厚街溪頭社區(qū)，與客商如云的廣東現(xiàn)代國(guó)際展覽中心僅一街之隔。很多人并不知道，這個(gè)面積4.1平方公里的社區(qū)，憑借著一個(gè)“工改工”項(xiàng)目，創(chuàng)下了厚街鎮(zhèn)多個(gè)“第一”：第一個(gè)村集體連片自改“工改工”項(xiàng)目、第一個(gè)村集體轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、第一個(gè)招引產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商開展工作項(xiàng)目……

不僅如此，溪頭項(xiàng)目推進(jìn)速度之快、招引企業(yè)之順、居民入股之多，也讓外界刮目相看。項(xiàng)目啟動(dòng)改造至今僅一年半時(shí)間，目前已基本完成租戶自主清退、舊建筑拆除等工作；社區(qū)三千多股民幾乎全部出資入股項(xiàng)目；廣澤集團(tuán)已簽約入駐，社區(qū)將為其量身定制建設(shè)12萬平方米廠房。

溪頭項(xiàng)目順利推進(jìn)背后有著怎樣的“秘訣”？“天時(shí)、地利、人和，缺一不可！”在溪頭社區(qū)黨委書記方志文看來，各方鼎力支持、提前謀劃做細(xì)、保障好多方利益、改造招商并行，這些都很關(guān)鍵，每件事、每一步，都飽含著大家的辛苦付出。社區(qū)將更加堅(jiān)定“拓空間”信心，全力把項(xiàng)目推向前進(jìn)，賦能社區(qū)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

當(dāng)前，東莞正全力推進(jìn)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和“工改工”項(xiàng)目建設(shè)提速提效，啟動(dòng)一場(chǎng)前所未有的“空間革命”。 業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，溪頭項(xiàng)目并不算特別大的項(xiàng)目，但其在工作機(jī)制、利益保障、招商策略等方面，確實(shí)有著頗多行之有效的創(chuàng)新招數(shù)，對(duì)東莞其他“工改工”項(xiàng)目具有很好的啟發(fā)借鑒價(jià)值。

“定制廠房”

厚街鎮(zhèn)溪頭社區(qū)“工改工”項(xiàng)目位于溪頭大道旁，改造面積在120畝左右，總投資超10億元。9月初，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這里的舊建筑物已被夷為平地。而在一年前，這里還是一片相對(duì)“小、散、亂”的社區(qū)工業(yè)園；未來，這里將打造成一個(gè)建筑面積約25萬平方米，集制造、加工、研發(fā)、配套于一體的新型工業(yè)園區(qū)。

放眼東莞各鎮(zhèn)街和村社區(qū)，溪頭項(xiàng)目或許并不起眼，但8月底公開的一個(gè)消息，引起了各方的廣泛關(guān)注——溪頭社區(qū)將斥資3.08億元，為廣澤集團(tuán)量身定制建設(shè)12萬平方米廠房。

作為厚街鎮(zhèn)首個(gè)村集體連片自改“工改工”項(xiàng)目，去年3月正式啟動(dòng)項(xiàng)目改造，今年4月正式啟動(dòng)物業(yè)拆除，8月被納入東莞市2023年重大預(yù)備項(xiàng)目， 8月下旬便與入駐企業(yè)簽約定制廠房，而且一簽就是項(xiàng)目建筑面積的一半，溪頭項(xiàng)目的推進(jìn)速度著實(shí)令人羨慕不已。

公開報(bào)道顯示，8月18日上午，在厚街深耕20多年的廣澤集團(tuán)正式簽約進(jìn)駐溪頭“工改工”項(xiàng)目園區(qū)，通過增資擴(kuò)產(chǎn)開拓新能源汽車飾件市場(chǎng)。項(xiàng)目為廣澤集團(tuán)量身定制的廠房，將用于打造汽車特別是新能源汽車配件飾品生產(chǎn)基地，廠房將于明年底建成投用，投產(chǎn)后預(yù)計(jì)年產(chǎn)值達(dá)6億元。

