當前的樓市，已經(jīng)開始進入一個新階段；在過去20年里，樓市大多還是一個全面普漲行情；但是從2017-18年這一輪開始，逐漸往分化行情發(fā)展了。

我們復盤下過去幾年的樓市行情，產(chǎn)品分化的情況，已經(jīng)越來越明顯，甚至變化都已經(jīng)顛覆了很多人的認知‘原本以前適用的理論，很有可能接下來就不適用了，甚至還會繼續(xù)變化。

而過去五年期間，上海有一部分產(chǎn)品真的跌慘了，這一篇文章和大家聊一聊這幾類典型的產(chǎn)品。

01

回調(diào)期的板塊在過去的幾年期間，有些板塊被各種吹捧，大紅大紫，導致目前價格過高，這就是傳說中的泡沫。其實我們仔細評估，那些板塊按照正常邏輯和價值體系去評估，根本不值這么貴；目前的掛價十分離譜，和割韭菜沒有區(qū)別。

例如大虹橋、前灘、唐鎮(zhèn)、臨港等這些都是最近這幾年里房價漲幅最為夸張的板塊；但是目前在這個掛牌量很大的市場上，出貨開始踩塌了。前段時間，大虹橋板塊再次上了熱搜。相信大家都略有耳聞，萬科天空之城從單價9.5萬/㎡一路直跌至7.5萬/㎡；招商虹橋公館，在租房源達到了180+套；目前房子租也租不掉，賣也賣不掉。

所以接下來的大虹橋，肯定是更加令人堪憂；待當一手房解禁的時候，一波踩踏出貨行情就要來了。臨港新城也是同樣的道理。當初規(guī)劃的時候宣傳響當當，但實際落地效果大家都是看在眼里的。

大力招商引資后，有多少企業(yè)真的愿意把總部遷至臨港呢？當初還聞要打造下一個浦東張江，張江目前如火如荼的，但是都還沒填滿，還有多少資源輪得到臨港？

那邊的標桿小區(qū)陸家嘴滴水蓮岸，房子單價也從7.5萬/㎡一路跌至4萬/㎡左右。

相比較于這兩個板塊的地理位置，前灘板塊的位置相對更好，號稱“小陸家嘴”，但是房價其實也透支得厲害，甚至把未來10年的房價都透支了。前灘的二手房目前都要朝著20萬/㎡的單價進發(fā)了，但是周邊配套和CBD產(chǎn)業(yè)園區(qū)的入住率并沒有達到理想狀態(tài)，周邊配套還需要一些煙火氣，所以后續(xù)也會面臨著一定程度的回調(diào)。

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長期下跌的板塊其實上海很多板塊，從2017年的高點之后，就再也沒有出現(xiàn)過行情，橫盤到現(xiàn)在，甚至目前還在陰跌的情況。

例如遠郊的地段和板塊。有很多遠郊的新盤，當年開盤時候的價格，如今連算上裝修費都沒辦法按照開盤價原價賣出，更何況這些年持有房產(chǎn)，每個月產(chǎn)生的利息包括房價浮虧，都是一筆不小的虧損。

再加上2020年，這一波上海樓市的分化行情，優(yōu)質地段的房子漲幅越來越好，遠郊地段卻越跌越多，這些年來，持有越長，虧損越多。有句話說的好，十年不漲，房價等于腰斬。這其中都包括了很多摩擦成本，月供、租金、生活質量的下降等等。

市區(qū)房子漲得好，遠郊房子不漲甚至陰跌，那么，持有郊區(qū)的產(chǎn)品，都很難置換至市區(qū)，持有遠郊房的客戶們，都成為了上海樓市的犧牲品。

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高溢價學區(qū)房想必大家都知道，2020年這一波學區(qū)房的大行情。2021年初的時候，更是離譜，學區(qū)房行情迎來巔峰，之后就是斷崖式回落。

例如高峰時期梅園三五街坊，房子有些離譜到單價高達20萬/㎡；就連閔行外環(huán)外的高興花園，單價也敢殺到11萬/㎡，而那時候的學區(qū)房市場，家長們都殺紅了眼。

當然高興花園是因為部分生源被劃片統(tǒng)籌的緣故。除此之外，跌幅更大的小區(qū)還有楊浦的鞍山新村、密云小區(qū)等，這些小區(qū)也都開啟了跳水模式，房價一路走低。

這些都和學區(qū)房溢價過高有很大的關系，其背后是生育率下降、教育均質化、教育政策逐年變化等綜合原因導致的；當然也還有一部分是原因是產(chǎn)品分化，越來越多的人開始嫌棄老房子。