標題《中國房地產(chǎn)未來趨勢的研究》

　　2021年7月召開的中共中央政治局會議指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)房屋新開工面積較2021年下降39.4%，房屋銷售面積較2021年下降24.3%，市場新房供應(yīng)量下降，二手房掛牌持續(xù)提高。

　　根據(jù)第七次人口普查，中國大陸15-59歲人口約為8.9億人，較2020年人口普查下降6.79%

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資額較2021年下降10%，房屋銷售面積較2021年下降24.3%，市場新房供應(yīng)量下降，二手房成交持續(xù)提高。

　　《2023中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，百強房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售額22980億元，同比下降4.7%。中海、保利發(fā)展和萬科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元。其中，中海和保利發(fā)展同比分別上升30.1%和17.4%，萬科同比下降 5.3%。

　　人口遷移帶動住房需求，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。2022年，全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%。隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高，人口向城市、城鎮(zhèn)集聚的趨勢更加明顯。

　　

　　中國的房地產(chǎn)道路與日本極其相似，具有極強的借鑒意義

　　

????2010-2020年，我國城鎮(zhèn)人均住房間數(shù)僅從0.93提高至1.06，即人均住房只增加了0.13間，相較上一個十年的0.16間有所減速；而日本在1968-1978年間，該指標從0.97提高到1.3，人均增加了0.33間房。2020年之后，我國住房供給減速更加明顯。

????今年上半年商品住宅新開工僅3.6億平，已經(jīng)低于10年前水平，并且相比2020年同期減少49%。當然，新增城鎮(zhèn)人口在2020年以來也在減少，可能會帶來城鎮(zhèn)人均住房的改善。但住房供給相比上一個十年，可能仍然會進一步減速。

　　1955-1975年日本地價復(fù)合增速21%，1986-1991年增速22%，為何之前二十年高增長沒有形成泡沫？一般認為，從1986年日本央行將法定利率下調(diào)至2.5%的歷史最低值開始，日本房價開啟了長達6年的泡沫積累，1986-1991年6個主要城市的地價漲幅超過1倍，期間年復(fù)合增速達到22%。然而，拉長時間來看，房價高增長并非這6年的獨有現(xiàn)象。

????1955-1975的二十年間，6大城市地價增長近45倍，年復(fù)合增速同樣達到21%。但這期間，房價只是在1975年下跌4.4%，次年即重回漲勢，一直維持到1991年后泡沫破滅。

　　

從基本面來看，2020年我國城鎮(zhèn)家庭人均住房間數(shù)為1.01，基本實現(xiàn)“一人一房”，告別住房總量短缺，迎來供求基本平衡、結(jié)構(gòu)短缺仍存的存量住房時代。這一房地產(chǎn)供求關(guān)系與日本1970年前后接近，而非泡沫破滅時的1990年代。

　　我國城鎮(zhèn)住房供求關(guān)系變化：2020年已達成“一人一房”，從短缺走向充足，大致相當于日本1969年水平。一般認為“一戶一套”時，意味著住房短缺問題的解決，“一人一房”的要求則略高于“一戶一套”。

????日本在1968年時，套戶比達到1.01，實現(xiàn)“一戶一套”；1973年，人均住房間數(shù)從0.97提高到1.15，跨越“一人一房”。

????我國人口普查沒有住房套數(shù)調(diào)查，只有間數(shù)調(diào)查。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年我國城鎮(zhèn)家庭人均住房間數(shù)為1.06，而前兩次普查分別為0.93、0.77 。

????我國當前城鎮(zhèn)住房充足程度與日本1969年水平大致相當，供求基本平衡，但尚未飽和，結(jié)構(gòu)性短缺問題仍然嚴重。

　　為何供求關(guān)系大致平衡、尚未完全飽和，但近兩年房地產(chǎn)銷售已開始下降？可能的解釋是偏高的房價抑制了需求。按照Numbeo數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計的各國家和地區(qū)的房價收入比，我國排名高居第六，購房大約需要33年的收入，而同期日本為9.8年。

2022年末，我國居民杠桿率為61.3%，已經(jīng)接近日本1988年的水平（61.9%）。但當時日本住房已經(jīng)基本飽和，我國卻剛告別整體住房短缺，實現(xiàn)“一人一房”，人均住房間數(shù)只有日本1988年的三分之二左右。