廣澤集團(tuán)表示，公司五年前就開始創(chuàng)新與求變，致力于光與美的系統(tǒng)整合，把汽車內(nèi)飾和外裝產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)，本次在溪頭擴(kuò)大生產(chǎn)定制廠房，不僅是增資擴(kuò)產(chǎn)，更是企業(yè)能級(jí)的躍升，將成為區(qū)域新能源產(chǎn)業(yè)鏈“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”的重要支撐，同時(shí)也將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集聚發(fā)展。

老舊工業(yè)園改造，騰出發(fā)展空間是基本，招商引資才是關(guān)鍵。在不少人看來，“工改工”難，而招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶更難。溪頭項(xiàng)目還未開建，緣何就談妥一個(gè)“大客戶”？

“也許是運(yùn)氣，也許不是。”溪頭社區(qū)黨委書記方志文笑著說，“運(yùn)氣”在于，項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就確定了“工改工＋招商”并進(jìn)的策略，堅(jiān)持“筑巢”與“引鳳”同步推進(jìn)，并廣泛發(fā)布招商信息、走訪重點(diǎn)對(duì)象，剛好廣澤集團(tuán)也接到一個(gè)新能源的大訂單，預(yù)計(jì)明年要陸續(xù)投產(chǎn)，正在各地洽談投資，而綜合地緣、進(jìn)度等因素，與溪頭項(xiàng)目最吻合；而更重要的是，領(lǐng)導(dǎo)重視、政策給力、各方齊心協(xié)力，讓項(xiàng)目進(jìn)展快速順利，能趕上與廣澤的這段“緣分”。

目前，廣澤集團(tuán)的“定制廠房”正緊鑼密鼓地深化設(shè)計(jì)方案。如此，廣澤集團(tuán)所需要的空間將更符合企業(yè)需求，同時(shí)，因客戶需求明確、項(xiàng)目一建成就有收益，項(xiàng)目方的設(shè)計(jì)建設(shè)成本也更節(jié)約、收益預(yù)期則更穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。

“有了這個(gè)‘開門紅’，我們對(duì)項(xiàng)目更有信心！”方志文說，廣澤作為溪頭項(xiàng)目的一期工程，預(yù)計(jì)明年底可建成交付企業(yè)投入使用，屆時(shí)僅一期就能為社區(qū)投資方帶來2000多萬元租金，為本項(xiàng)目及下來社區(qū)推進(jìn)其他項(xiàng)目注入了“強(qiáng)心劑”。

今年是東莞“招商年”。溪頭社區(qū)表示，在全市大招商的熱潮下，社區(qū)將汲取廣澤集團(tuán)“定制廠房”等招商經(jīng)驗(yàn)做法，按照“科技創(chuàng)新+先進(jìn)制造”方向，持續(xù)展開精準(zhǔn)招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商等工作，通過采取異地招商、以商招商、以地招商等各種形式，為新型園區(qū)招引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，為社區(qū)發(fā)展注入澎湃動(dòng)力。

“順利”背后

“定制廠房”只是讓溪頭項(xiàng)目聲名鵲起的標(biāo)簽之一。作為一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)類更新單元項(xiàng)目，其工作系統(tǒng)性、復(fù)雜性和難度，遠(yuǎn)超出人們的直觀印象。

但溪頭項(xiàng)目卻創(chuàng)造出了厚街“工改工”的多個(gè)“第一”：第一個(gè)村集體連片自改“工改工”項(xiàng)目、第一個(gè)村集體轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、第一個(gè)招引產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商開展工作項(xiàng)目。其中，“集體自改”的出資方，除了社區(qū)集體，還包括社區(qū)3000多股民，這在東莞“工改工”項(xiàng)目中也十分罕見。

溪頭是如何飲得這些“頭啖湯”的？

“天時(shí)、地利、人和，缺一不可！”在方志文看來，“天時(shí)”主要是時(shí)機(jī)恰當(dāng)、政策利好、上級(jí)重視，“地利”主要是厚街區(qū)位優(yōu)越、社區(qū)前輩打下的基礎(chǔ)好，“人和”則主要是社區(qū)班子團(tuán)結(jié)、居民支持、園區(qū)內(nèi)企業(yè)支持。

