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昨天（12 月 14 日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局照例公布了11 月份的房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)。上個(gè)月我們分析了不同面積段戶型的漲幅差異，這個(gè)月我們來分析一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛的那些城市。

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五年為期：有4座城市例外

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一般來說，新房的價(jià)格漲幅會(huì)超過二手房；對(duì)于一座城市的均價(jià)來說，尤其如此。

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以五年為一個(gè)周期來看，縱然有新房限價(jià)政策，大多數(shù)城市的新房?jī)r(jià)格漲幅還是超過二手房。但是，有 4 座城市例外：深圳、烏魯木齊、北京與合肥。

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在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 70 城房?jī)r(jià)漲跌幅數(shù)據(jù)中，僅有這 4 城的二手房漲幅超過了新房。

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◆2015年以來一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛的城市

*根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2020年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)整理

為什么二手房漲幅更高？不外乎這三個(gè)原因——

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●第一個(gè)原因：新房供應(yīng)量不足，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯

●第二個(gè)原因：新房嚴(yán)格限價(jià)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯

●第三個(gè)原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，購(gòu)房熱情尚未激活，對(duì)于新房的價(jià)值認(rèn)知尚處于混沌狀態(tài)

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北京主要是第一個(gè)原因，合肥主要是第二個(gè)原因，烏魯木齊主要是第三個(gè)原因，深圳同時(shí)受到第一個(gè)原因與第二個(gè)原因的制約。

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所以深圳顯得最「離譜」：過去五年，新房漲了 57.5%，二手房超級(jí)暴漲了 84.7%，一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛 27.2 個(gè)百分點(diǎn)——而且還僅僅只是統(tǒng)計(jì)口徑的保守表達(dá)，你在真實(shí)世界里的切身感受還會(huì)更加夸張。

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前段時(shí)間新華社痛斥的「搖中一套至少賺 500 萬」的打新熱，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里，就是：新房?jī)H漲了 57.5%，二手房超級(jí)暴漲了 84.7%。

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再給北京與合肥一些時(shí)間，他們也會(huì)像深圳那樣。

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一年為期：更多城市可能「深圳化」

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再給寧波、廣州、成都、杭州與上海一些時(shí)間，他們也會(huì)像深圳那樣。

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剛才我們是以過去五年為周期，現(xiàn)在我們?cè)僖赃^去一年為周期，看看哪些城市的一二手房?jī)r(jià)格漲幅也存在倒掛現(xiàn)象。

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◆過去一年以來一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛的城市

*根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2020年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)整理，除了表中已列的10個(gè)城市外，存在一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛的城市依次還有烏魯木齊（1.3）、洛陽（1.2）、安慶（0.9）、大連（0.8）、大理（0.8）、平頂山（0.6）、廈門（0.5）、無錫（0.5）、岳陽（0.3）、韶關(guān)（0.2）、溫州（0.2），即70城中共計(jì)21個(gè)城市存在漲幅倒掛

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70 城中一共有 21 個(gè)城市存在一二手房?jī)r(jià)格漲幅倒掛，往好處說：新房限價(jià)政策執(zhí)行得很到位。

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往不好處說：這 21 個(gè)城市中的不少城市未來都有可能「深圳化」，搖中一套新房未必能賺到 500 萬，但賺個(gè) 50 萬或 5 萬沒問題（像烏魯木齊或桂林等房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟的城市除外）。

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限價(jià)不嚴(yán)格的城市會(huì)怎樣？

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那么，新房限價(jià)不嚴(yán)格的城市，會(huì)如何？新房限價(jià)不嚴(yán)格且房地產(chǎn)市場(chǎng)已成熟（購(gòu)房熱情已被喚醒）的城市，其極端的案例是西安、石家莊與徐州。

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◆2015年以來新房漲幅遠(yuǎn)超二手房的典型城市

*根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2020年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》數(shù)據(jù)整理

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像西安、石家莊與徐州這樣的城市，新房市場(chǎng)狂飆突進(jìn)，二手房的靈魂還跟不上新房的腳步。表面上看起來這樣的城市不太健康，但恰恰是這樣的城市反而更健康——雖然新房市場(chǎng)在狂飆突進(jìn)，但是有漲幅緩慢的二手房在托底。

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遺憾的是，像西安、石家莊與徐州這樣的城市，也已扛不住壓力，對(duì)于新房限價(jià)也可能漸次嚴(yán)格，并且還會(huì)越來越嚴(yán)格。

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最后一句

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最后一句：新房的均價(jià)超過二手房均價(jià)的樓市，才是更健康的樓市；新房的價(jià)格漲幅超過二手房的樓市，才是更健康的樓市。

文| 德科地產(chǎn)頻道

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