　　從基本面來看，1970年代是日本房地產(chǎn)長周期的頂點。首先，代表房地產(chǎn)需求的勞動年齡人口占比在70年代、90年代觸頂，這決定著建筑投資的周期，傳導(dǎo)邏輯為“出生人口→勞動年齡人口→建筑投資”。

其次，1975年后，日本城鎮(zhèn)化基本飽和，城鎮(zhèn)化速度下降90%，新增城鎮(zhèn)人口降幅超過三分之二。最后，1970年前后日本先后實現(xiàn)“一戶一宅”+“一人一房”，住房從短缺走向充足，房地產(chǎn)供需邏輯發(fā)生了根本性變化。

　　首先，代表房地產(chǎn)需求的勞動年齡人口占比在70年代、90年代觸頂，這決定著建筑投資的周期，傳導(dǎo)邏輯為“出生人口→勞動年齡人口→建筑投資”。

勞動年齡人口占比基本由出生人口決定。日本戰(zhàn)后在1947-1952年、1971-1974年出現(xiàn)了兩波生育高峰，年均出生人口均超過200萬，兩個波峰大概間隔二十年。

　　這帶來了勞動年齡人口的兩個波峰，日本勞動年齡人口（14-64歲）占比在1965-1970年、1990-1995年均超過70%。勞動年齡人口代表房地產(chǎn)需求，因而在長周期上決定著地產(chǎn)開工情況。代表地產(chǎn)開工情況的兩個指標，實際建筑投資和動工住房建設(shè)面積，均在70年代和90年代迎來兩個頂峰。

其次，1975年后，日本城鎮(zhèn)化基本飽和，城鎮(zhèn)化速度下降90%，新增城鎮(zhèn)人口降幅超過三分之二。1975年日本城鎮(zhèn)化率達到75.9%，此后幾乎停滯。戰(zhàn)后五十年，前三十年（1945-1975）和后二十年（1975-2000）的城鎮(zhèn)化發(fā)展可謂天差地別。

　　前三十年，城鎮(zhèn)化率年均增長1.6個點，每年新增城鎮(zhèn)人口約為1082萬人；后二十年，這兩個指標分別降至0.11個點/298萬人，城鎮(zhèn)化速度下降90%，新增城鎮(zhèn)人口降幅超過三分之二。

最后，1970年前后日本先后實現(xiàn)“一戶一宅”+“一人一房”，住房從短缺走向充足，房地產(chǎn)供需邏輯發(fā)生了根本性變化。

戰(zhàn)后1945-1970年是日本住房短缺時代，戰(zhàn)后士兵回歸帶來了新增住房需求，而戰(zhàn)爭摧毀了大量存量住房。1954年上任的首相鳩山一郎提出了“一家一房”口號；此后1966年日本制訂首次“住房建設(shè)五年計劃”，著眼于增加住房供給數(shù)量。

　　直到1968年套戶比達到1.01，首次實現(xiàn)“一戶一宅”；1968-1973年，房間平均居住人數(shù)從1.03降至0.87，實現(xiàn)“一人一房”，也標志著總量層面達成了“居者有其屋”的目標。

如果說70年代前是解決住房短缺，70年代后日本的住房建設(shè)目標轉(zhuǎn)向提高住房質(zhì)量，1971年-2005年日本又陸續(xù)制定了7期“住房建設(shè)五年計劃”，均以提高居住質(zhì)量為目標。

因此，70年代后日本住房供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性改變，總量層面開始從短缺走向充足。

　　經(jīng)過1975年回調(diào)之后，日本房地產(chǎn)市場在隨后的十年里（1975-1985年）告別高增長，經(jīng)歷了一段中低增速時期。這十年6大城市房價的年復(fù)合增速僅為5.9%，不僅遠低于前二十年21%的增速，也低于8.2%的名義GDP增速。

　　除了直接流向房地產(chǎn)的資金外，銀行投向非銀金融機構(gòu)的貸款中約4成以“迂回融資”方式流向房地產(chǎn)。

根據(jù)日本大藏省對約300家非銀金融機構(gòu)的調(diào)查，大約有37.8%的資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　而非銀金融機構(gòu)的資金均來自銀行貸款，也就是說銀行投向非銀金融機構(gòu)的資金，有約4成間接迂回投向房地產(chǎn) 。