溪頭社區(qū)位于厚街鎮(zhèn)南部，乘著改革開放的東風(fēng)，1981年便有第一個(gè)外資膠花廠進(jìn)駐，開啟溪頭邁向工業(yè)化的步伐。經(jīng)過40多年發(fā)展，目前溪頭社區(qū)自有廠房面積逾80萬平方米，吸引逾200多家優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，其中規(guī)上企業(yè)逾40家。尤為值得一提的是，這些集體廠房中，有不少是社區(qū)居民也入股了，社區(qū)集體和社區(qū)股民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力均得到充實(shí)。

本次溪頭“工改工”項(xiàng)目的舊廠房，便是社區(qū)集體廠房的一部分。然而，這些廠房大多建于20世紀(jì)90年代初，產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)分散、不高端，廠房功能結(jié)構(gòu)較單一、宿舍占比太高，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)浪潮，嚴(yán)重影響社區(qū)投資環(huán)境和企業(yè)生產(chǎn)生活環(huán)境。

大浪淘沙，不進(jìn)則退。近年來，溪頭社區(qū)痛定思痛，下定決心響應(yīng)市鎮(zhèn)部署要求，全力推動(dòng)“拓空間”工作，為集體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，通過改造升級(jí)實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值，增加社區(qū)集體和居民收入，增進(jìn)社區(qū)民生福祉，實(shí)現(xiàn)社區(qū)“再次騰飛”夢(mèng)想。

“大道理容易理解，但畢竟是真金白銀巨資投入，小賬本可不好算。”方志文坦言，三四年前社區(qū)就有考慮“工改工”，部分兩委班子、社區(qū)股民還是存在一些顧慮，“租金豈不要停了”“風(fēng)險(xiǎn)大不大”“能不能順利推進(jìn)”“能不能招到好企業(yè)”？

因此，始終保持陽光透明，以集體利益、居民切身利益為首的決策機(jī)制，提前謀劃、統(tǒng)一思想至關(guān)重要。為了打消大家的顧慮，一方面，溪頭社區(qū)用大巴車?yán)鐓^(qū)居民外出學(xué)習(xí)考察，隨后又連開了6場(chǎng)項(xiàng)目講解會(huì)，講清楚了項(xiàng)目收益賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益賬，參加人數(shù)達(dá)1000多人，幾乎覆蓋了每一戶家庭；另一方面，多次深入項(xiàng)目所在園區(qū)的企業(yè)，曉之以理、動(dòng)之以情、貼身服務(wù)，所談的第一家大企業(yè)就十分積極配合，為清退工作奠定基礎(chǔ)。

去年3月，溪頭“工改工”項(xiàng)目已達(dá)成“集體意志”，項(xiàng)目改造正式啟動(dòng)。十分難得的是，該項(xiàng)目獲社區(qū)股民支持率超過99％，園區(qū)企業(yè)全部支持配合清退，其中有兩家園區(qū)內(nèi)規(guī)上企業(yè)還繼續(xù)留在了溪頭社區(qū)。

“‘工改工’項(xiàng)目對(duì)整個(gè)社區(qū)來說是一件大好事，將舊廠房變成新廠房，社區(qū)的投資環(huán)境、生活環(huán)境更好，村集體和居民收入將大幅增加，非常期待項(xiàng)目早日建成投產(chǎn)。”溪頭社區(qū)居民方志輝說。

專業(yè)的事情交給專業(yè)機(jī)構(gòu)做，這是溪頭項(xiàng)目進(jìn)展順利的又一關(guān)鍵招數(shù)。溪頭社區(qū)招標(biāo)采購(gòu)中天集團(tuán)作為項(xiàng)目全程綜合服務(wù)商，協(xié)同推動(dòng)項(xiàng)目落地，這也是厚街鎮(zhèn)首個(gè)招采綜合服務(wù)商的“工改工”項(xiàng)目。“當(dāng)初，也有人質(zhì)疑，花錢請(qǐng)人做不如自己做？”方志文說，后來我們解釋說，如此專業(yè)、復(fù)雜的項(xiàng)目，如果自己做勢(shì)必時(shí)間更長(zhǎng)、資源缺乏，項(xiàng)目入駐和項(xiàng)目進(jìn)度慢一個(gè)月，可能集體損失都是百萬元，時(shí)間是更大的效益。

