昨夜，住建部部長(zhǎng)倪虹就“建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”與企業(yè)進(jìn)行深入交流。最值得注意的有一段話：進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

這自然被市場(chǎng)解讀成樓市超級(jí)大利好，“漲”聲再次響起！

理由有三：

首先，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，使更多的中低收入群體能夠參與其中。對(duì)于希望改善住房的家庭來(lái)說(shuō)，賣(mài)掉名下房產(chǎn)就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房，增加市場(chǎng)房產(chǎn)的流通。

其次，可以降低購(gòu)房者的貸款壓力，讓購(gòu)房者更容易支付貸款本息。尤其對(duì)于改善型的購(gòu)房者有好處，因?yàn)橹灰u(mài)了名下的房產(chǎn)，就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)房貸款了。

最后，可以推動(dòng)樓市的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。購(gòu)房人為了改善住房條件也會(huì)將現(xiàn)有住房出手，增加市場(chǎng)流通。

在有效激發(fā)市場(chǎng)需求這一層面，這些政策非常有效，房?jī)r(jià)能否順勢(shì)上漲，我們則還需要考慮幾個(gè)問(wèn)題：

第一個(gè)問(wèn)題，還有多少供給和需求？

截止2023年6月末，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模約為304.49萬(wàn)平，環(huán)比增加4%。去化周期方面，進(jìn)入2023年，市場(chǎng)活躍度先揚(yáng)后抑，隨著庫(kù)存量的上升以及去化速度的放緩，本月新房出清周期上升至14.76個(gè)月。

供應(yīng)量有所上升，但市場(chǎng)觀望情緒較濃，成交量環(huán)比下行。從價(jià)格變化來(lái)看，新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月上漲，同比漲幅連續(xù)三個(gè)月回升；二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)下滑，成交價(jià)格指數(shù)連續(xù)四個(gè)月下跌。

2020年至2023年6月廈門(mén)新建商品住宅庫(kù)存及去化周期情況

島內(nèi)主要以改善為主，湖里區(qū)，截至2023年上半年，存量住宅項(xiàng)目共40個(gè)，存量住宅總用地面積是107.13公頃，主要集中在湖里區(qū)東部。思明區(qū)，截至2023年上半年，存量住宅項(xiàng)目共17個(gè)，存量住宅總用地面積是79.68公頃，思明區(qū)西部商品房項(xiàng)目?jī)H有湖濱四里，其余為安置房/安商房項(xiàng)目或集中在思明區(qū)東部。

島外主要以剛需為主，同安區(qū)，存量住宅項(xiàng)目38個(gè)，存量住宅總用地面積是164.90公頃，總用地面積最多，目前連續(xù)兩次土拍流拍，去化壓力最大。翔安區(qū)，存量住宅項(xiàng)目30個(gè)，存量住宅總用地面積是97.69公頃，商品房庫(kù)存較多。集美區(qū)，存量住宅項(xiàng)目30個(gè)，存量住宅總用地面積是102.57公頃，商品房項(xiàng)目存量不多，更多為保障房等項(xiàng)目。海滄區(qū)，存量住宅項(xiàng)目26個(gè)，存量住宅總用地面積是79.16公頃，主要是集中在馬鑾灣一帶的商品房和保障房。

第二個(gè)問(wèn)題，企業(yè)/個(gè)人債務(wù)化解了嗎？

恒大地產(chǎn)“意外”公布2.4萬(wàn)億的債務(wù)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此類(lèi)問(wèn)題不會(huì)是個(gè)案，有很多房企在負(fù)債方面、盈利方面也有很大的問(wèn)題。而且很多問(wèn)題的化解，在最近三年內(nèi)都無(wú)法有效出清。

而恒大汽車(chē)負(fù)債總額超1800億元，停牌近16個(gè)月后復(fù)牌跌近70%，債權(quán)人（投資者）權(quán)益直接虧損70%。

由于股票關(guān)聯(lián)的高凈值人群更多，所以化解上市公司債務(wù)問(wèn)題相對(duì)更簡(jiǎn)單更直接，暴跌70%也只會(huì)影響到投資股票的這些有錢(qián)人，影響范圍很有限。

然而，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的家庭更多更復(fù)雜，我們根據(jù)2007年美國(guó)房產(chǎn)所有者杠桿率調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，越窮的家庭債務(wù)越大、房屋資產(chǎn)占總資產(chǎn)越多、對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)也最敏感。

這里還不包括買(mǎi)到爛尾樓的家庭。

從恒大地產(chǎn)公布的財(cái)報(bào)里可以了解到，恒大爛尾樓數(shù)量大約有162萬(wàn)套，至多有162萬(wàn)家庭受影響。

所以，房企債務(wù)（銀行債務(wù)）與家庭債務(wù)的化解就沒(méi)辦法直接而有效，從日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫化解債務(wù)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)用了5年時(shí)間，日本用了10多年。

美國(guó)化債的5年期間，房?jī)r(jià)是一路走跌，直到2012年才開(kāi)始逐漸恢復(fù)，過(guò)程很復(fù)雜，這里就不做展開(kāi)，我們只需要知道，這個(gè)是美國(guó)模式，打破重來(lái)，房?jī)r(jià)跌的很徹底，之后重回漲勢(shì)。

日本化債的10年期間，房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)3-4年的下跌后，進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)5-6年的盤(pán)整，1997年亞洲金融危機(jī)之后，再次下跌。過(guò)程同樣很復(fù)雜，這個(gè)是日本模式，也是國(guó)內(nèi)重點(diǎn)學(xué)習(xí)和研究的模式，結(jié)果是下跌后盤(pán)整很長(zhǎng)時(shí)間。我國(guó)有自己的特色，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)有所不同，盤(pán)整的時(shí)間可能更長(zhǎng)（參考股市十年3200點(diǎn)）。

現(xiàn)在房地產(chǎn)從業(yè)者都在烘托氣氛了，大家覺(jué)得房?jī)r(jià)下半年會(huì)漲嗎？

參考來(lái)源：

中國(guó)基金報(bào)《昨天半夜，樓市出大利好了》

中指研究院 《2023上半年廈門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10》

北京商報(bào)《2.4萬(wàn)億 中國(guó)恒大債務(wù)困局何解》

澎湃新聞《停牌近16個(gè)月后恒大汽車(chē)復(fù)牌跌近70%》

海通宏觀《日本消化地產(chǎn)泡沫：為何用了10年》

阿蒂夫·邁恩《債居時(shí)代：房貸如何影響經(jīng)濟(jì)》

錢(qián)研社張殫《日本房?jī)r(jià)崩盤(pán)啟示錄》

樂(lè)居《美國(guó)房?jī)r(jià)啟示錄（一）》

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