將投向房地產(chǎn)的直接貸款與迂回貸款（=非銀貸款*38%）合并計算，得到實際流向不動產(chǎn)的貸款。

1980年時，不動產(chǎn)業(yè)實際獲得的貸款只有制造業(yè)的四分之一左右，但1989年末就開始超過制造業(yè)，1991年末時比制造業(yè)貸款多1.1個點。

　　泡沫是如何破滅的？房地產(chǎn)泡沫破滅遲于股價。日本股價頂峰出現(xiàn)在1989年底，房價在1990年開始出現(xiàn)了走弱跡象，但大范圍的房價下跌直到1991年二季度才開始，OECD的日本名義和實際房價在91Q2環(huán)比分別下降0.1%和0.6%。中心城市在最初幾年降幅更大，但全國房價下降時間持續(xù)更久。

　　從1992-2005年，6大城市的地價經(jīng)歷了連續(xù)14年的下降，降幅71.6%；全國平均地價則連續(xù)下降了26年，直到2018年才有所止跌，累計下降65.5%。

　　泡沫破滅的原因無疑是政策的快速收縮。貨幣政策方面，1989年5月到1990年8月，連續(xù)多次提高政策利率，從2.5%提高到6%。日本央行開始把金融市場穩(wěn)定作為政策目標之一。

　　金融監(jiān)管方面，1990年3月大藏省開始限制不動產(chǎn)貸款，要求其貸款增速不得高于整體貸款增速。貨幣和信貸同時收緊后，地產(chǎn)投機的資金鏈出現(xiàn)斷裂，泡沫破滅。

　　日本的當今房價借鑒：

　　

　　整個東京都圈70㎡的二手房價在2023年1月環(huán)比上漲0.5%，均價為4,845萬日元（約合人民幣246萬元）。

　　而二手單身公寓成交平米單價為68.31萬日元/㎡（約合人民幣3.47萬元/㎡），相較12月略有下降，但成交均價自2020年5月開始已保持連續(xù)33個月超過前一年同期。

　　

從各都縣的情況來看，東京都平均房價較上月同比下降0.2%，成交均價為6,395萬日元（約合人民幣325萬）。

除了東京都成交價有所下降外，神奈川縣（上漲0.4%、均價185萬元），千葉縣（上漲0.1%、均價141萬元）、埼玉縣（上漲1.3%、均價155萬元）依舊保持上漲。

　　1月東京都圈內(nèi)的二手單身公寓成交價格每平米為68.31萬日元（約合人民幣3.47萬），相較上月雖下降2.3%，但同時也是從2020年5月開始連續(xù)33個月超過前一年同期；

根據(jù)RENOSY統(tǒng)計的2023年1月日本房地產(chǎn)成交記錄來看，25~29歲的購房者比例占到了27%，年輕投資者的數(shù)量顯著增加。

　　按年收入劃分，人群比較分散，以年收入在500萬日元左右（約合人民幣25.3萬）左右的公司白領(lǐng)（82%）為主要投資對象，其次則是600萬~、700萬~、1000萬~左右年收入的白領(lǐng)更愿意買房投資。

財稅政策方面，地價稅的開征加快了地產(chǎn)泡沫破裂。1991年1月的稅制改革決定開征地價稅，稅率為0.3%，居民自住的一套不超過1000平方米住宅可免稅。

地價稅是保有稅的新品種，而針對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，這次稅改提高了交易環(huán)節(jié)的稅率，對于個人持有期超過5年的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，稅率從20%提高到30% 。此外，本次稅改還提高了遺產(chǎn)繼承稅的計稅價格。

　　此前遺產(chǎn)稅計稅價格只有市場價格的7成，1992年提高至8成；并且規(guī)定繼承開始前三年獲得的營業(yè)用不動產(chǎn)，以市場價格作為計稅依據(jù)。

這些措施大幅削弱了不動產(chǎn)的遺產(chǎn)稅優(yōu)惠，使得持有不動產(chǎn)減稅的動機減弱。盡管稅改于1992年才開始正式實施，但在1991年初出臺后，對市場情緒造成打擊，房價開始快速下跌。

