土地增值稅釋義

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

籌劃案例分析

（一）案例：

甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2019 年初用 500 萬購入一塊土地，該土地使用權(quán)為 50 年，每年攤銷為 10 萬，準備 2021 年開發(fā)建造商品房，2022 年銷售，假如 2022 年銷售建造的一棟商品房 2000 萬，計算土地增值稅開發(fā)成本和土地使用成本為 1000 萬（包含土地使用權(quán)賬面價值為 480 萬），其加計扣除額=1000 萬*20%6=200 萬，其他可抵扣成本為 500 萬。

（二）納稅策劃前后土地增值稅計算比較

（1）策劃前2021 年總計允許扣除的金額=1000+200+500=1700 （萬），增值額=2000-1700=300 （萬元），增值率=300/1700=17.65%，應(yīng)交土地增值稅=300*30%-0=90 （萬元）

（2）實施策劃

節(jié)稅思路：增大開發(fā)建設(shè)成本就能增加計算土地增值稅的抵扣額，從而降低稅負。

具體操作：甲公司購入當年就將這塊土地簡單開發(fā)具體操作，直接全額進入開發(fā)建設(shè)成本，而不是按照兩年后的攤余價值計入開發(fā)成本，這樣必然加大開發(fā)成本，增大扣除金額。

政策依據(jù)：根據(jù)企業(yè)會計制度 47 條：企業(yè)購入或以支付土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)和建造自用項目前，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉(zhuǎn)為相關(guān)在建工程成本。

（3）策劃后計算應(yīng)交稅

策劃后：現(xiàn)將這塊土地簡單開發(fā)，使其開發(fā)成本增加為 1020 萬2021 年總計允許扣除的金額=1020+ 1020*20%+500=1724 萬，增值額=2000-1724=286 （萬元），增值率=286/1700=16.82%，應(yīng)交土地增值稅=286*30%6-0=85.8 （萬元）

（4）納稅策劃前后節(jié)稅效應(yīng)對比：策劃前應(yīng)交土地增值稅=90（萬元），策劃后應(yīng)交土地增值稅=85.8 （萬元），節(jié)稅金額=90-85.8=4.2（萬元）。