安居客雖然和貝殼找房一樣，屬于房地產(chǎn)電商平臺(tái)，但在商業(yè)模式上卻天差地別。

因?yàn)閷?duì)貝殼買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，二手房交易和新房交易的服務(wù)費(fèi)已經(jīng)占了總收入的9成。

而相比之下，安居客財(cái)報(bào)顯示，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入在總營(yíng)收中的占比高達(dá)96.9%，而交易服務(wù)的占比僅為2.8%。

實(shí)際上，安居客就是披著互聯(lián)網(wǎng)皮的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介。

其商業(yè)模式無(wú)非就是向房產(chǎn)中介，開(kāi)放端口和廣告發(fā)布渠道，從中收取服務(wù)費(fèi)和廣告費(fèi)用。

業(yè)內(nèi)人士表示，安居客的端口一年服務(wù)費(fèi)最便宜也要1000元，基本上每個(gè)中介公司都要為中介業(yè)務(wù)員去購(gòu)買(mǎi)相關(guān)的端口。

發(fā)布房源對(duì)房地產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是一個(gè)硬性需求，所以安居客一直不僅存活空間很大，還能保證近10%左右的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，安居客的端口成本幾乎可以忽略不計(jì)，所以每年的毛利率高達(dá)90%。

不過(guò)雖然毛利率很高，但利潤(rùn)率還是呈現(xiàn)走低的狀態(tài)，安居客如果只局限于現(xiàn)有業(yè)務(wù)，相對(duì)于貝殼700多億的營(yíng)收，恐怕距離會(huì)越來(lái)越大。

可能這也是安居客要轉(zhuǎn)型新房業(yè)務(wù)的主要原因。

安居客正計(jì)劃轉(zhuǎn)型，把重點(diǎn)放在新房交易服務(wù)上。新房銷(xiāo)售的交易總量已占中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大份額。所以安居客想將它的房產(chǎn)交易從原來(lái)的“流量模式”逐步轉(zhuǎn)化為“交易模式”。

因?yàn)榭陀^來(lái)看，目前安居客自有業(yè)務(wù)已經(jīng)到達(dá)天花板，想要光靠現(xiàn)有的業(yè)務(wù)追上貝殼找房，恐怕是天方夜譚。主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，安居客把新房業(yè)務(wù)作為自己新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

其實(shí)早在2019年，安居客就開(kāi)始布局新房業(yè)務(wù)。

2019年8月21日，58同城、世聯(lián)行、同策咨詢(xún)共同發(fā)起創(chuàng)辦互聯(lián)網(wǎng)+新房分銷(xiāo)服務(wù)平臺(tái)58愛(ài)房。

而在房地產(chǎn)傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)轉(zhuǎn)型新房中介業(yè)務(wù)這條道上，早有失敗的前車(chē)之鑒——曾經(jīng)在美國(guó)上市的搜房網(wǎng)。

1999年的成立的搜房網(wǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，干的的活跟現(xiàn)在的安居客沒(méi)什么兩樣。

而搜房網(wǎng)最大的收入來(lái)源也跟安居客一樣，給中介付費(fèi)端口。

2014年是搜房網(wǎng)發(fā)展的分水嶺。姚勁波做了58同城的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，殺入搜房網(wǎng)所在的互聯(lián)網(wǎng)廣告領(lǐng)域，逐漸分食了市場(chǎng)份額。

當(dāng)時(shí)搜房網(wǎng)為了破局，決定進(jìn)軍線下業(yè)務(wù)，也就是新房和二手房交易市場(chǎng)，推出了新品牌“房天下”，加快線下業(yè)務(wù)推進(jìn)的速度。

這樣做最后的結(jié)果就是，2019年搜房網(wǎng)2019年凈虧損770萬(wàn)美元。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，歷史都是似曾相識(shí)的，如今輪到安居客重走搜房網(wǎng)的路。

安居客是否做好了“進(jìn)軍線下中介業(yè)務(wù)”的準(zhǔn)備，也是一個(gè)謎。

貝殼基于自己獨(dú)特的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，迅速崛起并占據(jù)了國(guó)內(nèi)網(wǎng)上地產(chǎn)銷(xiāo)售的頭把交椅。

那么，安居客能“復(fù)制”貝殼的這種打法嗎？

貝殼做的是一個(gè)極其重資產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)才支撐起來(lái)的商業(yè)模式，而安居客是一個(gè)典型的輕資產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

而且會(huì)安居客來(lái)說(shuō)，新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是難以想象的，其中的風(fēng)險(xiǎn)非常高。

首先，房地產(chǎn)商是有賬期的，一旦監(jiān)管出現(xiàn)重大問(wèn)題，或者出現(xiàn)資金鏈斷裂，安居客有可能面臨血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)住宅的監(jiān)管日益收緊，安居客的未來(lái)也取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向。

某種角度上說(shuō)，安居客的轉(zhuǎn)型之路到底能不能走通，現(xiàn)在很難下定論。

值得一提的是，在安居客看來(lái)，用戶(hù)選擇平臺(tái)主要是看房源信息是否全面和真實(shí)。如果不能保證房源實(shí)時(shí)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性，那么平臺(tái)對(duì)用戶(hù)的吸引力和用戶(hù)活躍都會(huì)下降。