　　

　　

對中國的啟示

　　

　　總體而言，日本房地產(chǎn)泡沫大概率不會在我國上演。一是日本泡沫有其特殊性，如一般物價相比資產(chǎn)價格更為早期央行所看重。

????但2008年后各國已經(jīng)把金融穩(wěn)定納入宏觀審慎監(jiān)管的目標；又如日本金融自由化改革受美國干預(yù)等。

　　另外，我國政策執(zhí)行層面可能已經(jīng)注意吸取日本教訓(xùn)，防止泡沫重演。典型事實是2021年的“三道紅線”轉(zhuǎn)變?yōu)?022年的金融支持地產(chǎn)16條政策。

????并且2021年計劃出臺的房地產(chǎn)稅試點在2022年因“不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”而暫緩，緊縮性的政策在市場景氣下行時會及時調(diào)整。

????主要還是以軟著陸為主。

　　

　　

　　關(guān)于中國的房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅的征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村；

　　

例如：

王某擁有兩處住房，一處原值90萬元的住房供自己及家人居住，另一處原值40萬元的住房于2020年6月30日出租給他人居住，按市場價每月取得不含稅租金收入2400元。王某當年房產(chǎn)稅是

2400*6*0.04=576

關(guān)于美國的房產(chǎn)稅：

　　在美國，只要你擁有房子，你就要交納房地產(chǎn)稅，美國通常為1-3％，加州差不多在1.2-2.0％之間。喬治亞州算是稅比較低的地區(qū)，亞特蘭大為例每年約是房產(chǎn)估價的1％

　　美國房產(chǎn)稅： 各州的住宅房產(chǎn)稅繳納金額不盡相同，大部分州平均每戶的住宅房產(chǎn)稅金額在1000~3000 美元之間，但是也有不少州在此范圍之外； 2007 年至2011 年間，有10 個州的平均住宅房產(chǎn)稅超過3000美元。

　　2007 年至2011 年間，全美60%的縣的平均住宅房產(chǎn)稅負擔(dān)在500 至1500 美元之間。13%的縣要低一些，而27%的縣居民的平均住宅房產(chǎn)稅每年要高于1500 美元。

????在高于平均住宅房產(chǎn)稅負擔(dān)的縣里，很少有平均年住宅房產(chǎn)稅賬單超過4000 美元的，僅有9 個縣超過8000 美元。

????2007 年至2011 年間，美國住宅房產(chǎn)稅占房價中間值比例低于1%的縣占到總數(shù)的60%，比例在1%~2%之間的縣占37%，比例高于2%的縣只占到3%，比例高于3%的縣僅有5個。

????在縣級行政區(qū)，每年要交的房產(chǎn)稅約等于美國人一個月的工資。但在加州可能要2-3萬美金的房產(chǎn)稅每年。

　　

　　日本三線城市0元買房現(xiàn)象：

　　在日本，房產(chǎn)稅分為固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，合起來簡稱固都稅。每個在日本持有房產(chǎn)的人都得向政府支付房產(chǎn)稅，即使是“0元送房”的房子也不例外。

　　換言之，“0元購房”無非是一個噱頭，未來的長期投入才是無底洞，資產(chǎn)變負債，就是這么來的。

　　來了日本之后不少人會聽到這樣一個詞——“空き家”，指的是長期空置沒有人居住的房子。

據(jù)總務(wù)省實施的全國房屋空置率調(diào)查，日本截至2018年已有849萬套空屋，住宅空置率達到13.6%。

據(jù)野村綜合研究所推測，如果再不加以處理，日本的空屋到2038年將達到2303萬套，占總量的31.5％，相當于日本每3套房子里就有1套是空置房屋。

　　但只要去往日本的地方縣市就能明顯感覺到，空置的房子比比皆是，0元購房的廣告也能經(jīng)?？匆姟Ｓ纱丝梢娙毡痉康禺a(chǎn)的兩極分化趨勢。

　　日本小城市的房地產(chǎn)市場就是這樣一步一步萎縮的，而大城市則加劇了虹吸效應(yīng)。

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