行業(yè)研報

出品時間：2022年5月24日

研究員：企業(yè)研究組

上市房企的2021年業(yè)績發(fā)布會已經(jīng)陸續(xù)召開。在發(fā)布會上，房企總結(jié)了自身在過去一年的業(yè)績情況，并對2022年的經(jīng)營發(fā)展做出規(guī)劃。從銷售方面看，房企對2022年的市場還處于觀望為主的狀態(tài)，銷售目標相對謹慎保守，有些公司甚至不對外披露具體數(shù)字。從投資方面看，絕大多數(shù)房企的投資集中在一、二線城市，以粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域為主，這也勢必會讓他們在局部產(chǎn)生競爭。從收并購角度看，不同類型房企對此的理念各有不同，國企、央企更多的將收并購當做獲取項目的手段之一，而民營房企則更關(guān)注自身風險的降低。從多元發(fā)展上看，除了房企已經(jīng)深入布局的商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)管理板塊外，康養(yǎng)、文旅、租賃和數(shù)字智能等也均為房企發(fā)力的方向。而代建以其輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特點成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的重中之重。

一、市場下行房企謹言慎行，銷售目標公布打起太極

行業(yè)下行等因素導致公布2022年銷售目標的房企少之又少。由于2021年，房地產(chǎn)市場都處于下行期，多家房企在業(yè)績發(fā)布會上均提到行業(yè)調(diào)控趨于嚴厲，且前期高地價項目逐漸進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，造成項目去化情況不佳，住宅銷售板塊整體毛利率下降等問題?？紤]到短期內(nèi)依舊會延續(xù)此前的市場狀況，以往總被高調(diào)喊出的全年銷售目標在今年并未被各家房企重點宣布，絕大多數(shù)樣本房企認為2022年市場行情有待回升，因此銷售目標由“保持在行業(yè)第一梯隊”、“注重規(guī)模和利潤的平衡”等表述取而代之。

據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，30家樣本房企中，僅8家公布了年度銷售目標的準確數(shù)字，另有7家房企公布了可售貨值或者銷售目標大概值等內(nèi)容，具體情況如下：

房企在設(shè)立今年的銷售目標時十分謹慎。由于2021年房企銷售業(yè)績普遍不佳，超七成房企未完成全年銷售目標，從行業(yè)整體來看，房企目標平均完成度不足95%，遠低于2019和2020年數(shù)據(jù)。在房企考量自身情況后，這8家公布準確數(shù)字的房企中，龍湖集團及美的置業(yè)的目標相較于2021年年度目標有小幅下調(diào)，其余為持平或小幅上升，較2021年的平均漲幅為3.5%，而多數(shù)房企在發(fā)布會上也表達了對市場好轉(zhuǎn)抱有信心。

二、土地投資布局思路趨同，拿地銷售或遇激烈競爭

在銷售目標謹慎發(fā)布后，各家房企在土地投資方面也相應(yīng)收斂鋒芒，一、二線核心城市將成為房企的主戰(zhàn)場。在城市能級方面，公布投資方向的15家房企均提及繼續(xù)深耕或回歸一、二線城市，且除特殊情況外基本不向三線及以下城市下沉，只有碧桂園、中海地產(chǎn)及美的置業(yè)提及相關(guān)計劃。

從投資區(qū)域上看，大灣區(qū)及長三角地區(qū)為熱門選項。此外京津冀、成渝地區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域及長江經(jīng)濟帶也是房企布局的戰(zhàn)略重鎮(zhèn)。這些地區(qū)為中國經(jīng)濟最發(fā)達、創(chuàng)新最活躍、城市化程度最高的經(jīng)濟區(qū)，且多數(shù)城市能級達到一、二線，住宅市場極具韌性，房價也較為堅挺。

此外，在土地投資的態(tài)度上，房企普遍表現(xiàn)的較為謹慎，以銷定投成為主流。在當前市場下行背景下，房企通過減少資金支出，為穿越周期儲備糧草。但由于房企均選擇回歸基本面較好的城市，這些城市的土地市場將面臨激烈競爭，并造成不同能級，不同區(qū)域之間的土拍市場冷熱不均；而在完成相應(yīng)開發(fā)周期后，熱門城市的項目也或?qū)⒚媾R價格及利潤方面的壓力。

三、收并購成投資拓展重要方式，房企考量各不相同

在收并購方面，各房企以穩(wěn)為主，以優(yōu)質(zhì)項目為投資重點。房地產(chǎn)企業(yè)風險項目收并購是2022年以來金融監(jiān)管部門一直在給予政策指導的。決策層希望通過加大金融政策支持力度，促進困難房企項目收并購，有力有效的防范化解房地產(chǎn)項目風險，有利于支持實體經(jīng)濟發(fā)展。而從房地產(chǎn)公司的視角來看，項目收并購是公司投資拓展的重要方式之一，其目的是獲得預期利潤里達標的優(yōu)質(zhì)項目，使自身在后續(xù)開發(fā)中獲得利潤空間。