然而消費(fèi)者投訴平臺(tái)黑貓投訴上，有800多條關(guān)于安居客的投訴信息，其中主要涉及“虛假房源”、“泄露用戶(hù)信息”、“騙取信息費(fèi)”等問(wèn)題。

如果安居客還是欺騙消費(fèi)者，壓榨中介，很可能會(huì)成第二個(gè)搜房網(wǎng)。

后來(lái)者打不過(guò)貝殼

安居客在新房交易量上看似增長(zhǎng)迅速，但是安居客作為新入局的玩家，新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)目前明顯落后于同行業(yè)龍頭企業(yè)貝殼。貝殼早早在去年8月登陸美股上市，目前市值約為667億美元。

新房銷(xiāo)售的重要一環(huán)就是經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)交易過(guò)程的環(huán)節(jié)眾多，需要經(jīng)紀(jì)人協(xié)助進(jìn)行實(shí)勘、驗(yàn)真、帶看、簽約、過(guò)戶(hù)等等

但是安居客一脈相承58的魚(yú)龍混雜，已有的開(kāi)放平臺(tái)定位也和精細(xì)化管理相距甚遠(yuǎn)，平臺(tái)充斥大量違規(guī)行為。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易的達(dá)成，不惜上傳虛假房源，也難怪安居客一直口碑不佳。

反觀貝殼，數(shù)據(jù)顯示，貝殼依托鏈家已擁有13萬(wàn)自營(yíng)經(jīng)紀(jì)人，去年705億元的營(yíng)收中53%都來(lái)自于新房業(yè)務(wù)。

可以看出，不管新房業(yè)務(wù)總量以及占比或是自營(yíng)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，安居客與貝殼差距巨大。

新房交易方面，去年安居客無(wú)論是交易總量還是營(yíng)收，都只是貝殼的零頭?？陀^來(lái)說(shuō)，安居客很難實(shí)現(xiàn)趕超貝殼的目標(biāo)。

畢竟安居客交易額653億元而貝殼交易額1.38萬(wàn)億元，在經(jīng)紀(jì)人管理上安居客也很粗放，沒(méi)有貝殼精細(xì)。

刻在安居客骨子里的58同城

安居客的背后，離不開(kāi)母公司58集團(tuán)。

姚勁波把資本運(yùn)作這套玩的很好，但也給安居客刻上了58集團(tuán)的烙印。

如果看安居客的財(cái)務(wù)報(bào)表，它完完全全就是58集團(tuán)的一個(gè)子公司。

第一，兩者關(guān)聯(lián)交易非常多，其中流量獲取服務(wù)，就是安居客在58同城上打廣告，為了業(yè)務(wù)推廣方便，安居客向58集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)流量。

可以說(shuō)，安居客的技術(shù)支持全部是由58集團(tuán)代為安排的，而營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和市場(chǎng)部門(mén)是由安居客自己負(fù)責(zé)。

在獲取業(yè)務(wù)方面，安居客也更多地依賴(lài)58集團(tuán)。

2020年安居客的銷(xiāo)售收入是80.52億元，有41.89%的銷(xiāo)售收入實(shí)際上是來(lái)自于58集團(tuán)。

換言之，安居客6成的銷(xiāo)售收入是自己做出來(lái)的，而剩余4成是通過(guò)58集團(tuán)的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)完成。

安居客還在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，分擔(dān)了58集團(tuán)的債務(wù)以及利息開(kāi)支。

實(shí)控人姚勁波把母公司58同城的債務(wù)，玩了一個(gè)“金蟬脫殼”的把戲，轉(zhuǎn)移到了子公司安居客身上。

這個(gè)騷操作也讓安居客在這三年以來(lái)，融資活動(dòng)的現(xiàn)金流凈值由正值變成了負(fù)數(shù)。

最近兩年，姚勁波也沒(méi)有放過(guò)安居客這頭“現(xiàn)金奶?！保园簿涌兔x向銀行進(jìn)行了多輪貸款。

于是2020年年末，安居客的負(fù)債率飆升到92.74%，負(fù)債總額到156.6億元。

總的來(lái)看，在線營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)“流量”生意這塊，安居客自己的合作伙伴已經(jīng)變成對(duì)手。萬(wàn)科、中國(guó)恒大集團(tuán)、碧桂園等等這樣的大房企都上線了自己的APP。

市場(chǎng)份額也面臨大廠的蠶食，網(wǎng)絡(luò)巨頭如阿里巴巴、京東、字節(jié)跳動(dòng)都擠破頭皮想要分一杯房產(chǎn)交易的蛋糕。

2020年9月，天貓上線“天貓好房”平臺(tái)；京東房產(chǎn)上線“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)后，又推出“好房京選”品牌；字節(jié)則在兩年前便控股了房產(chǎn)綜合信息平臺(tái)“幸福里”。

在新房交易業(yè)務(wù)很難趕超對(duì)手的情況下，“流量生意”又被前后夾擊，如此看來(lái)安居客的未來(lái)恐怕難以安居。