11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中供給端數(shù)據(jù)持續(xù)走低，消費市場超預期下滑，寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗Р豁槙常康禺a(chǎn)銷售及投資大幅負增長，精裝修規(guī)模同比接近腰斬。

供給端：1-10月工業(yè)增加值同比增長4.0%，較上月上漲0.1個百分點。10月單月同比下降至5.0%；10月PMI回落至49.2，降至榮枯線以下。

需求端：1-10月，社零同比增長0.6%。10月社零累計同比增速-0.5%，較上月下降3個百分點，受疫情影響消費市場保持下滑趨勢。

金融端：10月M2同比增速持續(xù)高位運行，為11.8%，增速較上月低0.3個百分點。2022年9月社會融資規(guī)模0.9萬億元，比上年同期少7097億元。其中，人民幣貸款增加6152億元，同比少增2110億元。

固定資產(chǎn)投資：1-10月累計同比增速5.8%，較上月上漲0.1個百分點。1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速連續(xù)為負，創(chuàng)近一年半新低-8.8%。

商品住宅新開工及竣工：1-10月商品住宅銷售面積同比降25.5%，較上月縮小0.2個百分點。新開工面積同比降38.5%，降幅縮小0.2個百分點?？⒐っ娣e同比降18.5%，較上月降幅縮小1.1%。

精裝修市場：據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）數(shù)據(jù)監(jiān)測，前三季度精裝修新開盤樓盤個數(shù)1454個，同比下降39%，精裝套數(shù)108萬套，同比下降46.2%。

整體來看，我國宏觀經(jīng)濟依舊面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱的三重壓力，尤其是作為國民支柱行業(yè)的房地產(chǎn)的下行成為了經(jīng)濟發(fā)展的主要拖累項。

今年以來，房地產(chǎn)市場供需兩端呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，市場活躍度低，購房者置業(yè)信心偏弱，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢。政府也從年初開始在房住不炒總基調(diào)下，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

尤其是11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出十六條措施支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，引起了市場廣泛熱議，同時也給房地產(chǎn)市場注入了更強的信心。

這十六條措施包括：

1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；

2、支持個人住房貸款合理需求；

3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；

4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持債券融資基本穩(wěn)定；

6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；

7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

8、鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持；

9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持；

10、積極探索市場化支持方式；

11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息；

12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；

14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策；

15、優(yōu)化租房租賃信貸服務；

16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

那么，這“金融16條”會對當前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣影響？是否會引導房地產(chǎn)市場“軟著陸”？是否會帶動房地產(chǎn)市場的復蘇？

1、融資“輸血”推動經(jīng)營“造血”

重點支持聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企貸款融資，未來房企整體融資環(huán)境有望進一步改善?！锻ㄖ分赋觯瑘猿帧皟蓚€毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁，合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險。加大利用發(fā)債、信托等支持房企合理融資需求，將有效“輸血”短期經(jīng)營困難的企業(yè)。

支持貸款、信托等存量融資展期1年，將有效緩解房企短期償債壓力。尤其是對于未出險房企，將有效緩解現(xiàn)金流緊張現(xiàn)狀，防止風險進一步蔓延。短期融資“輸血”將有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復經(jīng)營“造血”功能。

2、支持“保交樓”，構(gòu)筑“信心底”

房地產(chǎn)市場目前已步入深度變革調(diào)整期，房企信用的破產(chǎn)帶來市場信心的極度缺失。

保交樓的提出給市場信心的恢復帶來了新的希望，但過往有限的資金難以撬動大批困難樓盤的復產(chǎn)復工，此次政策出臺之后，保交樓紓困資金或?qū)⑷骈_閘，一方面支持政策性銀行提供保交樓專項借款，另一方面鼓勵金融機構(gòu)提供配套資金支持，同時在相關金融機構(gòu)人員盡職免責政策下，隨著政策逐步落地，或?qū)嵸|(zhì)性緩解保交樓資金困境。

3、鼓勵資管公司參與處置風險，“第三支箭”有望落地

《通知》中首次提出鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構(gòu)開展合作。與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風險化解模式提高資產(chǎn)處置效率。今年以來，房企及金融機構(gòu)發(fā)行并購貸款、并購債合計規(guī)模超2000億。