就12家房企的表態(tài)來看，國企、央企對以收并購獲取項目的方式與其他方式的態(tài)度基本相同，篩選項目的重點仍基于項目的預期收益和利潤率等指標；而民營房企則更加側(cè)重考量項目及對自身發(fā)展的風險性，即便獲得了較充足的并購額度支持，仍將謹慎嚴謹?shù)倪x擇項目。其中，美的置業(yè)表示優(yōu)先著眼于自身參與的項目，那么本質(zhì)上其收并購將是為了使項目更加順利的推進，且提升公司權(quán)益占比以及操盤比例的做法?；旌纤兄品科髣t是穩(wěn)健與開放并存，將以積極地態(tài)度面對。

四、多元化發(fā)力重心百花齊放，代建進入發(fā)展快車道

隨著“三道紅線”等監(jiān)管政策的不斷加強，各房企不再追求高杠桿發(fā)展，行業(yè)加速構(gòu)建新發(fā)展模式，部分房企注重多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展。經(jīng)過焦點研究院統(tǒng)計，30家樣本房企在各自業(yè)績發(fā)布會上提及多個多元化方向，在保持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，開辟第二增長曲線，探索多元化的發(fā)展模式。

商業(yè)地產(chǎn)及物業(yè)管理成為房企鋪排最廣的兩大發(fā)展方向，分別有22家及17家房企深耕多年或逐漸開展。在存量資產(chǎn)供過于求情況下，這兩大路徑有助于房企在存量中發(fā)掘最新的利潤增長點。而伴隨著REITs的發(fā)展，“商管輕資產(chǎn)”再度炒熱成為熱門話題，通過資產(chǎn)證券化方式來盤活存量資產(chǎn)以及品牌輸出的方式將自身資產(chǎn)變輕，對于資產(chǎn)過重的房企而言極為關(guān)鍵。

另外，房企通過發(fā)掘自身優(yōu)勢，也分別涉足康養(yǎng)、文旅、租賃、投資以及數(shù)字智能等多個領(lǐng)域，涉及房企分別有7家到11家不等，例如華僑城就立足于文旅項目為核心而形成的片區(qū)綜合開發(fā)，并且確立旅游業(yè)務(wù)的中心地位；越秀地產(chǎn)則希望能拓展廣州以外TOD項目，繼續(xù)輸出項目管理上的經(jīng)驗；合生創(chuàng)展則在商業(yè)、合生活、基建、投資等多元業(yè)務(wù)優(yōu)化布局的基礎(chǔ)上，將“科技賦能”作為發(fā)展戰(zhàn)略的重點?？梢娫诙嘣l(fā)展的道路上，房企各展所長，百花齊放。

此外，代建領(lǐng)域成為房企發(fā)力的重點，有15家公司談及了公司對代建的布局和發(fā)展。代建發(fā)展之初主要以政府項目代建為主，隨著業(yè)務(wù)的不斷探索及完善，商業(yè)代建、資本代建以及代建衍生業(yè)務(wù)出現(xiàn)在市場中，代建企業(yè)基于豐富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，能夠向委托方輸出管理、資源與品牌，并提供全流程的管理與服務(wù)。如今代建發(fā)展前景廣闊，據(jù)海通證券預估，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_到2000億元左右，并且輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特點也符合當前房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。目前，參與政府代建的房企以國企、央企及區(qū)域性龍頭房企為主。

保障性租賃住房獲得政策利好，政府在引入第三方開發(fā)的態(tài)度上更加積極。十四五期間，住建部預計在40個重點城市初步計劃新增650萬套（間），總體市場規(guī)模很大。各地地方政府均將保障性租賃住房建設(shè)作為“民生”工程的重要方向，將加大建設(shè)力度，入局保障性租賃住房代建，對房企來講是一個可行選擇。代建房企擁有豐富的項目經(jīng)驗，具有較高的市場競爭力，此類需求將推動政府代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。

此外，地方性房企受市場下行影響，需合作品牌代建公司共同開發(fā)。部分區(qū)域性房企在個別城市擁有豐富的生產(chǎn)資源及物料優(yōu)勢，但迫于目前的市場行情無法完成快速的項目建設(shè)和推盤；另外，部分區(qū)域性房企在拓展新城市時，可能會受限于項目支持能力有限。這時都需要引入品牌房企參與代建合作，結(jié)合項目本身具有的區(qū)位優(yōu)勢，提高項目整體去化水平。

多家房企在代建中已經(jīng)取得積極進展。在樣本房企中，“代建第一股”綠城管理股價從2021年9月至2022年2月的漲幅超過100%。綠城自2005年開始發(fā)展代建業(yè)務(wù)，經(jīng)過16年的深耕，2021年綠城通過代建取得843億元的銷售金額，取得明顯先發(fā)優(yōu)勢；金科公布2021年代建儲備建筑面積586萬平方米，代建儲備貨值近500億元，一二線城市占比達到50%以上，也以取得一定規(guī)模和知名度；中交地產(chǎn)專門成立全產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟，擬打通房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)全服務(wù)鏈條；此外，萬科、碧桂園、旭輝和遠洋集團也均在近兩年陸續(xù)成立多家代建子公司，代建行業(yè)正在蓬勃發(fā)展。