事實(shí)證明，引入綜合服務(wù)商讓項(xiàng)目推進(jìn)變得更加順暢、高效。中天集團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐社區(qū)辦公，有條不紊提供城市更新、園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)及產(chǎn)業(yè)預(yù)招商全過程的咨詢服務(wù)工作，為項(xiàng)目銜接流程、破解難題提供了很大的支持，配合推動(dòng)項(xiàng)目跑出了“加速度”。

在方志文看來，項(xiàng)目能順利推進(jìn)，最重要的還是上級(jí)重視、政策利好，這是“定心丸”。比如，市鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)及部門負(fù)責(zé)人多次召開會(huì)議、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，開啟綠色通道，解決了許多項(xiàng)目難點(diǎn)問題；又比如，清退廠房租戶，社區(qū)村集體租金收入暫時(shí)降了，但厚街鎮(zhèn)給予相關(guān)支持獎(jiǎng)勵(lì)政策，社區(qū)通過申請(qǐng)拆除新建的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，彌補(bǔ)了項(xiàng)目空窗期的租金損失。

目前，溪頭項(xiàng)目已完成租戶清退、規(guī)劃調(diào)整及方案報(bào)批等前期工作，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案正在深化，即將進(jìn)入建設(shè)階段。按照計(jì)劃，項(xiàng)目一期工程將于2024年底滿足企業(yè)進(jìn)場(chǎng)調(diào)試設(shè)備，預(yù)計(jì)至2025年下半年完成全項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，至2026年完成全面招商。

一組令人欣喜憧憬的數(shù)據(jù)即將變成現(xiàn)實(shí)：本次項(xiàng)目改造完成后，廠房面積將從約10萬平方米增加到25萬平方米，物業(yè)租金將從1000多萬元增加到約6000萬元，租金回報(bào)翻了近6倍。

“空間革命”

相對(duì)于助推集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長(zhǎng)，在方志文看來，溪頭項(xiàng)目的價(jià)值遠(yuǎn)不止此。

方志文說，更為重要的是，隨著本項(xiàng)目的新型產(chǎn)業(yè)空間建成后，舊園區(qū)“小、散、亂”狀況將一去不復(fù)返，再通過項(xiàng)目周邊的道路、綠化及街心公園的升級(jí)，打造成生產(chǎn)生活相適宜的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，吸聚更多高素質(zhì)人才落戶溪頭，助推社區(qū)實(shí)現(xiàn)美麗“蝶變”。同時(shí)，溪頭項(xiàng)目成功后，社區(qū)在推進(jìn)其他存量空間改造提升方面，將有更多經(jīng)驗(yàn)和信心。

厚街鎮(zhèn)對(duì)溪頭項(xiàng)目也充滿期待。厚街鎮(zhèn)表示，要努力把溪頭“工改工”項(xiàng)目建成全鎮(zhèn)亮點(diǎn)項(xiàng)目，助力厚街“產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、會(huì)展新城”建設(shè)。

厚街鎮(zhèn)城市更新辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，溪頭項(xiàng)目推進(jìn)至今，探索出了多個(gè)突出亮點(diǎn)。一是招引產(chǎn)業(yè)類綜合服務(wù)商，為項(xiàng)目推進(jìn)全過程提質(zhì)增效；二是項(xiàng)目為社區(qū)集體自改項(xiàng)目，土地征轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)并申請(qǐng)分割銷售，權(quán)屬登記于社區(qū)集體名下，由社區(qū)集體和居民共同出資；三是項(xiàng)目提前啟動(dòng)預(yù)招商工作，提前和優(yōu)質(zhì)企業(yè)磋商，并根據(jù)其實(shí)際生產(chǎn)需求，個(gè)性化地定制廠房，大大地提高了企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)的效率，也大大地提高了集體物業(yè)租金收入的穩(wěn)定性。

