?xiàng)l例》第43條第3款規(guī)定從操作層面解決了這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)《浙江省土地管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，擬被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理補(bǔ)償?shù)怯浀?，相關(guān)信息按照土地現(xiàn)狀調(diào)查公示結(jié)果確定。辦理補(bǔ)償?shù)怯浀臋C(jī)構(gòu)可以委托公證機(jī)構(gòu)對(duì)登記情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。

　　根據(jù)《江西省征收土地管理辦法》第二十條規(guī)定，對(duì)個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在征收土地公告發(fā)布之日起四十五日內(nèi)，依據(jù)土地現(xiàn)狀調(diào)查公示結(jié)果、征地補(bǔ)償安置方案、補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果等，作出征收土地補(bǔ)償安置決定并送達(dá)征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，依法組織實(shí)施。

　　看了上述的法律規(guī)定，相信大家都明白了，未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下，征收方需要依據(jù)土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果等確定，或是對(duì)被征收人作出征地補(bǔ)償安置決定。不過(guò)，凱諾律師這里需要提醒大家，不管如何，如果對(duì)補(bǔ)償滿(mǎn)意，作為被征收人千萬(wàn)不能坐以待斃，需要及時(shí)地咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，然后在專(zhuān)業(yè)律師的幫助下找到征收方的違法點(diǎn)，從而維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　另外就是，申請(qǐng)征收土地需要先與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，這點(diǎn)大家都知道，但是只有絕大多數(shù)被征收人簽訂了補(bǔ)償協(xié)議，也就是說(shuō)只有達(dá)到了地方規(guī)定的簽約比例，那么才可以申請(qǐng)征收土地，如果絕大多數(shù)被征收人未簽訂補(bǔ)償協(xié)議，那么則很難獲得批準(zhǔn)，所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議自然也就無(wú)效。

　　根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范征收土地管理工作的意見(jiàn)》中的規(guī)定，被征地的所有權(quán)人、使用權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人應(yīng)按征地補(bǔ)償安置方案公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明等材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洸⒑炗喺鞯匮a(bǔ)償安置協(xié)議。簽訂協(xié)議的比例一般應(yīng)不低于使用權(quán)人總數(shù)的95%。

　　從立法背景資料判斷，新《土地管理法》立法本意是設(shè)置較高的簽約比例。一些省市對(duì)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償簽約比例有明確規(guī)定，如上海市規(guī)定在舊城區(qū)改建上確定的簽約比例不得低于80%。

　　總之，凱諾律師想要告訴大家的是，土地征收事關(guān)被征收人的切身利益，無(wú)論是何種形式的征收，只要補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，那么建議大家最好是別在預(yù)簽訂補(bǔ)償協(xié)議上簽字，否則一旦達(dá)到簽約比例，那么這份協(xié)議立即會(huì)產(chǎn)生法律效力，所以大家一定要格外地注意，避免造成重大損失。