當(dāng)我們還在猜測(cè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅何時(shí)試點(diǎn)落地時(shí)，日本已經(jīng)玩法升級(jí)了，宣布要搞空房稅了，到底啥操作，我們一探究竟。

大家好，我是謝暉。日本準(zhǔn)備要打著為不讓年輕人外流的口號(hào)變著花樣割韭菜了，就在3月26日，京都市政府宣布要在2026年起對(duì)京都市的空房和別墅征收“非居住住宅利活促進(jìn)稅”，用俗話來(lái)說(shuō)就是空房稅。人家京都市政府說(shuō)了，這個(gè)空房稅可以鼓勵(lì)大家出售或出租空置房屋，盤活存量房源和提升房屋供給量，因?yàn)榫┒歼@個(gè)地方對(duì)建筑物限高，住宅供應(yīng)量受限，所以房產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)推高。

仔細(xì)看了通知，這個(gè)新出的稅適用的范圍還挺廣，除空置房屋外，還適用于度假屋和沒(méi)有日常居住者的房屋，稅額根據(jù)房屋的價(jià)值和位置確定。所以京都的業(yè)主將來(lái)除了要繳納房產(chǎn)稅外，還需繳納空置房屋稅，預(yù)計(jì)稅負(fù)將增加1.5倍，只有估值較低的房屋和需要保存的老房子，比如在1950年以前修建的木造家屋，可以被免于征稅。

大家肯定很關(guān)心每年得收多少錢稅，拿一個(gè)60平米40年的公寓來(lái)說(shuō)，由于無(wú)法以理想的價(jià)格找到買家而被用作儲(chǔ)藏室，稅金大約為2.4萬(wàn)日元，大約是1253元人民幣。而對(duì)于一棟100平方米位于市中心的5年房齡的高層公寓，每年被用作度假屋的稅金約為93.9萬(wàn)日元，大約是4.9萬(wàn)人民幣。

京都市這個(gè)城市其實(shí)算日本的三線城市中的龍頭了，人口差不多在145萬(wàn)，但是房?jī)r(jià)確實(shí)還不低，均價(jià)在2.7萬(wàn)左右，中位均價(jià)為2.55萬(wàn)，一套100平的房子大概在270萬(wàn)左右，區(qū)區(qū)不到三百萬(wàn)的這個(gè)價(jià)格，都已經(jīng)嚇退了很多日本年輕人跑路了，看來(lái)日本小年輕的承受力還是弱了一點(diǎn)。

不過(guò)大家都知道，日本人都不怎么愿意怎么買房甚至不愿意繼承房子，是有背后很多原因的。拿日本房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，包含了固定資產(chǎn)稅加上都市計(jì)劃稅，兩者合稱固都稅，這是一種普稅，就是不管你是首套還是二套或者N套，都得每年交這個(gè)錢，而日本的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不同于國(guó)內(nèi)的50年或者70年，人家是永久產(chǎn)權(quán)，也就意味著，從你買入這套房之后，房產(chǎn)稅也會(huì)世世代代的遺傳下去。

具體稅率是多少呢，固定資產(chǎn)稅每年征收1.4%，都市計(jì)劃稅每年0.3%，加起來(lái)就要繳納1.7%的稅，看起來(lái)很高，但是實(shí)際還算好，一個(gè)是價(jià)格不是完全按市場(chǎng)價(jià)作為基數(shù)，而是日本政府給出的指導(dǎo)價(jià)，相對(duì)低一些；二是如果你自住的土地面積只要不超過(guò)200㎡，那么土地評(píng)估價(jià)就會(huì)給你個(gè)優(yōu)惠，只征收六分之一。所以，在東京的話，如果是公寓的話，實(shí)際的房產(chǎn)稅年稅率在0.2%-0.3%之間;如果是獨(dú)門獨(dú)戶、占地面積比較大的一戶建，那么年稅率在0.3%-0.35%之間，一套300萬(wàn)的房子，一年交個(gè)1萬(wàn)左右。