9月4日，東莞市召開“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”推進(jìn)大會(huì)，提出打造1個(gè)綜合示范片區(qū)——選取南城街道、厚街鎮(zhèn)城鄉(xiāng)接合部區(qū)域，面積約104平方公里，打造成為城鄉(xiāng)融合、產(chǎn)城融合、科創(chuàng)+制造融合、生態(tài)+人文融合的集中展示區(qū)域，再造一張東莞新名片。

助力綜合示范片區(qū)建設(shè)，厚街鎮(zhèn)有了新的使命擔(dān)當(dāng)。在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面，厚街將持續(xù)做大做強(qiáng)鎮(zhèn)、社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)總量，在精準(zhǔn)招商、拓展空間、營(yíng)造環(huán)境和惠企服務(wù)等環(huán)節(jié)鏈條持續(xù)發(fā)力。

今年以來，厚街鎮(zhèn)累計(jì)接洽項(xiàng)目66個(gè)，其中厚山現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園落實(shí)項(xiàng)目18個(gè)，意向投資228億元。推進(jìn)溪頭項(xiàng)目建設(shè)，便是厚街全力做好城市更新和“工改工”工作的一個(gè)縮影。

厚街鎮(zhèn)黨委書記黎壽康表示，近年來，溪頭社區(qū)在城市更新等方面都做了大量工作，既提升了社區(qū)環(huán)境，又促進(jìn)了集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得良好的發(fā)展成效。今年是厚街鎮(zhèn)招商年，接下來，厚街還將全力推動(dòng)厚山、雙崗-涌口兩個(gè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，白濠產(chǎn)城、雙崗—新塘、赤嶺力凱、涌口杰騰、橋頭新屋等“工改工”項(xiàng)目落地，加快打造一批現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時(shí)，各社區(qū)還要在年內(nèi)完成不少于50畝的“工改工”任務(wù)，各社區(qū)間要加強(qiáng)互相學(xué)習(xí)、取長(zhǎng)補(bǔ)短、真抓實(shí)干，推動(dòng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)悉，目前厚街已劃定23個(gè)片區(qū)實(shí)施連片改造，以存量土地拆除重建為主導(dǎo)方向，涉及面積共計(jì)2.98萬畝，力爭(zhēng)三年完成5000畝，五年完成1萬畝更新改造任務(wù)。并全力推進(jìn)聯(lián)東、溪頭、力凱、沙塘、匯景等7宗存量項(xiàng)目今年內(nèi)動(dòng)工，大力推進(jìn)厚山現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園（黑山片區(qū)）等重點(diǎn)項(xiàng)目，將片區(qū)打造成為產(chǎn)城融合的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園，接下來還將同步開展雙崗、涌口、白濠、汀山等若干個(gè)千畝以上的政府統(tǒng)籌連片改造產(chǎn)業(yè)園，打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。

在7月21日舉行的東莞市現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)及“工改工”項(xiàng)目動(dòng)工儀式上，東莞全面啟動(dòng)了一場(chǎng)前所未有的“空間革命”，致力為東莞加快高質(zhì)量發(fā)展提供強(qiáng)有力支撐。

一位熟知東莞城市更新工作的業(yè)內(nèi)人士稱，溪頭項(xiàng)目并不算特別大的項(xiàng)目，但其在工作機(jī)制、利益保障、招商策略等方面，確實(shí)有著頗多行之有效的創(chuàng)新招數(shù)，對(duì)東莞其他“工改工”項(xiàng)目具有很好的啟發(fā)借鑒價(jià)值。

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文字：韋瓊 許愿堅(jiān) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

圖片：受訪方供圖 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

視頻：黃錦鑫 蘇祖洪 馮家怡 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

編輯：王寶光 ? ? ? ? ? ? ? ?