AMC在處理不良資產(chǎn)方面有豐富的經(jīng)驗，此次AMC的介入，可以有效引進外部資源，加快風險資產(chǎn)處理速度，無論是對于受困房企還是不良資產(chǎn)下游服務商來說，都是較大利好。

“信貸、債券、股權”三個融資渠道形成了“三支箭”的政策組合，當前第一、二支箭已發(fā)射，而股權融資又是化解企業(yè)層面風險的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗也成為了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

4、銷售恢復不及預期，需求端支持力度有望繼續(xù)加大

《通知》中強調(diào)支持各地因城施策實施好差異化住房信貸政策，鼓勵金融機構(gòu)合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。此外，鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，切實保護延期貸款的個人征信權益等，有效降低購房者或業(yè)主顧慮。

近期核心城市政策出現(xiàn)松動，信號意義明顯。三季度以來，需求端信貸支持力度持續(xù)不斷加大，杭州 “認房不認貸”，二套首付比例最低四成，北京也調(diào)整通州臺湖、馬駒橋地區(qū)政策。杭州和北京兩個核心城市的政策優(yōu)化信號意義明顯。隨著城市、金融機構(gòu)自主權的提升，未來需求端支持力度有望繼續(xù)加大，房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)復蘇。

5、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道，租賃市場持續(xù)擴容

此次《通知》提出加大住房租賃金融支持力度，要優(yōu)化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

引導金融機構(gòu)重點加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持；保租房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點等。加大對住房租賃的金融支持力度，是推動建立“租購并舉”住房制度的重要舉措。

尤其是在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”定位下，未來各城市會加快完善“市場+保障”的住房供應雙軌制度，解決城市住房難問題。

目前，建設銀行發(fā)起設立300億住房租賃基金，增加保障性租賃住房供給；3支保租房公募REITs公開上市發(fā)行，首日均上漲30%，封住漲停板，保租房公募REITs正式落地；西安市住建局與7家銀行簽訂了《發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》，7家銀行承諾，“十四五”期間將對西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少于2100億元。

預計未來，住房租賃領域的政策支持將進一步落地，住房租賃相關企業(yè)將獲得更多支持，租賃市場不斷擴容。

6、供應鏈短期需求上升，品牌商供貨可能承壓

《通知》的出臺，給房企、建筑企業(yè)帶來了新的轉(zhuǎn)機，尤其是“1年展期”政策的支持，是企業(yè)以難得的時間換空間方案。在“保交樓”政策、資金支持下，房企將最大限度實現(xiàn)交付，未來越來越多的項目將復產(chǎn)復工，短時間需求的增加，將對供應鏈下游供應商提出一定的挑戰(zhàn)。

對于供應商、品牌商來說，目前需要梳理在建項目，實時了解項目進展，鋪排供貨節(jié)奏，在確保生產(chǎn)安全的前提下實現(xiàn)合約交付。

尤其是對于精裝修住宅來講，作為住房建設最后一公里，一方面開發(fā)商對品牌商大貨的供應時間將有較高的要求。另一方面，對產(chǎn)品質(zhì)量一定會有更嚴格的把關，畢竟能否實現(xiàn)“所見即所得”，將與接下來的項目交付息息相關。

后記

此次《通知》文件內(nèi)容覆蓋了從按揭貸款、開發(fā)貸、建筑類貸款到租賃貸款等全金融領域各品類，全面且系統(tǒng)化，除了方向性的指導，還細化了免責條款，從口頭指導到紅頭文件，支持和救助力度空前。

從過往房地產(chǎn)周期來看，市場回暖多從一二線核心區(qū)域開始，帶領一二線城市率先企穩(wěn)，再逐漸蔓延到三四線城市，但從目前房地產(chǎn)發(fā)展階段來看，未來城市或?qū)⒚媾R分化態(tài)勢，對于人口流入大、產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，房地產(chǎn)市場支撐度依舊較強，對于人口不斷流出，沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐的城市將難以受到市場青睞。

隨著“金融16條”政策的落地，房企融資環(huán)境將持續(xù)好轉(zhuǎn)。疊加后續(xù)各城市利好政策的發(fā)布，尤其是重點城市政策優(yōu)化后，消費者置業(yè)信心將不斷好轉(zhuǎn)，或?qū)赢數(shù)刭彿啃枨蟮闹鸩结尫牛绕涫墙咏晡?，房企有沖業(yè)績需求，房地產(chǎn)市場有望迎來一波小的市場行情。