雖然日本人自己不買房了，但是很多國(guó)外人過(guò)去買啊，尤其是我們國(guó)內(nèi)的土豪和炒房客，因?yàn)榫┒歼@個(gè)地方就是旅游城市，但是受疫情的影響，2020年其旅游業(yè)收入同比下降了88%。京都市市長(zhǎng)曾表示，如果情況得不到好轉(zhuǎn)，該市或?qū)⒚媾R“十年內(nèi)破產(chǎn)”的危機(jī)。搞不到旅游錢了，那怎么辦？那就從有錢人手里薅羊毛。 很多海外投資客在日本買房后并沒(méi)有在這里居住，所以這些人就成別人了待宰的羔羊，因?yàn)槎窒胭u出去只能繼續(xù)找國(guó)外的接盤俠了，人日本國(guó)內(nèi)的年輕人根本不怎么買房了。

那這個(gè)空房稅對(duì)我們國(guó)內(nèi)有什么參考和影響嗎？首先咱們連房地產(chǎn)稅都還沒(méi)收，還在探索，但是近期一直在吹風(fēng)，包括原財(cái)政部部長(zhǎng)都發(fā)表了等經(jīng)濟(jì)正常增長(zhǎng)后，應(yīng)盡快開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的看法。但是業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)稅普遍的觀點(diǎn)，還是針對(duì)多套房業(yè)主采取累計(jì)制的方式進(jìn)行收取，目的是增加地方財(cái)政收入，填補(bǔ)土拍缺口，順帶打擊一下這么多年炒房的囂張氣焰。

但是如果要收空房稅，那就等同于把剛需的羊毛也要一起薅了，因?yàn)楹芏嗄贻p人現(xiàn)在是在老家有房空著，但是呢又在大城市租房，老家的房想租出去沒(méi)人租，賣的話又虧本不劃算，那就只有放著，如果一旦收空房稅了，那會(huì)有兩個(gè)結(jié)果，一個(gè)是大量年輕人回流老家居住生活；第二是老家的房子形成瘋狂降價(jià)，擠壓式出貨。那很多房子真就成燙手山芋了，誰(shuí)先賣掉誰(shuí)解脫。

所以大概率我們暫時(shí)不會(huì)一步跨過(guò)去，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅還是這么多年一直在準(zhǔn)備的事情，現(xiàn)在樓市的低迷，到處都是城投土拍托底，房?jī)r(jià)只能平穩(wěn)，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)再漲，那更多年輕人就會(huì)學(xué)習(xí)日本年輕人式的躺平，刷動(dòng)漫，看動(dòng)作電影，啃老等等，因?yàn)榭床坏綂^斗的意義，一輩子被一套房綁住為炒房客買單的操作很多人開(kāi)始抵制了。

所以按照節(jié)奏來(lái)說(shuō)，先把房地產(chǎn)稅收起來(lái)，試點(diǎn)完后看看市場(chǎng)的反應(yīng)，包括二手成交量、房租租金、土拍價(jià)格等維度是否有大的變化，當(dāng)然最重要的還是能收上來(lái)的具體金額，如果出現(xiàn)地方財(cái)政還是比較大的虧空后，可以進(jìn)一步安排收取空房稅用來(lái)作為補(bǔ)充，因?yàn)榇蟪鞘欣锟罩玫那闆r還是比較少，多數(shù)是一些小城市和旅游城市容易產(chǎn)生較多空置，國(guó)內(nèi)的專家也一定會(huì)去日本調(diào)研，學(xué)習(xí)能力是我們的強(qiáng)項(xiàng)。

以后想買房子賺錢更加難了，全球的很多城市對(duì)普通買房者來(lái)說(shuō)都慢慢沒(méi)機(jī)會(huì)了，以前國(guó)內(nèi)樓市大家普漲，幾乎隨便買套房都能賺錢，造福了一大批房企和炒房客?，F(xiàn)在呢，很多人還在幻想這一輪樓市能重新救起來(lái)重現(xiàn)爆漲輝煌，但是3月的情況打臉了，市場(chǎng)重新冷了下去，2月表演式的回暖沒(méi)有繼續(xù)出現(xiàn)，各地還在不斷出臺(tái)“除了降價(jià)以外的一切措施“，其實(shí)我建議哈，出放松政策就痛快一點(diǎn)，各地隔幾天發(fā)一個(gè)文真的挺累的，大家都知道你的底線，你也知道我們知道你的底線，但是就是要試探你的底線，最終不得不露出你的底線，有意思嗎？

炒房時(shí)代一去不復(fù)返了，00后們一定要堅(jiān)持住，10后們繼續(xù)好好讀書(shū)！Are you ok,thank you very much,下期再見(jiàn)！